第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

第二阶段是万达模式，就是综合体的模式，在满足我们视觉模式的基础之上，加进了各种消费需求满足。特别是商业模式的进入，第一个是改变了我们城市的空间形态，通过综合体提高了城市的人口密度，使我们在一定的空间内可以满足各种商品的各种消费需求，甚至包括文化消费的需求。这种综合体在本世纪初到现在迅速扩张，扩张到什么程度呢?扩张到从中等城市向小城市，甚至已经扩大到一部分人口规模较多的小城镇。

我前几天去诸暨，开了一个城市综合体。房地产商在这个时候又感到了转型的压力。我们可以把中国的城市划分一下，五万人口以上的城市现在1500个，这是按数量上算的。这里有一千万以上人口城市是6个，100万人口以上是84个，50万人口以下到20万人口的城市是434个，这些城市全部分割成所谓的五万人的城市或者十万人的城市，那就是几千个。市场还是有限的，我们开发了无限的综合体，最后一定会走到尽头。

那么我们怎么办?在面临着结构性过剩的时候，大家就提出来了，包括今天几个致辞嘉宾也都提出过，房地产要面临什么样的转型。我想要解决转型的第一个条件，就是不要被短期的利益所困扰，大量的短期压力。第二个，不要对传统的发展轨迹所约束，过去的发展轨迹就是卖房子、占地。第三个，要加强研发，研发什么?恐怕这就需要我们所有在座的企业家去进一步思索。我们知道绝大部分房地产商是不搞研发的，为什么不搞研发呢?因为所有的房子里的材料都是由别人去生产的，由涉及院负责设计，自己没有必要去进行研发。可是我们知道如果它是一种商品，是一种投资品，我们要在市场上占领领先的位置，要不要研发呢?在80年代，我们大量的制成品过剩的时候，为什么有几家企业独占鳌头呢?那就是因为他们及时的进行了知识的储备、进行了研发，最后使我们企业在未来面对市场化能满足更先进的需求，所以他们站在了市场的前列。

房地产业发展也是如此，所以研发是必要的前提，而不能在我获取利益的时候，只想怎么赚钱。要想占领市场，要提早进行知识的储备。这就是研发。

那么研发什么呢?这是很重要的，这就是我今天话题要讲的房地产和智慧城市，在互联网+的基础上怎么来认识房地产。

很多房地产商包括企业家也聊过，我们过去看到的房地产更多的是看到房屋内部和社区的结构，我们看到了家庭，更多的是沙发、厨具、洁具的变化，我们看到了社区是更多的物的变化，固定的形态的变化，我们看到消费也是固定的、传统的商业模式在一个空间点上的变化。但是现在智能技术、互联网已经改变了我们对社区甚至城市的认识。怎么说呢?我们现在可以看到一个手机可以完成很多很多功能。我们最近接触了大量的所谓的互联网营销商，包括一些新的概念的企业。比如举个例子，水壶，过去我们自己在家里烧，现在你拿着手机就可以遥控它的温度，你是想喝茶还是咖啡，你在办公室里完全可以操作这个工作。

我去日本看到松下电器商给我展示了整个智能家庭的变化，这个变化体现在哪里呢?所有家里的空调，所有的电器设备，是在智能控制下的，以保证我在这个家庭中我离开了，我什么时候需要不同的温度，自动的就会根据你日常的习惯来进行调整和调节。目标是什么呢?最大限度的降低你的电能的消耗，最大限度的满足你的实际的消费需求。这是一个家庭的组合。我们过去研究一个电器，只是这一个空调，一个彩电，或者一个冰箱。可是现在把它组合到了一起，通过智能的方式来解决日本能源消耗问题，这是日本智慧城市的智慧家庭第一目标就是智能化的管理。

