第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

中国房地产业协会名誉副会长 朱中一

朱中一：我已经辞去了名誉副会长，我是以原副会长的名义，作为业内人士来谈一下个人的观点。

我发言的题目是“当前的房地产市场形势与房地产发展趋势”。

我想讲两个问题，一个是当前的房地产市场形势。宏观经济形势确实跟房地产关系非常密切，一季度由于宏观经济的下行压力增大和房地产市场的疲软，所以住建部、国土部、央行、银监会、财政部、国税局等六个部门在3月下旬出台了文件，对鼓励和支持居民的自住性和改善性需求发挥了重要的作用，不少地方也结合自己的实际出台了有针对性的措施，特别是发挥了住房公积金在支持中低收入家庭购房方面的作用，这个作用不可低估。

在这些政策的利好影响下，4月份以来全国的房地产市场形势出现了下滑的积极变化，4月当月一线城市和部分二线城市明显的企稳回升，全国商品房销售面积是8130万平方米，销售额5716亿元，同比分别增长了7%和13.3%，改变了去年以来单月销售面积都是负增长的情况。5月份销售情况继续良好，1到5月份全国商品房销售面积达到了3.599亿平方米，虽然同比下降了0.2%，但降幅比1至4月份收窄了4.6个百分点，销售了24400万亿元，同比增长了3.1%。而1到4月份还同比下降3.1%。特别是浙江、广东、湖南、广西、重庆、上海等13个省区市实现了不同程度的同比增长。5月当月全国商品住宅的销售面积是8651万平方米，销售额5814亿元，比4月份分别增长了20.07%和19.87%，主要是一些重点城市销售量5月份同比和环比都有较大幅度的增长。

在总体看到市场下滑的同时，我感到还有三个问题是需要大家关注的。

第一个问题就是商品房的去库存压力依然很大，5月末全国商品房的待售面积是6.566亿平方米，比4月份仅仅减少了15万平方米，当然住宅待售面积减少了121万平方米，这说明什么问题呢?说明全国多数城市待售面积还在继续增加。这个数字是国家统计局的数字。如果按照各个地方的统计数据，待售面积肯定比这个数字还要大。

第二，省区和省区之间、城市和城市之间的差异明显。1到5月份，在31个省区市当中，住宅销售面积同比上升的有浙江、广东等15个省区市，下降的有16个，其中辽宁、吉林、宁夏、山西、福建、河北、黑龙江、陕西、西藏9省区的降幅超过了10%。从城市来讲，深圳、广州、北京、上海等一线城市，宁波、杭州、兰州、郑州、呼和浩特、长沙、青岛、济南、苏州、无锡等部分二线城市上升明显。去库存压力有所缓解，但多数上述城市和部分二线城市，尤其是东北、西北、华北的三四线城市，销售不善的情况依然没有改变。

第三，去库存效率低，特别是一些中小型的房地产企业资金量仍然紧张。据中国房地产报报道，截至4月底，在北京、上海房地产产权交易所挂牌转让房产股权的就有37宗，总的数量有129亿元，其中4月份新挂牌转让的股权就有109亿元。这说明咱们企业的资金量还是很紧张的。

至于房价前几天刚公布，总的来说，5月份70个大中城市新建商品住宅的价格环比上涨的有20个，比4月份增加了两个，涨幅最高的是深圳，为6.7%，上海为2.6%，北京、广州过1.4%。下降的有43个，比4月份减少了5个，下降幅度最大的是唐山，为0.6%。房价涨的主要还是一线城市，特别是深圳，二线城市整体是稳定的，大部分的三四线城市房价仍然是下降。这说明什么情况呢?4月份开始，市场总体是向好的，这是一个基本的概念。

