第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

主持人：非常感谢李主任。

刚才我在想我们是一个开放式的平台，不光是资源开放，不光是思想可以碰撞，当然也可以在大会整个过程当中进行很多开放式的思考，比如说如果我给你几个关键词，你会做怎样的作文呢?比如说众筹、养老、产业、互联网+，很多朋友可能脑海里已经有了他自己的勾画。如果我再给你一个题目，你会做怎样的文章呢?养老产业的清朋华友模式，下面让我们用热烈掌声欢迎尊敬的聂梅生会长做主题发言，掌声欢迎!

全联房地产商会创会会长 聂梅生

聂梅生：各位朋友大家上午好!我知道今天的会议主题是关于产业园里面商务圈的事，后来我就想讲什么好呢，我研究什么就讲什么，这样是最好。大概将近一年我差不多做了这一件事情，是亲历做的，我非常愿意今天跟大家分享。

说到互联网+，现在是非常热门的，所以这个题目当中，大家看到左上角有个@plus，就是互联网+的意思。我们这个孵化器刚刚破壳，是一只新鲜的小鸡，我愿意跟大家分享。就是中国养老产业的轻资产之路。

我们来看一下整个行业的权重跟房地产比较一下，是不是危言耸听，其实不是的。我们可以看到2010年中国老年人口消费额已经达到了一万亿，到2014年是17.5万亿。这是原来的估计。而最近的估计，2014年是4万亿，到2050年达到106万亿。这是什么概念呢?它将占GDP的比重从2014年的8%涨到33%。原来我一直在说房地产比重，算了很多，现在转到这个行业来以后，我发现不对，这个远远大于房地产，因为大家都知道房地产业在GDP当中的比重，加上了建筑业才是15%。所以这是一个非常重要的产业。我翻了一下前后的政策，可以看到正因为如此，我们国家对养老产业的政策发生了很大的变化。

为什么在GDP的比重会达到这么多呢?看一下这个柱状图。2011年只有1.85亿老年人，不过是五年当中，我们就涨到了2.21亿，是非常快速的发展阶段。当它涨到4亿的时候，占全国人口差不多1/3的时候，当然它的消费力和拉动在GDP当中就会是上升期。我们现在处在一个我们没有想到的快速发展的老龄化阶段，那它对经济的作用就很重要了。

如果大家注意到在3月份人大以后，4月份出台了三个大文件，都是关于养老的，密集出台，一个是4月7日，关于养老产业专项债券，4月14日《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》，还有4月22日，《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》，这是欢欣鼓舞，还有发改委可以申报养老产业基金，已经开始。政策环境发生了很大的变化，我们往往都注意房地产出了什么调控政策，出了什么利好，其实这一块也出了很多。

这种情况之下，我们做养老产业是怎么样的发展路径呢?

第一，去房地产化。做养老产业绝对不能再陷到原来的地根、银根里面去，从第一驾马车投资，转到第三驾马车消费，这就是总体思路，让它成为促进消费的重大产业，第一个就是去房地产化。

第二，轻资产，轻资产的概念是什么呢?它有这么几件事情在养老产业当中是能够形成的，一个是大家津津乐道的平台资源，一个是互联网资源，一个是渠道资源，这三个加到一起，就能达到综合的运营服务体系。我们会有一个创新的金融模式，从传统的银行信贷，进入到金融产品的整合，在养老产业当中，你去看全世界各个国家的养老产业金融组合，是整个前后的各种产品的整合，和我们现在要融进互联网金融天天都在谈的众筹，而且众筹这件事情真的在我们面前，被很多做养老产业的人开始触摸和开始接受。

前面我讲了一下环境和整个的顶层设计。下面我就讲一下清朋华友学子园。清华大学的学风有一条叫做行胜于言，说养老产业大概从2009年开始我就在做这件事情，做标准、调研、科研。后来我想这个事得实实在在落地一个，把自己做进去才能说清楚。在这样的思路之下，我们就打造了一个。

顶层设计与项目定位、商业模式。

指导思想是以服务作为项目的核心价值，以轻资产作为它项目的软实力，来做一个全球性的清朋华友品牌的共建共享，这个正在铺开，昨天有一位澳洲的朋友过来，问在澳洲能不能做。这里面引入了一个非常重要的要素，就是这次做养老产业的很多人都很同意把它总结成这样。如果做养老产业，你就要引进一个双“零”要素，土地成本趋近于零，融资成本趋近于零。如果做不到的话，做成一个也很好。所以现在好多都转变了思路，觉得奔跑了很辛苦的五年、十年，回过头来一想，谁能够胜出，谁趋近于零谁就能胜出，否则无论如何算不过来账。轻资产，引入渠道资源提高技术含量降低成本，提高性价比是非常重要的。

