第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

庄捷：首先我先说一个YES，一个是从国家上来讲，搞大的定位，大众创业，这个方向是非常好的，但是我想提醒大家的是，世界上人类发展的历史，就是一个创新的历史，我们几千年或者一两千年就是不断的创新发展过来的，我们现在进一步的大规模的提这个概念是因为相对来说和我们前几十年的发展过程有一些忽略，但是实际上我觉得这个不是新的东西。

说到我们的项目，刚才您的题目是优客工厂和产业结合是不是能成，能成是基于我们的经验，这是一个过去时，毛大庆最早谈的合作对象就是我们的经略天则这个项目，他们的优客工厂本来要注册在我们的项目，去年年底就开始谈了，如果这个项目注册到我们这里，他将是我们国内最早的最大规模的一个优客空间，那个时候如果定下来，我想这个类型的产业结合，肯定是可以成功的。因为他们是开创了一个先河。

为什么又说NO呢，我看到现在大规模的群体，或者是产业园都往这个方向发展了，这就像刚才提到了前面嘉宾提到的泡沫的问题，万众创新这是好事，但是像搞运动式的，一下子都进来，就有问题了，因为所有的产业园如果干这个事情，创客的这些人所干的事情就这么大的面积，范围来讲，是很难支撑的，不能这么简单的结合。所以我想如果是这样的形势，应该冷静下来，要说一个NO。谢谢!

刘凯：庄总说的很关键，不要一窝蜂的上。张总是很坚决的NO。

张毅：刚才几位说过了第一我是不懂，众创空间我没有研究过，毛大庆可能研究了很久，我们只是皮毛，他怎么发展，不懂。

第二就是不清楚，把重创空间和产业地产的发展联系到一起，不清楚架构模式和刚才徐总提到的盈利模式，因为我们知道中床空间最大的特点是低成本，人员高聚集，人员高度密集，大量的创业人员，需要非常好的配套帮助企业成长，政策的配套，生活服务的配套，交通的便利，甚至包括周边的低成本的住房的提供，这个我个人觉得和产业园区的整体定位和方向相悖，所以我不看好把众创空间和产业园区整体的绑到一起。

刘凯：谢谢张总，你说的也是不看好，几个坚决说NO的都是说不懂。最后一位YES，朱总。

朱绍宝：大家好，我是个百分之百赞成这个事情，因为我也是做创客，以前我的公司名字最早叫智力工厂，我理解万众创新，大众创业，首先创业要解决好多人想当老板，解决经济发展动力不足的问题，创新要实现很多传统企业的转型问题，最终实现的目的是中国创造，我们在国际市场上打出中国的品牌来，我觉得国家在更深层次上有考虑的。

至于我们所说的今天的论坛题目叫产业地产，实际上我们做地产的都知道，在用地分类里面根本没有产业用地，是工业用地里面我们的开发者演变出来的产业形态，为了逃避对工业地产的约束变的花样，最早起一个罗嗦的名字也是躲避了一系列的系统的问题。所以我觉得做工业地产，做产业地产，最大的特点就是要创新，只要有创新，哪怕是比别人多半步，早半步就是盈利的，慢半拍就是亏损的。

第三个我们已经在做这个事情，北京国际矿业城本身就是一个大孵化器，里面实现了各种的产业的配套，先一步北京众筹市场也要进我们的园区，我们现在的思路是把我们的58栋里面六七栋都拿出来做创客，使亦庄东侧的主干道成为创客大街，希望有想法的人可以到我们的矿业城交流，我们现在这么做的目的是把我们的资源跟创客这种需求完美的结合起来，创客不光有空间，他自己做很累，我们做成了给他一个嫁接，实现优势互补，谢谢。

刘凯：朱总对大家也发出了邀请，也是很坚定的看好众创空间的概念，也在践行，也发出了邀请，大家创客可以找我们朱总。下面给观众一个时间吧，感谢大家坚持到现在，现在的问题给我们观众，看看观众有什么问题。

提问：我来自金融街网站，目前转型是国内房地产行业的大趋势，创客、创新、创商、创业是房地产新常态的利器，拥抱互联网，并且利用互联网思维去进行产品深化是未来的方向，我想问一下对传统房地产开发商来说，众创空间是不是未来的转型方向?

