第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

通过20年的探索，我们有一批比较稳定的客户，有一些合作伙伴，还有很多政府来支持我们做。

现在进入到第二个阶段，我们给自己命名就是专业的服务提供商。第一个阶段更多的还是从没有到有，要提供一个更好的空间、更好的环境。现在是第二个阶段，特别是我们是民营企业，我们没有其他东西可以提供给企业，只有提供服务。我们切入到企业内部提供服务，很多服务是无偿的，很多服务我们是亏本的，近些年来我们解决了从无到有的过程中，更多是提供软性服务，人力资源服务，配套服务，还有市场的对接等等。希望在产业链的各个环节中，把客户不愿意做的，他们做得不好的、不专业的，甚至是确确实实也非常麻烦的事情，我们都帮他们来做。

很多企业比如外国公司来中国来，办所有的手续就弄蒙了，我们就设置这么一个人，天天就解决这些问题，所以他跟窗口很熟悉，但是我们也确实没有提炼出来一种盈利的模式。我听说也有的企业在做产业地产过程中，提炼出来盈利模式，但是这也确实非常难。

如果把这些能力能够形成一些固化的知识点，就是七个方面。从产业的咨询、楼宇的建设、招商全过程、专业化的咨询服务等等，包括物业管理，像万达似的，建了很多万达广场之后，希望能够改变一些商业模式。包括在一线城市、二线城市已经布局满了，在三四线城市发展过程中，可能负债率过重的问题，必须要解决，所以轻资产运营也必须提到转型的过程中。通过这样的转型过程，我们也希望能够通过轻重并行，通过我们的服务，能够跟很多合作伙伴，来共同面对从蓝海变成红海的过程。

这个过程中典型的案例就是IBM，IBM今天发展到了八千万，最初的400人都是我的员工，IBM在做这些事情的时候内部也有不同的声音，到底日本的单子能不能拿来，日本IBM拿过来的单子会担很多风险。IBM只要在我们园区来做，我们就想我们要替它担这个风险，我们来做第一笔业务，我们来做测试，做不成算我们的，做成了就是IBM的。后来慢慢把这个业务做成了，IBM就把我们的人全买走了。今天这种业务模型我们仍然在发生，我们现在跟软银、思科也有这样的合作。

面向未来。我们希望产业地产从微笑曲线的两端两说，我们是不是能够真正走到这个产业里，能不能成为一个产业的合伙人，特别是今天中国经济发展从2014年开始，出现了这样新的变化，这种新的变化我想大家都讲得很多了，包括大众创业、万众创新，包括真正创新型的产业，包括互联网+。从这个角度来说，可能允许我们面向未来迎来一个过去从来没有过的模式，从过去单一的以大客户为主，一定是要兼顾大客户和中小企业，而这些中小企业在过去来讲，在软件外包，互联网+没有到来的时候，很难跟大企业进行抗争。我们希望面向未来，我们能够做这些企业的合伙人，说白了就是我们希望我们能够跟这些企业真正一起成长。我们过去也叫跟它一起成长，我们过去多保姆，让它长大，让它从一个人变一百个人，从十平方米到租我的一千平方米、一万平方米。这是跟企业共同长大。将来我们希望跟企业共同长大是，我们有股份，我们有投资，我们真正跟这个企业共同成长，最后从资本市场得到真正的回报，我们愿意直接投资于这样的实业，这样的创新型企业，我们会联合很多专业的风投、PE和专业的投资人，但是我们更愿意参与这样的过程，这就是我们对未来的思考。

按照这样的想法，我们也把未来的发展归纳为从一千平左右的众创空间，到几千平的个性空间，到几十万平级的产业园区，到真正的上平方公里的产城融合的项目，这些都是我们现在做的，我们也希望把我们产业线分成这样四类。实际上我们现在也是这样来实践的，希望在这个过程中，跟我们的企业能够有深度的合作，能够真正的参与到这个企业过程中。过去我们也参与了，但是不太系统。我们已经全资投的，作为控股股东投的，参股的，都已经有在主板、新三板上市的，或者准备上市的。这样的一个过程，我们将来可能会更加系统，而且我们会从最开始的创头基金开始，逐渐到VC、到PE，我们也有很多案例，在大连、武汉、上海、北京都在做。通过这样做的过程，我们也意识到我们未来的发展可能必须要联合金融资本，这种金融资本不简简单单的说我们需要去找REITs，需要去找地产基金，这还是建立在地产开发思维上，我觉得这都不重要，我们需要变得更轻，我们需要做产业资本。

