第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

今年到明年我们踏踏实实做五个，建成B、C平台，三年到五年，每年做五个，最后我们想做到40个，形成国内知名的学院式养老的服务平台。

这张图看懂了可能就全懂了。红颜色的是核心部分，是我们比较熟悉的基金和基金管理公司，我们有一个清朋华友基金，是B众筹，怎么个众筹法呢?为什么它是众筹基金?就是因为GP基金我们不是一家，是找了20家，有20位价值投资人，他们每家认投两千万，实际上第一期只需要投一千万。第一期我们做一个两亿的众筹基金，第二期再扩大到两亿，一共四亿。这个基金是一个种子基金，往下面投，投整个基金规模只到10%，这就是我们做海外基金的时候学来的。美国的开发商都在GP这个位置上，投整个项目的多少呢?是10%，甚至只有5%。这就是刚才我说Elite海外基金全部都是玩别人的钱，都不在玩自己的钱，自己只投10%，我们这次也学会了，只投10%，看能不能玩起来，结果真的可以撬动起来。所以它只投10%，也就是说第一期两亿，就可以做20个项目，每个只投一千万。LP的部分就是咖啡色的部分，包括三种类型，第一种类型是最重要的，就是C众筹投资人，谁将来要用这个房子，就一直穿透到项目公司，谁来住这个公寓，谁就交这笔钱。这个众筹量很大，比如我住在清朋华友学子园，我就是它的众筹对象，我进去以后就交了100万，两间房子要交200万，这就是众筹，一下子就把100万、100万、20万等等全部圈进来，只要圈进来30%的住户，建安成本就够了。因为建安成本最多一平米是6000，现在卖给我们的时候是两万，不是卖给我们，是使用权，我们交的是押金。两万一平米，和周边相比，很便宜，周边楼面价已经是2.3万了。对它来说，6000块钱的建安成本，最后出手的时候是两万，所以只要出手30%左右，前期成本全部回来，所以这是很重要的。为什么我说的20%到30%，就是这个意思，如果你的目标客户能进来20%到30%，给你交众筹的钱，你前期的建安成本就基本上差不多了。

美国所有的养老公寓里边都有押金，最后都要退回。只不过有时候退70%、80%、90%，不一样，我们那个项目是退100%，现在也改了，退成70%了，就是7月10日以后只退70%，这跟美国模式一样。我们把它叫众筹，其实早就存在，在养老公寓当中美国早就是这么做的，就是拿老人的钱进来做押金，再退给你，实际上是向老人借了一笔无息贷款，再还给你。为什么我敢说零财务成本?就在这儿，如果这个众筹提前，还没有拿到土地证就开始众筹了，那就变成负的了，你还赚钱了。所以为什么说负融资成本、零融资成本，就在这里。关键看你怎么做。当然你可以有社会投资人，可以做直接的债权融资，把比较便宜的钱、保险的钱或者政策性贷款，这都是开放的。4月份出了那么多政策，全是针对养老地产融资的问题，那就是最后一个直接债权融资。

所以整个这一块撬动起来，就是我们的金融模式，应该说目前看起来我们一项一项的在落实，不容易，但是都是有希望的，因为清朋华友学子园就是这么做的，而且前期投资已经回来了。开盘不到两年，是两年以前的10月份开盘，到现在前期投资回来了，不存在做养老地产十年回本。你做成重资产绝对是十年。

还有一个紫色的是很重要的，就是清朋华友平台公司来管理什么呢?平台资源、运营资源、渠道资源，把轻资产嵌入到基金里面，给项目公司，是金融两边加持的做法。

项目投资比如我有项目，现在好多把工业地产的项目转到养老这边来，如果做的话，比如学子园项目公司，首先愿意投GP基金，才一千万就可以加入，而且还要投回去10%，那当然愿意进去。当然有平台资源的这些愿意投，因为放大。比如我们的电商、云医疗都愿意进入我们的GP，为什么呢?我辛辛苦苦的去东找西找，不如进入你的平台放大，跟你一起玩、一起走，还可以享受GP的回报，而且还可以扩大项目。比如能够做养老设计，为什么不在这里一下子做40个项目呢，为什么非要自己一个一个打市场呢，所以两边都很积极，愿意进我们的GP基金，两个亿的基金。