钱江：刚才我说众创空间肯定是未来的发展趋势，但是刚才这个问题是说众创空间是不是房地产企业转型的方向，这里面有一个前置的条件，什么样的房地产企业。众创空间，大家看到为什么很多的欧美好的成熟的房地产开发商比如说大家自然的铁狮门，汉斯，这些企业之所以在欧美能够发展这么快，他们有一个很大的原因是说他们和企业之间有一个非常强有力的纽带关系，当英特尔、微软公司很小的时候，已经是开发商的租户，他们大了以后就问我们到中国去，你们愿意不愿意跟我们去，这个模式跟现在的创客空间相适应的，如果现在我们的房地产商跟他们有一个强有力的纽带关系的话，那么未来这些房地产企业，这些产业地产商，也会变成一个国际化的产业地产的发展商。

刘凯：还有一位胡总中立的。

胡振海：众创空间的概念提出来，思维很好，但是我想他不一定适合每一家企业都开发众创空间，这个众创空间我想有更多的适应性，为更多的没有更丰富的财富，创造更廉价创新空间，所以我想社会的需求是广泛的，有的人不需要廉价的，他需要更完善的，更周到的，更有深度的，更有研究环境，所以大家不能一拥而上，说是空间就都是空间了，我觉得还是因地制宜，根据自己所处的环境，根据自己所开发的楼盘去做自己适应市场的作用。这就是我说NO的意思，谢谢大家!这个概念很好，很优秀，值得提倡，但是大家都去的话，有一点拿着噱头做事情的感觉，我的观念还是因地制宜，认真思考，在自己的平台和内涵的环境当中去创造自己收益的机会。

庄捷：我想说YES是这个概念，创投或者创新这个事情，对于房地产的影响是肯定的，是YES，现在的大众创新是基于一个大的背景，也就是互联网+或者移动互联的时代到来，产生了更多的创新的可能性，这些可能性对房地产的影响也是YES，而且这个的影响我想很有可能我们很多人都没有想明白。而且这个影响，我想很有可能是颠覆性的，因为房地产有很多的形态，比如说我们说是不是创新的行为在什么样的房地产形态里面可以做呢，有一个最好的例子，清华大学南门的小区，就是创客最集中的小区，不是任何产业园，而是居民区，但是那里面可能有50%的居民都不是居民，都是创客，这些人他所需要的空间是随意的，为什么是随意的，当然了，我们有一些在清华周围生活方便，这些大的社会环境。另外还有一个，他不一定非得局限于我们房地产公司所想象的空间里面，这个对以后的影响是非常大的，包括我们未来的工作形态也会发生变化，经过互联网的大规模的改造以后，我还是需要那么多的写字楼，CBD这么集中的地方吗，不一定了。我们更多的可能在任何的地方完成我们的工作，这个是对房地产这个行业的根本性的冲击。所以我们现在可能还没有想到那么深。但是我想在五年后可能就要见分晓，五年前我们谁也没有想到电商对传统产业的升级冲击这么大。

刘凯：庄总说众创空间还是要有一定的平台的资源支撑。

朱绍宝：刚才说我们的项目就是众创项目，这是一个产业地产，我们的体会是寄托你做的某一种产业要素，我们集中矿业交易，矿业金融，银行信托担保，小额贷款，另外专业的第三方服务机构，还有矿业相关的论坛，文化等软支撑，任何一个创意类的，创造类的，一定要有这个基础平台，否则这个项目就很难做的下去，众创空间，众创项目，本身就要提供这个方面的服务，这块已经做成了，所以我们的产业装进来，嫁接进来就很正常了。

我说这个问题，刚才小兄弟问的有一点毛病，不是说房地产，因为房地产面很大，涉及很多的门类，但是就房地产里面的产业地产或者工业地产来说，你不往这个方向发展就很难走的通，因为这种地产，第一个你要符合政府的要求，你在任何一个地方做开发，政府的要求不知道就很难生存，第二个满足当地的企业需求，所以众创空间或者创客空间就是这个时代的需求。你现在做地产的，如果不适应这个潮流走的会越来越难受，我建议大家还是适时而动，调整战略和思路。这个从国家整体战略也是有意的，对企业发展来讲，以亦庄为例，现在存量300万平米，哪需要那么多的办公楼，就得拿出一部分做转型。

刘凯：谢谢朱总，一直很坚定。张总是NO的代表，你先说。

张毅：我代表我自己，我的角度可能跟许总他们的角度不太一样，过程那个同事问的是众创空间对房地产的转型带来的影响，我是从转型这两个字去理解你所说的众创空间带来的是什么。我个人觉得众创空间这个事情最近才提出来，还有一个大众创业，万众创新的过程中需要众创空间的只是一部分，大家可能需要各种形态的空间，所谓的众创空间，我相信不是占绝大多数需要这样的空间。

基于这样的判断，它的市场需求到底是什么，作为房地产开发商来讲，还是作为产业园区的这样一个发展产品来讲，我个人不认为众创空间会影响整个的房地产开发的思维方式，这是我的想法。