第二个概念，市场的分化依然是相当明显的。另外1到5月份，房地产开发投资同比增长5.1%，比1到4月份回落了0.9个百分点，其中内蒙、辽宁、黑龙江、云南、吉林、宁夏等八个省区是为负增长的，房屋的新开工面积同比下降16%，土地的购置面积和土地的成交价格分别下降了31%和25.8%，这些都是咱们讲的开发类的指标都是同比下降或者是增幅下降，下降幅度还是不小的，对这个下降业内也有不同评价。我自己感觉，在存量房的压力那么大的情况下，这种下降是意料之中的，也是企业和地方政府理性的表现，也是结构调整阵痛当中无法回避的问题。当然这些指标的下降，会不会诱发下一轮房价的涨幅过快，这是业内有些人士也是有这种说法的。但是我觉得只要地方政府能够把握好这个度，把握好消化总量和开发类指标的关系，处理好这种关系，我想再加上咱们中央政府强化了地方政府在稳定房地产方面的责任，这些指标是会逐步向好，也不至于会出现由于这些指标目前的下降，导致今后一段时期的房价大涨。

第二方面是讲一下房地产行业的发展趋势。当前的市场回暖与政策的利好是密切相关的，在政策利好的推动下，改善性需求会继续释放，前年的销售量肯定会好于去年。一线城市和部分的二三线城市的房价还会温和上涨，但不具备大涨的条件。当然个别城市深圳太例外了，因为深圳的地特别少，根本没有多少土地可以供应，是非常特殊的城市。要想根本的缓解深圳房价的上涨，我上午在跟李铁商量这个事情，咱们现在讲京津冀一体化联动，像深圳能不能跟惠州、东莞，特别是跟惠州，因为惠州现在供应量很大，房价环比在下跌。而深圳是供应量不足，房价在上涨，如果能加强城市之间的交通联系，能够缓解房价上涨。缓解惠州的去库存，缓解深圳房价上涨，如果地方政府在这方面能够有所作为的话，也是有办法来缓解房价过快上涨的问题。

但是对全国来说，其他城市，我始终认为不具备房价过快上涨的问题，因为一个是供求关系发生了明显的变化。一个是咱们的政策是支持自住性和改善性的，而且现在房价涨的是北上广深，北上广深四个城市现在还是在实行限购，所以不具备房价上涨的条件。

房地产企业我认为还是应该珍惜来之不易的楼市回暖的良机，抓紧加快去库存。从中长期来看，房地产还是有发展前景的，为什么有发展前景呢?因为咱们的城镇化率，名义上是54.77%，实际上只有36%左右。如果到2020年，城镇化率达到60%，进城人的数量还会非常多，再加上原住民的改善性需求，所以房地产发展空间还是很大的。关键是怎么处理好刚性需求落地的问题，这里面要研究的问题很多。核心的问题我觉得要怎么样尊重房地产的发展规律和城镇化规律，因为时间问题我就不展开讲。

就当前来说，当前的形势离不开今年“两会”政府工作报告和政府工作报告前后各个有关部委已经形成的文件，这个重要的指导思想，因为今年的房地产是以两个稳定为主基调，一个是稳定住房消费，一个是稳定房地产市场，始终是围绕这两个稳定的。具体的措施里，加大城镇棚户区、城乡危旧房的改造，支持居民自住性和改善性需求，加大去库存力度，促进市场的销售，另外坚持分类指导等等。

其中有一个问题我想根据个人的理解解释一下，不少人都在问这个问题，既然认为去库存的任务那么重，为什么今年还安排了保障性安居工程740万套，其中包括棚户区改造580万套等等，我个人的理解，可能涉及到的拆迁会有740万套，但是740万套拆了是不是都要开工建设，我觉得不一定，我看很多领导的讲话，因为棚户区改造里头，作为国家来说，是提倡的尽量扩大货币化补偿，来消化存量房的。所以拆迁可能要拆迁到740万套，但我自己觉得可能还不完全就是要开工740万套。这是我个人的理解。

另外在消化存量房方面，住建部今年也提出了一些具体的措施。在考虑当前市场的时候，我认为有三个问题要考虑。

第一个问题，如何既要落实好现行政策，又要细化消化库存房的政策。因为对自住性和改善性政策的支持，要继续落实，有的地方可能落实的不够。同时怎么样来消化库存呢?因为现在消化库存的压力在一些地方依然很大，而且有些地方的库存不但没有减少，还在增加，库存压力的问题是相当大的，涉及到稳增长和防风险的关系问题。