在现在中国互联网发展到日新月异的今天，我们可能已经超出了这个范畴。比如我们知道乐视和小米在打架。过去我们知道电视就是你给我什么，我看什么，而现在乐视电视就是大量的内容的储存，你想看什么，我可以选取，互联网通过电视来影响家庭。过去我们想象的一个房子只是满足居住功能，可是远程医疗、健康保障甚至金融保险都可以进入你的家庭。那么如何把这些不同要素组织到家庭里呢?组织到一个房地产的概念里呢?或者把不同的电器供应商和家庭相结合呢?我们在研发的基础上就想到了一个新的名词就是“跨界”。我刚才讲的跨界仅仅是家庭的概念，还有社区。

我们今年1月份和日本召开了一个智慧城市的现场交流会，全国去了50多家企业，这个会对我国的智慧城市发展也起到了非常重要的作用。我们现在智慧城市是碎片化的，一个公交一卡通，或者智能交通大量的摄像头，我们叫做智慧城市，这是碎片化的一个功能的智慧城市。真正的智慧城市是要满足多方面需求的，市场化的需求、家庭的需求、社区的需求、政府的公共需求，整合到一起的智慧城市。可是对我们地产商来讲，企业家来讲，智慧城市离我们很遥远，这是政府的事情。不是，是我们企业家的事情。所以在研发跨界的基础上，日本就做到了在一个两万五千人的距东京不到30公里的地方，就集合了三菱、东芝、松下等等企业整合的智慧城市，以降低能源消耗为第一目标。

松下电器的智能家庭的智能管理延伸到社区，社区有一个智能控制中心，来控制整个社区中每个家庭的能源管理消费。当白天用电量低的时候，有一个大的储存器系统，把所有电力储存进去。当晚上用电量增加的时候，就把它释放出来。而且这里还有个自动调节的功能，每家用电少了，社区会奖励你公共服务。这只是一个能源目标的社区管理。我们的社区管理远远不只这些。比如水费、电费、天然气费用、采暖费，怎么交?分着交还是通过智能化的方式来交。

社区服务我们过去讲是一种收费的模式，我们现在知道很多互联网收费模式已经发生了变化，它的基本概念叫做羊毛出在猪身上，为什么羊毛出在猪身上呢?是通过一种模式来扩大影响力，去营销另一种产品来打广告。前天我去了互联网的私厨，只要你认识我了，你可以随意定制在我们家吃饭，我可以给你菜谱供你选择，也可以把陌生人凑在一起，时间不定，可以选择，但不是每天都做这个。我说这是主要的盈利模式吗?他说一顿饭三千块钱支出，能赚多少钱呢?他说有三万多粉丝，三万粉丝会带来其他产品的营销，这叫羊毛出在猪身上。

所谓社区的服务是多方面的，不仅仅是所谓的孩子有个活动的场所，也不仅仅是拥有一片绿水青山和水系，更重要的是我们所谓的多元化服务基本都体现在社区上。洗衣服务、餐饮服务、打扫物业卫生的服务等等等等，通过什么方式来给它组合到一起，和我们的家庭进行衔接呢?就像我们房地产商开始设计的楼盘和模式的时候，就要注入这些因素。

我们这几年在研究智慧城市的时候，很多政府官员、很多学者都提出“大数据”，但是我想从这个角度谈大数据，面临的体制障碍会很多。从政府角度推，不讲效益的时候，在现在是越来越难，因为政府没钱。可是一个房地产商如果有200亩地，就可以在我的房地产概念上融合所有其他互联网的因素，使我这个房地产的概念发生根本的变化。所以所谓智慧社区非常重要的意义就在于，我把原来房地产的实体经济和中国领先于世界的现在排名第二，某些方面还排名世界第一的互联网的影响力融合进来。为什么叫跨界呢?所谓跨界就是房地产商不再是过去的房地产商了，在社区的发展过程中，我要和其他的产业、行业进行紧密的结合，不仅仅是卖商品，而是卖服务，通过房地产的方式来卖服务。