做有一个想法，房地产转型过程中，是基于市场大的需求，仅仅是因为一个非常局部的小的产品，会影响开发商的整体的判断，我觉得这是不足以去让我们改变想法的。

还一个，实际上我非常同意刚才徐院长报告当中很多的观点，他提出了一个观点，房地产专业化的黄金时代，我同意这样的观点，中国的房地产发展了二三十年，在这个过程中，其实我们很多时候的盈利是靠市场本身，而不是靠我们开发商的精耕细作。随着市场的专业化，规范化和房地产市场的市场容量发生变化，专业化对于开发商来讲，对于整个房地产市场来讲，是一个非常大的课题，谁在专业化上做的工夫越深，谁在产品质量上做的工夫越深，谁就会有发展的机会和空间。也就是我一直非常赞同的，房地产不是白银时代，而是一直在黄金时代当中，关键看我们房地产开发商怎么把握，谢谢!

刘凯：谢谢张总，张总认为众创空间是小众，或者写字楼也好，产业地产或者房地产也好，是一个补充。沈总也是两次都很坚决NO。

沈力男：刚才小伙子说传统开发商来讲众创空间是不是转型的方向，这个话题太小了，他问的问题是个转型的问题，换一个活法，如果一个小小的创意空间改变现在的开发思维模式，这个题目根本不成立，传统的开发模式从两大典型来看，第一万科，住宅，是以快周转，快消为主要的模式，很难想象他会把他的东西切割成小的东西收租金。万达是商业地产的老大，但是我们看到他上市以后，报表租金类的收入其实就占10%，你拥有物业，持有物业赚钱是比较难的。创客空间也是一样的，通过创业者身上赚钱，目前是不容易的。

现在所有的宣传都有这样的说法，创客空间适应了大众创业，万众创业，其实更像做福利，更像承担了政府的职能，换言之，过去政府做的留学生创业园，大学生创业园，究竟走没有走出比尔盖茨，微软，即便走出来了，是我们的自豪，但是资金原来一块，会变成一百块吗，也不会，而且现在我们也认同现在的创业的泡沫化趋势，但是都想上市圈钱，很多的项目，特别是偏远的项目，真的是卖不出去了，换一个马甲就出来了，所以我觉得要给他一个NO。

刘凯：创客是泡沫化的趋势，众创空间是不是也有泡沫化的趋势，也有这个迹象，许总也是很坚定的两次都是NO。

许良飞：刚才这位同事的问题是关于传统地产的转型问题，回答这个问题应该是回答传统开发商怎么转型，我给两个建议，第一个建议，应该从开发的角度把一个传统开发商以前重开发转到重运营的角度，众创空间也是一个空间，开发商制造了很多的空间，这些空间怎么运营，怎么管理，应该是下一步开发商转型的重点，你做了一个商场，一个写字楼，一个住宅，还有一个产业地产，这些空间怎么管理，运营，重创的空间可以成为其中的一部分，可能还有其他的一些东西可以填到里面去，就要想怎么样运营好，你从一个重开发的公司转到一个重运营的公司，我觉得这是一个传统开发商的重要的方向。

在重运营的过程中，我还是建议做一些产业链上的研究。因为今天大家都是注重的产业地产，每个产业都有链条，这些链条你在你这个空间里面适应这个链条当中的哪一段，或者把整个链条吃干净，都是大家作为一个开发商下一步要面临的一个问题，很好的去研究整个产业链条，然后放到你所创造的空间里面去，这是一个转型的方向。

第二个方向，跟互联网有关系的一个方向，在这个方向里面，大家现在面临着各种各样的观点，也有各种各样的公司在做这方面的探索，我也回答不了这方面的问题，但是一个传统的地产开发商如果不向跟互联网有关系的方向转变的话，这个公司可能在未来的竞争当中处于劣势，到底是哪些，是仁者见仁，智者见智的事情，万科越来越注重他们的物业管理，还有一些公司，比如说潘总创造一些互联网的创业的机会，所有的这些都是往互联网方向上做一些转型，这也是第二个非常重要的方向。

刘凯：谢谢许总，一个是重运营，第二个重视互联网+。总体而言，应该是针锋相对，正方和反方观点各半，我们还是不要把众创空间当做一个营销的噱头，而是要像朱总这样，踏踏实实的做，我们期待明年这个时间在北京和全国有一些产业园区类型的众创空间，成熟的模式或者是成熟的案例出来，也祝愿朱总，谢谢大家!

主持人：各位嘉宾留步，我们合个影吧!