第二个问题，如何既要充分发挥市场的作用，又要加强对市场的监管。

第三个问题，如何处理好当前工作与今后改革发展的关系，深化住房制度改革，制定促进房地产发展的长效机制。

这三个问题我认为既是当前要考虑的，又是跟今后密切相关的三个问题。具体的涉及到以下的内容。

第一，既要落实好已经出台的住房的税收、信贷和公积金支持居民自住性和改善性居住的政策，又要细化库存房的消化政策。对库存房的消化在住建部的领导讲话里，包括在棚户区改造当中要加大货币化的安置，存量房要转为公租房，鼓励企业将一些难以销售的商品房进行装修以后，改为自己持有，组建住房租赁机构向社会出租。住房供应量大的城市可以将没有开发的住宅用地转化为新兴的产业用地、养老用地，这些作为建设部已经梳理出来了，我自己觉得可能有关部委和建设部还要形成一些细则，更希望地方政府在这种思路下面能够出台更具体的办法，来解决存量房的消化。所以细化存量房的消化政策，加大存量房的消化力度，我认为不光是当前的，可能在有些地方还是明年的一项重要任务。

第二，既要尊重市场，又要加强对市场的监管。这里包括两个内容，咱们当前的市场肯定是向好的方向发展，总趋势没有变。在这个总趋势下面，我为什么说要尊重市场呢?比如像深圳这样的城市，深圳市在5月29号就出台了四项措施，包括对商品房预售要加快审查，包括要加大土地的供应，同时又适当的收紧了银行的信贷等等，是想平衡它的供求关系。这是对这一类的城市。但是对于多数的目前存量房消化压力大的那些城市，要加强对预售资金的监管和二手房交易的监管，化解风险。这两项工作都是很重要的要做的。

第三，在促进消化库存的同时，还要研究房地产的发展规律和新型城镇化的发展规律，深化住房制度改革，调整完善住房、土地、财税、金融等方面的政策，建立健全房地产市场健康发展的长效机制。我建议大家关注一下5月25搞人民日报上面有一篇重要文章，权威人士对中国当前经济问题的五个问答。当然这个权威人士是谁，没有指出来，但是我认认真真读了好几遍，我觉得这个权威人士不是一般的权威人士，这里面涉及到房地产的问题，当前在稳增长和防风险里，房地产是一个内容，其中一个内容就是不少地方的库存的量大，是一个要解决的问题。第二个问题讲到怎么样顺应当前的市场和城镇化的形势，来加快建立长效机制的问题。我认为这个问题涉及到了深化住房制度改革以及土地财税金融制度的改革，来完善长效机制。这方面包括行政复议制度的改革，包括国务院最近形成的关于支持农民工、大学生、退伍士兵返乡创业，通过这些政策来撬动三四线城市的市场。

另外在长效机制里面还有一个条，在国家新型城镇化规划里，要求各个城市都要结合城镇化的进程和当前的住房的实际情况，来制定发展规划。现在各地都在制定十三五发展规划，如果各地都能很好的制定十三五的住房规划和保障性规划，就不会造成一些房价的过快上涨。这个工作关键是地方政府的前期性的工作要做好，强化地方政府的责任，房地产不会再有大起大落的情况。

作为房地产企业一定要认识新常态、顺应新常态，加快创新和转型。我认为尽管形势好了，但是咱们仍然对于转变发展方式、创新和转型这个问题始终不能忘记，不能仅仅考虑现在形势好了，是不是应该涨价了等等，当然考虑价格问题对于企业来讲也是正常的，但是我认为在目前的情况下，加大去库存的力度，利用这个好的时间来倒逼我们企业的转型和创新，可能是更重要的课题。这些课题聂梅生也讲了，李铁也讲了。谢谢大家。