第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

主持人：谢谢陈老师。我本人非常赞同这样一种观点，产业可以促进城市的发展，而城市的发展可以带动一个产业的升级。但我个人觉得城市和产业之间有一个共同的交集，也是必要条件，那就是人。我从我的生活和工作当中，我感觉一个城市如果想有一个整体的提升，人的因素是非常重要的。这里的“人”讲的是人才、人流、人口，你能够把外面的人吸引进来，更重要的是你能不能把他留下来。这是城市后期运营刚才当中一个重要的课题。

提到人的问题，人都是往高处走，一线城市已经很饱和了，那么在中国的二三线城市，比如大连、青岛、昆明，都是怎样来打造自己的产业新城呢?我看到下一位演讲嘉宾我很开心，他是我的老乡来自大连，当然我不知道他是不是大连人。

亿达软件新城总裁高炜先生。高炜先生1996年加盟亿达集大连软件园股份有限公司总裁，参与创建大连软件园。现任亿达中国控股有限公司执行董事，并同时兼任中国软件行业协会常务理事、中国对日软件产业联盟副理事长、大连市服务外包协会会长、大连市软件行业协会副理事长。高炜从事工业经济理论研究和教学多年，加入亿达集团之后，曾担任总经济师一职，在软件和信息服务产业促进、商务园区综合开发及管理运营方面拥有20年丰富的工作经验。

朋友们，让我们掌声欢迎高炜先生给我们讲一讲“产业地产的亿达模式”。有请。

高炜：谢谢主持人刚才的美誉，特别要感谢刘总邀请我来做嘉宾。我觉得一个论坛办了七届，非常不容易，都是围绕着产业园区、产业地产的发展，刚才陈老师在演讲中也提到了中国的产业地产才十几年的历史，现在大家觉得都特别热。我本人因为有幸比较早的介入这个行业，在没有形成这样的系统和理论的过程中，走过了一段道路，所以愿意把我们所经历的跟大家做一个分享。

我今天主要讲三个部分，一个是讲一下我们过去是怎么做的，现在是怎么做的，面向未来是怎么做的。概括起来。因为中国的产业地产真正还是从开发区的体系延续过来的，中国在过去30多年的改革开放历程中，应该说开发区是对中国制造业提升起到了一个很大的促进作用，在制造业时期沿用了这样一个经济开发区、工业开发区的方式是非常成功的。这种成功的模式，后来在我们进入商务园区、科技园区、软件园区等等的早期，由政府推动，也大多是采用这样的模式。但这种模式大多数都不是特别的成功，这是在于他们在设计商务园区的过程中，人为的沿用了工业园区的发展模式和规划模式，把生产、制造、生活都人为的割裂开，用大空间来做。这种方式跟中国现代服务业和研发为标志的2.5产以上的商务园区的发展实际上是违背的，所以很多这样的园区过去是不成功的。

大连最早做的亿达新城软件前身是大连软件园，有20年的历史。大连软件园是一个非典型的园区，特别是在工业地产领域中，我们现在叫做产业地产的领域，至今还能成为一个标杆、一个旗帜，有很多当时诞生的偶然因素。概括起来是有一个市长想做这么一个事，有一个民营起身的前身是乡镇企业，它自己有一块地，再加上在90年代末期全球产业分工，亚太地区出现了大量的需求，印度也是基于Y2K的契机进入，得以快速发展。日本是当时第二大经济体，同时IT需求量也非常大。在这样一个大背景之下，产生了大量的产业的需求。所以在这样的需求下，大连软件园是处在这么一个特殊的历史时期，我们是被动式的进入了所谓的产业地产行业。

从进入这个行业之后，很多非典型性在今天实际上也仍然不太具备典型的商业模型的意义，我只能是给大家做一个介绍。在亚太地区比较好的做商务园区的典型案例是腾飞，腾飞从新加坡走出来以后，先后在印度、中国最早提出要做一个最佳的空间服务提供商，更多的是面向商务园、科技园的服务载体。所以应该说腾飞具有这样的市场化和国际化的典型案例，我们应该不是最典型的案例。但是由于我们当时的特殊性，造成了最早进入这个行业。

进入这个行业之后，我们从一个投资商、开发商，被动的进入了运营商，到最后成为一个服务商。这里面展开有很多的故事。因为至今为止，真正做产业地产仍然还是商业模型不是十分清晰，因为在我们国家现在来讲，产业地产如果说土地提供比较低廉，销售边界法律不太健全，租售比不成立的情况下，所有从商业立场来考虑，肯定考虑销售是利益最大化的，而从租金的回报不可能成为一个可持续的良性循环的发展道路，所以绝大部分即便是叫产业开发商，也不是以持有型为主。

