第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

房讯网董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长 刘凯

刘凯：尊敬的聂会长、朱会长、李铁主任、尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友，大家上午好!首先代表论坛组委会、代表房讯网、代表全联房地产商会写字楼分会，对大家莅临本次论坛表示热烈欢迎和衷心感谢!

我们这个论坛源于2009年6月，由我们发起，与全联房地产商会共同主办，到今天已经共同举办了六届。截止到前天，本次论坛的报名人数已经超过了700人，700人有的是下午，有的是晚上过来，这已经是连续第二年参与注册的人数突破700人。

产业地产是在新经济和城市背景下，以产业为依托，以地产为载体的各类产业园区、商务园区为形态，集约化经营的新兴产业形式，产业地产对推动我国工业化、城市化起到了极大的推动作用。在4月京津冀协同发展规划纲要出台以后，疏解北京非首都功能和产业转移为产业地产行业也带来了新的发展机遇。

今天我们论坛的主题是“创新与融合：京津冀协同发展下的产业地产”，上午我们将聆听部委领导和顶级专家分别从宏观的、政策的、产业的各个角度进行解读，对当前房地产形势的预测以及京津冀协同发展和产业地产，当前金融与房地产问题的对策等热点话题展开系列论坛。下午除了六位专家的精彩案例分享之外，我们还安排了一场圆桌对话。明天上午我们安排了中国产业园区十强鸿坤金融谷项目的参观考察环节，欢迎大家参与。

最后我要再次感谢大力支持本次论坛的合作伙伴，感谢出席论坛的所有来宾和媒体朋友，六年来不离不弃，对我们中国产业园商务区发展论坛的信任与支持，谢谢大家。

主持人：谢谢刘总。还有一位致辞嘉宾，掌声有请主办方领导中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长刘哲先生致辞。欢迎。

中国建筑金属结构协会秘书长、全联房地产商会监事长刘哲先生

刘哲：非常抱歉堵车来晚了，首先我代表中国建筑金属结构协会向聂梅生会长、朱中一会长和各位来宾表示感谢和欢迎，非常高兴能够出席这次会议。

中国建筑金属协会是1981年成立的协会，有钢结构委员会、钢结构分会、铝窗塑窗木窗等四个委员会，还有一个遮阳分会，还有散热器分会，地暖分会，给排水分会等十几个分支机构，我们跟协会和产业园区也有很多密切关系，钢结构是目前工业园区一个主要的结构方式，我们的供电也是在努力的想和工业园区结合起来，把工业园区的屋顶利用起来，做分布式发电。其他的像门窗幕墙、给排水设备、散热器，都可能跟园区的建设结合起来。也希望将来我们的协会会员企业能够和我们工业园区有更多的发展、更多的合作。

谢谢大家!祝大会圆满成功。

主持人：谢谢您。致辞环节到此结束。接下来正式进入到今天的干货阶段。

首先我为大家邀请的这位是大家太熟悉不过了，早在我们没有把城镇化当做热点话题进行讨论和传播的时候，他已经在致力于这个领域的研究和实践。现任国家发改委改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任，兼任清华大学高级研究员、中国农业大学博士生导师。多次主持和参与了中央、国务院有关城镇化政策文件的起草和制定，参加了2004年以来七个中央一号文件的起草工作。

国家发改委城市和小城镇中心主任 李铁

他演讲的题目是“京津冀协同发展与产业地产”。

李铁：我们在认同市场经济的规则下，一定会出现供需的矛盾，所谓供需的矛盾在某种情况下它的波动会体现在一段时间内供求紧张，一段时间内供给过剩，这是商品经济、市场经济的普遍规律。但是中国的房地产和国际上的房地产发展有非常大的区别，房地产商和政府的利益紧紧的绑在一起，因为房地产商要拿房子的利润，政府是拿土地的出让金。一种商品仅仅在企业的推动下，商品在某种时间下会出现积压，在某段时间内会出现缓解。在政府和市场双重推动下，它的矛盾就会持续放大。这是第一个表现。

第二个表现，房地产和其他商品不一样，是占有空间的的，占有的资源量也不断扩大。工业制成品的过剩在90年代特别突出，我们当时提出城镇化进行研究的时候，也是要解决工业制成品过剩的问题，我们想象的如果那时候有几亿农民进城，那么他们进城租赁住房、购房住房都会带来一个家庭的制成品的购买需求。当时是电冰箱、洗衣机、电视等等，我们提出扩大内需来解决需求问题。但是那个库存和房地产库存是不一样的，房地产所占用的资源和那些制成品是不可同日而语的，所以它引起的社会反响也大，影响的产业链的波动也大。这种供求之间出现的矛盾会形成连锁反应，甚至也成为导致我们经济下滑的重要原因。所谓地产和地方政府之间的关系，和地方政府利益的追求，包括地方政府城市的发展模式，和地产商利益的结合，都形成了对这种过剩的巨大的推动。这是当前造成结构性波动一个非常重要的中国性的原因。

第二个问题，怎么来看这种结构性的波动呢?我不想在这里分析房地产未来发展趋势，但有几个数字可以请大家进一步了解。

第一，城镇化中国是在进行中，而不是完成时。欧美国家的房地产的泡沫是在城镇化已经完成之后出现的，我们现在城镇化率不到55%，户籍城镇化率还不到40%，欧美国家出现泡沫的时候，城镇化率都达到70%、80%以后，大量农村人口进入城市，2.5亿农民在城市打工就业，八千万城镇间流动人口存量，未来每年即使一个城镇化百分点的增长，大概每年还有1600万人要进入城市。到2030年，按我们现在城镇化增长速度，还有两亿多人要进入城镇，对住房能没有需求吗?这是一个问题。长期趋势是看好的，但是短期波动现象非常严重。

第二，从收入上看，不要看统计局的数字，有一些经济学家通过自己的方法来分析中国高收入人口所占的比重，这个高收入人口是年收入在18万到20万人民币之间，这就意味着大概年收入在4万多美金，10%的人口，13.6亿人口那就是1.36亿。第二阶段是较高收入人口，10万到12万人口再加进去，就是2.6亿，就是有将近3亿人口是较高和高收入人口，相当于美国人口的总和，高收入人口相当于日本人口的总和。我们说这个需求、这个人口的购买力是非常强劲的。

我们和欧美发达国家还有一个不同的区别，区别在于我们是有13.6亿人口，在经济增长速度不断增长的情况下，我们还有很多人口在逐渐的向高收入人口、较高收入人口迈进，特别是当未来国家的政策缩小贫富差距的时候，这个政策幅度会越来越大，人口变化会越来越多。而其他欧美国家基本是靠海外市场来解决这些问题。这就意味着在国内的内需有非常强劲的需求，大家都跑国外去买东西，很多人都认为为什么这么多中国人可以跑到欧美去买东西，我们如果对人口收入结构进行分析的话，两亿、三亿的人，就是较高收入人口会有什么样的购买力、购买需求。这就是第二个问题，需求的问题。

第三，对房地产的认识。我们在曾经多个场合讲中国的房地产发展曾经有过几个阶段。第一个阶段是满足基本需求阶段，这是80年代以前，到80年代以后，特别是90年代到21世纪初，我们有一个叫视觉阶段，更多注重房地产的视觉效应。我们可以看到所有的房地产小区封闭的、生态的、绿色的、打水系的概念，在中国曾经风靡一时。我们现在到地方看，现在大量的已有的房地产发展的成果也是这种模式，但是这种模式导致了另一个负面的影响，就是资源配置效率的严重下降，导致了我们土地的粗放型的利用。所以这种发展模式也导致了土地的成本过高，走到了一定的尽头。