我最近跟我同事讲，我们过去20年就等于搞了一个养鱼池，鱼到底活得怎么样，反正看它活着就行了，从小到大，但是池子挺值钱的，就不断盖大池子小池子，后来发现池子根本不值钱了，还是鱼值钱。所以我们需要养鱼，池子不值钱了。我们必须转变观念。在互联网思维下，如果看我们今天做的产业园区，互联网之前看估值，就是看土地储备，看你有多少资产，看你有多少销售额。互联网思维就是看你有客户，我们现在有这么多客户，我们需要整合我们的客户资源，客户才是我们的真正价值，所以我们要真的进入互联网时代，真的要去房地产化。

去年我在万科演讲的时候我也这么说，说完了之后底下人不是很赞同，说这不还是地产吗，不能这么讲。我说是，但是最后你会看到房地产到底是什么。

我们也希望通过这样的平台和整合资源来做。今天早上我来参加这个会，我昨天看了在北京的一个项目，7月18号开，上海的项目也在7月份开，我们没有做宣传、没有做推广，我们已经在实践。这就是我们的照片和设计图，我们已经在真的参与到这里面，不是想把它利用这个，来使得房地产复活，而是产品组合中真正面向创业，真正面向企业的客户，做成不同等级的，而且支持企业从最小来进行成长。我觉得像北京这样的区域，上海、深圳、杭州，都是极具潜力的。

上午有老师讲到，我也非常赞同这个观点，其实产业地产的范围很大，幸福基业做得跟我们不太一样，但是我们做的肯定是集中在这些城市，这个区域市场容量是最大的，外延的会有，但是会比较小。

我们也希望在这个过程中，能够得到各个业内大家对我们的指点，也希望跟大家有机会合作。

主持人：非常感谢高总。如果说深入融合，模式创新的话，还是非常符合我们今天大会的主题，创新和融合。再次感谢高总。

广东利海城市运营集团是一家以新型城镇化及相关产业投资开发运营业务为核心业务的复合型企业集团，在全国打造了多个产业驱动型立体复合新城镇示范项目，公司产业涵盖农业科技、生态旅游、文化商业、教育、医疗健康、产业园区运营及金融服务等，拥有规划定位、产业聚集、产融结合、产业运营等四大能力，在新型城镇化建设的道路上正在积极探索并实践一条产业驱动立体复合新城镇之路。题目是“资本与互联网思维下的产业聚集模式”。有请汪传虎先生。

汪传虎：大家上午好，非常开心和大家分享利海集团在资本与互联网思维下的产业聚集模式。

中国的产业地产，前30年是以地产+工业作为主导的，但是这个模式对于整个中国经济发展和社会的变革都发挥了非常大的作用，但是到了今天，我觉得可能更加的要注重产业的升级和转型，中心城市的再城市化和新型城市化，会取代单一的中心城市的城市化。

利海是从一个传统的地产企业比较早的介入到新型城市化的实践，在这个过程中有很多经验和教训，我们会把我们的体会和对未来的思考跟大家做一个分享。

我会讲三个方面。第一，产业是新型城镇化或区域开发的核心。第二，资本和互联网思维下的产业发展路径。第三，对大众创业、万众创新思考。

利海在做这个模型的时候，我们觉得它的核心应该是人的城镇化，要支撑人的城镇化，是要靠产业的支撑。结合产业的升级和转型，用产业+地产的模式，是未来新型城镇化的核心模式。

简单的工业化+房地产化的模式已经走到了尽头，中国在前十年乃至更长的时间，是以简单的工业化+房地产化作为主要推动的模式，现在大家可以看到这种模式的粗放性带来了很多突出的问题，比如产业的空心化、低水平的重复建设等等，都在实际过程中暴露出来。我们在进行新一轮经济建设的过程中，要用新的思维模式来解决房地产化和简单的工业化开发过程中出现的问题。所以利海在做新型城镇化建设过程中，我们在做产业定位的时候，就把简单的工业化思维+房地产的思维转化为以新的生活方式为主导的，包括农业、旅游、文化、商业、教育、健康以及创新创业为主的驱动模式，来作为综合的驱动。

房地产主导的模式要向产业主导的模式进行转变。我们现在谈产业地产，其实产业地产已经由原来的提供商向孵化器转变，向深度的融合进行转变，房地产更多的会成为产业的载体。

产业主导必须要强化顶层设计，这非常重要。它不是简单的产业+地产的模式，这里面我认为基于六规合一的顶层设计非常重要，我们在做一个产业新城或者做一个开发项目的时候，应该更加注重民生、金融产业等综合的顶层设计的要素。