这种跨界和在日本已经实现了，25家大型企业在一个小城市，就实现了这种跨界融合的房地产发展模式，但是它不是基于互联网，我们现在在中国，就可以按照这种模式来塑造我们的新的所谓智慧家庭、智慧社区模式。当这个智慧社区模式建成的时候，就是无数个智慧社区的组合，就变成了智慧城市。无数个社区模式组合，会带动社区所有用户进入一个互联互通的系统，那到这里大数据就会发生作用。但是这里就面临一个很重要的选择，跨界之后怎么办呢?跨界之后就是分享，所谓分享，就是我不是在我仅有的自己的利益上去想我的盈利模式，而是要和其他产业、行业来共同分享未来房地产发展模式和所形成的利益收入关系。而不是在之后，是在之前设计过程中，我就要想到未来的收益模式。我们如果研究过互联网，研究过电商，我们都知道分享的意义何在。在这个基础上，我们的房地产从一种简单的空间的实体的形态，和未来会发生紧密的连接，那它的意义就会发生很大的变化。

智能家庭、智能社区，最后要回到智慧城市和智慧产业园区。房地产是和城市紧密联合在一起的，一个房地产我不敢说是一个城市，五六个、七八个房地产在一定的空间内，就形成了城市，就跟过去的功能发生了根本的变化。城市是不仅仅在这个空间内满足每个人的家庭需求、市场需求，还要提供公共服务。

我今年上半年去了韩国松岛，松岛是30万人口，是潮汐性人口，白天是30万人口，晚上就8万人口住在这里。我参考松岛城市控制中心的时候，我感慨万千，为什么呢?控制中心把全市所有的交通路口和大大小小的角落布满了摄像头，通过所谓的有限的智能的管理，来完成最好的交通控制和治安控制、治安管理。这是过去的时代的思维方式。但是在互联网，这个情况已经发生变化了，我们现在也在进行实践。怎么实践呢?现在互联网给你提供的东西，已经远远超出了固定摄像头能提供的内容。

今年上半年我去了柏林，360万人口，才有360个摄像头，为什么?因为那里老百姓有隐私问题，不愿意让你搞这么多摄像头。可是在中国，像北京两三千万人口，这么大的城市，我们所面临的社区管理并不是都被摄像头所涵盖的。我们所涉及到的任何的琐琐碎碎需要公共服务的事情，不能全都被摄像头覆盖。可是我们手机能做到。前几个月我们知道在北京市发生了一起案件，就是一个交通管制的案件，在西便门，一个汽车在交通管制过程中，交通警试图拦截他，他跑了。这时候就实时发布信息，就是微信、微博，就是每个看到他的人都会发布照片，结果在下午两点钟他被抓到的时候，每个阶段都有照片，都能看得到。

很多事情我们很多概念不清楚，地点、方位、时间、场合不清楚，一个手机全可以做到，一个手机拍下来，时间、地点、场合全有了，到了控制中心，哪块发生了什么事，控制中心就可以告诉你，这个地方发生了什么问题，要求哪个部门去解决。所以拥有更多的IT用户，拥有更多的网民，就可以占领这个市场。

这就是城市公共服务系统和智慧社区、智慧家庭最后的衔接，既满足了市场化的需求，也满足了政府公共服务需求，是通过各种大数据控制中心，最终集合多方面的需求。

地产商干什么呢?地产商实际上是要做手机，手机里面无数个软件需要下载，可是我们和其他产业的融合，就是在房子的概念里面加入很多新的东西，这些新的东西就不是传统地产商能做得到的，需要分享。在分享利益和分享经验的同时，也要整合，就是融合。融合到最后，我们才发现我们的房地产概念和以往发生了根本的变化，这个变化在于我们利用了最先进的互联网技术，满足了我们可能通过家庭、通过社会、社区和城市给我们带来的多元化的需求。日本仅仅是一个降低能耗的需求，韩国仅仅是交通和平安的需求，在我们这里，我们要把碎片化的内容通过一个项目来进行实验的整合。

我们现在在全国抓样板城市建设，我们也找了一大批企业家，不同行业的企业家，要在样板城市中实现1+1，就是一个房地产城市加一个互联网，2+1、X+1的组合，组合成新的房地产的模式。这种模式就代表着我们未来产业园区、产业地产发展的一种走向。我希望在座的所有的企业家朋友们，你们都可以在这方面进行探索。谢谢大家。