最后就形成这样简单的模式，有四种合作方式、三列菜单。四种合作方式就是四种合同，我有项目，要有养老公寓，要进五个GP基金，这就是第一类合同。第二，我有资源，有云医疗，有规划设计，有装修，什么都有，有轻资产资源，要进这个项目，那加入GP。第三，就是想做一个项目而已，那与学子园项目合作。第四是又没有资源，又没有项目，我有钱，就是投资。那也可以，跟GP基金合作，在做PE阶段，就是第二轮融资准备上市的时候，你起作用。所以基本上是有项目的、有资源的、只做项目的和有钱的，这四种合同就形成了高速公路这种模式。

具体做的时候也很简单，比如我是第一类合同，我有三类轻资产的服务清单，你点，比如有金融服务清单，有十项，你点要哪个不要哪个，你可以划勾。我估计大家C众筹是肯定都要的。我有轻资产资源，有渠道资源，电商部品采购，绿色建筑，社区O2O，云医疗，都有，你可以打勾，就可以开干。现在总结下来以后是比较好操作的。

财务测算。财务成长曲线，根据我们这个模式，一年五个，大概一年的收入是五千万，这主要是为了成长做的，五年以后回到2.7亿，如果上市以后按照20倍估值，也已经有60亿了。

C平台为什么这么重要呢?我再强调一下。零地价、零财务成本为什么那么重要，我们在这个项目做了一个定价，短期会员和长期会员，短期会员是消费型的，如果一点都没有众筹，押金型的一点都没有，我们做一个函数，短期和长期是一半一半的撬动，最后大家看一下是什么结果，这个图，投资回收期，如果一点押金都没有，一定是十年以上投资回收，现在开发商做这件事情算不过来账，投资回报期太长了，这样做真的是十年，我们算出的也是十年以上。但是如果加入了押金、加入了众筹、加入了杠杆，投资回收期就可以到3.6年，差这么多。所以真的要好好精算一下。

内部收益率IRR，如果完全是开发商所谓地产模式，那只有12.14%，因为是靠建成以后的经营，那确实很少，但如果加了众筹，加了轻资产以后，就是21.98%。我觉得李克强总理讲的互联网+模式确实是引爆了很多产业，在房地产业里我参加了N轮关于互联网+的演讲和讨论，我觉得起码在我这里引起了很大的变化，换一个思维方式得到的是完全不一样的结果，那就是C众筹的结果，完全可以解决土地成本和前期建设费用。关键是商业模式怎么做。

如果运行的顺利，我们的B股权众筹平台，就是管理基金这部分有PE投资人对接资本市场。关键是我非常想把清朋华友学子园的轻资产这块整体上市，因为这块是太重要的，属于我们住宅产业或者住宅科技这部分，让它有一个渠道。重资产这块，比如我们做数十个项目，这一块正好是我们国家强力推的REITs，质量是差不多的，又是同样的品牌，所以最后在资本市场上用REITs的方式退出是非常好的，持有个五年、八年以后用REITs退出，我估计那时候中国的资产证券化已经很成熟了。

我希望能够通过我比较实际的案例，给大家一些启发。谢谢大家关注。

主持人：用热烈掌声感谢聂会长。刚才聂会长讲得特别好，给我们用生动的案例展现了一个模式，一个宏大的平台，拓宽了我们很多人的思路，我个人想跟您请教，您讲的轻资产、重资产，这个模式本身还有两个特点，就是重杠杆和重服务，以后有机会我们应该再深入的在专业性、实战性的案例中多做探讨。

刚刚听了干货，也是精华，接下来邀请另外一位领导上台跟我们做分享。原建设部办公厅主任，在任职期间配合有关司局起草了国务院有关促进房地产业健康发展、稳定房地产价格、规范拆迁行为等重要文件和房地产市场形势分析、经济适用房政策实施情况分析、中国特色城镇化道路等报告的草拟与修改工作。2004年4月起任中国房地产业协会副会长兼秘书长，现任中国房地产业协会名誉副会长——朱中一先生。他演讲的题目是“当前房地产市场形势分析与预测”。