模式和机制的创新，传统的开发以传统模式为主，是以单一的、政府主导的模式为主，在新的情况下，我认为可能要从政府主导向市场主导转化，要充分发挥市场或者企业在配置资源、产业整合、模式创新方面的作用，所以我们按照这样的路径，用原来的政府抻头主导的模式，变成政府抻头委托市场化的运营主体来实施的过程，这个过程最大的好处是充分发挥运营企业在里面的技术、资源和人才的优势，以及机制方面的优势，来提高整个片区开发的质量和效益，来解决我们曾经在前期城市化建设过程中的空城、鬼城的风险。

第二我想讲的是资本和互联网思维下的产业发展。

原来我们做城镇化、做产业园区的开发，都是规划，然后是招商、然后是运营的模式，产业做好了之后做基础设施，做招商，然后再形成园区进行运营，在实践操作过程当中，大家明显感到我们的产业很难真正按照我们预定的来落位，也很难达到我们想要的产业聚集的效应。尤其在新的背景下，在城镇化建设过程中，在新的区域，在市场需要培育的环境里面，如果简单的用招商的思维、用招商的模式来形成产业聚集，很难达到这个效果。所以我认为在这里面资本和互联网思维就会非常重要。

传统产业落地的路径，一般是先做土地开发，然后是招商引资，然后产地落地、产生运营。这里面就带来了很严重的问题。但是在新的背景下，我觉得更多的需要用资本互联网的思维来做，假定一个园区，原来我们是把园区划分成若干个项目，进行招商引资，用土地或者税收的优惠来吸引企业入驻，推动整个招商引资的进程和建设，非常难以实施。我们现在基本是以资本作为主导，和行业里面的优势企业进行结合，把我们的项目变成企业的落地项目，把项目变成企业的投资回报利润，同时利用目前资本市场的发展非常好的机遇，通过资本市场来解决融资和退出的问题。通过这样来更好的解决产业落地的问题，既能够达到效果，同时也可以做产业合伙人的模式，这是做产业合伙人的路径，我们通过资本里跟行业里面的相关的目标企业进行结合，通过项目来培养，或者让企业得到很好的发展，来实现园区的招商，同时又解决了怎么成为这个企业的合伙人，一起来发展我们的产业。这就是产融结合的逻辑。

我们把直接投资项目变为投资企业，同时孵化和加速有条件的企业，在资本市场进行上市，然后再退出进行发展。进而形成企业的规模聚集效应，通过企业、项目产生利润，来推动整个园区的发展。要用资本为纽带，以客户为导向，行业里的产业资源进行深入融合，共同来发展。

第三，大众创业、万众创新，利海集团和我们国内比较知名的产业投资集团赛伯乐投资进行合作，在我们项目之外来做万人中心和创客中心这两个项目。第一个项目是在中关村E世界，已经取得了非常好的效果。另一个产品是科技+金融为主题的万融中心，是结合城市的地标建筑，在科技园区的地段做金融中心，包括多种形式、多种业态的进驻，一般面积在10万平米以上。包括做0到1的孵化器，更多是1到N的加速器，包括基金、创业大学，也包括创业联盟，也包括相应的服务。地下二层做孵化器，上面一层做创业大学，还有路演、产业集群都聚集到这个平台上。

在政府的支持下，利海加赛伯乐加合作伙伴共同来做，提供相应的运营的资金补贴，包括参与的创新创业的引导基金，也参与到给予相应的政策支持和资源支持，企业主要是把这些资源、运营能力做孵化器，包括合作伙伴的资源，都做进去。我们有一个非常大的优势就是赛伯乐作为一个产业运营投资平台，已经投资了很多国内知名的企业，包括猪八戒网、挂号网、创博等。

第二就是创投，我们结合开发区和创新创业相对比较偏的位置做六到十万平米，结合制造业、文创和旅游，创客中心，包括孵化器，相应的服务和配套设施，包括集成化、网络化的创客空间结合在一起做。

总体来讲，目前我们这两个模型是我们主要打造的，准备在全国做120家这样的模型，我们也希望跟好的房地产企业甚至政府、基金合作，甚至开发区，做项目的合作，目前这个项目在赛伯乐体系也是我负责，欢迎大家跟我们一起来共同的开发这些项目，比如说成熟的写字楼，成熟的场地或者空间，适合我们的叫做可以合作。

现在第一是信息城镇化，在省会城市周边打造以生活方式为主的，产业驱动为主的产业新城;第二个做创客空间的项目，我们在全国寻找合作伙伴，一起开发，欢迎大家一起共同的完成，谢谢!