亿达新城和大连软件园是以持有型为主，在现在的商业市场环境下，包括我们的税收体制，也包括没有REITs的支持下，实际上是受限制的。但我们处在一个特殊的区域，在这个特殊的区域中，我们的客户都是500强、都是大型的跨国公司，都是做大型的软件外包的公司，不以买房子、买地作为主要诉求点。所以在全球来讲，更聚焦于它的核心业务，是成熟的全球产业链转移的软件开发服务提供商，这一类型的企业跟我们国资企业、民营企业，他们偏爱土地、偏爱资产，也需要一定的固定资产来形成资产向银行贷款，这样的模型下，同时在过去20年能够得到快速增值。从开发商到购买者都能形成一体化。这些大型跨国公司在大连设置的离岸的开发中心，没有资金需求，因为虽然像我们现在服务IBM，我们服务了IBM在大连的一万人，软件工程师，但是IBM这样的公司也是在大连成长起来的，但不是几个人的小公司，而是离岸的基地。所以没有资金的预算，也不考核要不要购买资产。所以我们大量的按照客户的需求，形成了上百万平方米的需求，而且有很好的客户的质量，而且他们也愿意用接受好的服务，能够付一个相对合理的租金，是我们过去按照这样的发展模式形成的。

我们有一个美誉，是在中国所有的科技园区中500强租售比例最高，这是非常真实的，但是只有在大连有这样的情况，在其他区域不具备。你说它是有特殊的质量也行，但是它是在特殊历史机遇下形成的发展模式。是因为我们的特殊性，我们做了很多城市，做了很多第一。也包括后期客户的发展，他们的预期的发展，比较走入了一个可预期的范围内，我们不断的为我们的客户定制软件开发楼，而且按照他们的需求，我们提供了精装，提供了服务器，提供网络设备，提供办公桌，提供笔记本电脑，我们延伸的服务实际上也印证了一个外包协作，每个企业做自己的核心业务，这样的经济规律的发展模式。

由于客户对我们有这样的需求，我们也是最早通过9000认证，最早通过质量认证体系的企业。陈老师说中国的产业地产或者产业园区真正的开发商是政府，应该是超过90%，像我们典型的民营企业来做这样的类型，还是很少的，有很多问题需要长时间的探索才能完善。

只要做过产业地产的绝大多数人可能都去过大连，不同时期去看过大连软件园，包括刚刚开完大连软交会，虽然现在的时间我在大连待的时间比较少，但是我每一次走在我们的园区，都为我们的园区深深骄傲和自豪，今天它仍然有一个极其旺盛的生命力，大量的年轻人，非常有朝气，非常有活力的欣欣向荣的典型的改变了大连的区域的特征，为未来提供了很好的样板。

推动了一个产业，改变一座城市。真是不为过。

我们先后走进了武汉、天津、苏州、上海、北京、深圳，2006年之后的情况已经发生了很大的变化，而且大连这种特殊的环境下的产业，也不是能够很简单的进行复制的。到迄今为止，我们在大连1.0的版本下，做的比较成功的，从规模和未来的发展潜力来说，是武汉软件新城。武汉我们通过做了三期的项目，武汉代表了跟大连很不同的区域的特征，这个特征第一就是面向国内的IT需求的市场，第二是地理位置由于高铁的通达，加上航空，所以真正意义上形成中国的中部中心。所以支撑很多业务，来往非常方便。再就是大学生，在校生是118万，是全国在校大学人数最多的，超过北京和上海，也是相对来说，商务成本和人工成本比较低的区域。这个区域我们在武汉也走得比较顺利、比较成功。

武汉之后，大规模的开发就在其他地方没有做得这么大，我们在武汉之后也适时改变了一些策略，这些策略最主要的改变就是产业地产实际上不像看起来那么美好，虽然我们今天开这个会来研究，可能很多人也想进入这个行业。实际上产业地产面临的问题也很多，除了这个行业固有的一些问题之外，还有一个对根本的就是供求关系已经发生了巨大的变化。20年前，中国实际上很多都是短缺的，因为我们住宅也是短缺的，没有人能够住到自己想要的房子、舒适的房子、从刚需到改善，今天中国的住宅已经是全面的过剩，只有个别区域，极特殊区域，像深圳，才有这样的短缺或者一种支撑供不应求的特征。而产业地产也是这样，中国不知道怎么做产业地产，不知道怎么做产业园区，外国客户来了，不知道有什么样的服务能够提供给他们。我们到新加坡、硅谷看了很多，最后结合我们的情况，得出来我们应该做什么样的产品、什么样的园区，我们做的产品和园区跟我们的规划部门、土地部门、设计院都有大量的沟通和冲突的过程。因为很多规范都没有这样的特征，过去要不然就是有那种写字楼，典型的写字楼里很多配置不适合于今天我们做产业园区，为这些所谓的白领、灰领、软件工程师做的工作都没有，最简单的讲，电的配置、空调的配置，都是大大落后的，我们现在做到了7平方米、8平方米，最低的标准10平方米一个人。过去没有大量的电脑，那么电脑的需求、插座的需求、散热的需求、呼吸通风的需求、承重需求的变化，这些过去都没有。所以我们后期也参与了中国的软件园区的建设标准的制定。从今天来讲，外部环境已经发生了很大的变化。