操作模式。我们有两个平台，因为这个项目我们充分利用了平台资源，也就是想打造一个示范工程，行业平台+校友平台。行业平台就是全联房地产商会，因为它有各种各样的资源。再加上清华房地产校友协会，就是校友会资源。我昨天在一个圈里面看到对养老产业的总结，我非常同意。他说要做养老产业，第一件事情就是找到你的目标客户是谁，他为什么要住进来，找到你的有针对性的服务。校友平台当中提供了这样一条，目标客户是精准的，而且还可以量身定做。

再就是互联网，我拎出来一个比较醒目的，我们做了一个双层的众筹。就是B2B的企业众筹，加上B2C的客户众筹，同时进行的。这样就可以形成两个基金，一个是私募股权基金，一个是众筹基金，也是在和我们国内的比较权威的金融机构、银行在讨论这个问题，已经是非常的聚焦。最后是渠道资源非常重要，在座的我觉得都有渠道资源，怎么样把它放到一个平台里。比如电商平台，这已经上线了，模块建筑、社区O2O和Elite海外基金和后续加盟资源。我原来的思维比如是做水处理、做智能化，这样一个一个做下去的，所以会有N个。可能参加过我们去年房地产商会的年会的时候，我就已经开始非常务实了，我说我有五件事，其中就和这个有关，有电商平台、有养老等等。后来他们说聂梅生我估计你很快就有第六件事情，果然今年O2O的事情就变成第六件事情。后来我想不对，应该把12345678件事情放到一件事情里，归一，这样才有承载力。比如产业地产，产业地产当中的商业园，这样一些大平台，能够把N件事情都放在一起，而不是去做123456，这就是我的思路的改变，就是要集成。

清朋华友学子园定位很清楚，就定位在1950年到1970年间毕业的高校学子，年龄在65岁到85岁之间，为什么我特别有发言权呢，因为我正好在他们中间，我是1962年毕业，我今年是75岁，正好在65岁和85岁的正中间，所以我觉得这个事我大概有一些发言权。以清华校友为骨干，但不完全是清华的，一般来说，做这种品牌，做学子园品牌，占到15%到20%就可以了，联手全国高校打造高知白领养老公寓。因为现在关于青年公寓、白领公寓做得很多，但是可不可以做养老公寓呢?当然可以，现在老龄化铺天盖地过来，有大量的余地。但是弱水三千，只取一杯就可以了。

涵盖独立生活、半自理以及全护理老者。享受现有医疗保险盒养老保险的政策保障。充分利用政府对于养老产业的各项政策支持。机构养老为主，兼顾社区养老与居家养老服务，开展市场化运作。

这个图当中有两个咖啡色的，一个是GP众筹的B平台，一个是用户众筹的C平台，就是GP、LP基金。用户众筹的C平台主要是解决项目的建设费用，解决建安、投资。因为老年60岁以上没有按揭，所以缺一大块杠杆，又没有首付，怎么办呢?我们用C众筹平台来撬动。我们有轻资产系列和渠道资源集成系列来加持，所以整个形成轻资产运行的模式。

企业在项目层面上以股权方式开展与清朋华友学子园品牌合作。品牌合作方有权优先加入B-GP众筹。品牌合作方享有B平台提供的金融服务和轻资产服务。品牌合作方享有C平台提供的客户源及相应的众筹资金。

轻资产资源包括哪些呢?轻资产系列有运营服务中心，是由清华同方他们做的一些投资来做这个事情。还有清朋华友会所，这是我们设计联盟很多家都做了这方面的贡献和这方面的设计、装修等等，最后连国外都过来了，说太有学子园的味道了，非常有清华的符号和品位，现在运营得也非常好，很多活动都在这里。我们有一个老年大学，我们把它升级了，升级成书院，镜烟书院。还有养生健康，还有云医疗、大数据，因为我们觉得没必要每一个养老社区里面都盖一个医院，一点道理都没有，现在全球和国内都开始做云医疗、做大数据，我们嵌进去了，已经在学子园里面落地。还有设计资源。从开始的策划到精装修，整个产业链接下来都可以，所以设计资源也是我们的强项。轻资产里面就有这么多系列。