主持人：谢谢汪总，刚好在下面看到一个朋友发的微信，挺有意思的，跟大家分享一下，鸡叫代表天亮，天亮了鸡一定叫吗，鸡不叫天也会亮，真正的问题是天亮的时候谁还会醒着呢，刚才的高总和汪总肯定早就醒了，提到联东这两个字，很多人都不陌生，联东集团以联东U谷为品牌，成功进入北京和上海、天津这些城市，现在已经成为全国规模最大，产品系列最全，入驻企业最多的产业园区的领军企业，今天我们非常荣幸邀请到联东集团常务副总裁粱环宇先生，掌声欢迎粱总。

粱环宇：各位嘉宾朋友们，非常高兴参加产业地产论坛，到这个场所我特别有感触，刚才陈秘书长也说了，2010年的时候，联东U谷在今天所在的酒店举办了产业地产黄金十年，那时候开始提出产业地产是行业的新名词，到今天为止产业地产成为了行业的共识，受到了包括地产界、金融界等各个层面的关心。这两年联东U谷伴随着产业地产的领域从无到有，一点点的成长，能够感觉非常的欣慰，在今天的情况下做的演讲主题是“大变局下产业园区的创新和转型”。

为什么提到大变局，我作为09年进入产业地产的老兵，也是一个新兵，伴随着这两年产业地产的快速发展，也有很多的切身的体会，我感觉这两年的转变非常巨大，所以我们也把外部的环境做一个迅速的扫描，得出了目前产业园区的产业方向和我们要做的改变。

这是目前的宏观形势和行业形势都面临着巨大的改变，宏观是一个新常态，产业园区也发生着深刻的变化，下面我跟大家一起梳理一下我们行业面临的变化。

首先第一个，我们说产业，产业是我们的客户，也是我们服务的主要的对象，目前我们的行业面临着巨大的变化，第一，全国的工业增速逐年下滑，大家看到2010到2014年15.5%下降到8.3%，去年的工业企业利润近增3.3%。第二个传统行业产能过剩，包括我们的钢铁、水泥、电解铝，汽车、纺织等等传统行业普遍面临产能过剩的问题，低于79%的国际标准水平。第三个方面，新兴行业蓬勃发展，新兴的技术、互联网、节能环保，新能源18个领域主营业务收入达到15.9万亿，明显高于工业的平均水平，整个的工业领域整体下滑，传统领域发生了结构的变化，传统领域萎缩，新兴的领域迅速崛起。

第二个变化，政策的变化。去年面临几个重大的挑战，第一个是政商环境的变化，简政放权开始，新登记注册市场增长45.9%，靠关系，走门子，讲故事的投资方式已经走不下去了。出台《关于清理规范税收等优惠政策的通知》对过去的已有政策进行一些信守承诺，未来的方向传统的招商路子是收紧。第三个国家提出了扶持中小微企业，扶持大众创业，政策层面一些大的变化

第三个领域是土地市场，总的来说是量减价增，整个工业土地的数量从2013年到现在为止逐年下降，成交价格上涨20%左右，整个成交量下降10%左右，未来整个格局来讲，是进一步缩减的，以北京、上海为例的重点城市的土地是增减挂钩的，盘活一点增加一点，北京作为京津冀转移工业土地的量进一步的减少，今年整个北京工业土地指标5000亩。

未来可以想到，这个数量会逐年的降低，上海也是如此，工业土地逐步回归市场的成本和价格竞争日益激烈。

第四的变局，竞争格局。随着我们房地产传统领域的一些变化，一些房地产商都逐步看好产业地产领域，纷纷的抢滩进入，我这里统计了一下，也是根据网上的公开数据，入围中国500强的32家房28家都布局了产业地产，可想到产业地产成为了行业的热门词，不管是主动还是被动，恶意还是善意的，都在印着产业的概念进行新的一轮地产的布局。大家可以看到去年万科和天安数码城在上海联合拿地。去年也是产业地产企业上市进入了一个高潮，益达，宏泰等产业为主体的公司在上市。

以电商热门领域为概念或者主题，电商产业园也全国风起，我们可以看到行业的竞争格局日益的进入了一个战国时代，竞争日益加剧。