第七届中国产业园商务区发展论坛在京开幕

在接下来我们来看货币怎么变。

首先是宽松政策是会延续的。2015年到现在整个货币政策真正的放松，我们追溯一下起点大约是2014年10月份，从2014年10月份之后到现在，央行法定存款准备金余额的数在下降，利率在下行，存款准备金率在往下调整，另外定向操作，释放流动性的准备也比较多。人民银行在过去八个月的时间做了非常多的努力，但这些努力远远不够。因为如果人民银行延续过去八个月操作的态势，还是不能够达到在去年年底中央经济工作会议和今年“两会”上所定下的信贷投放和M2的增速目标，比如1到5月份，M2增速只有10.8%，而去年定向的目标是12%左右。如果说要基本上完成目标，那M2的增速怎么也要在11.5%才说得过去，那么下半年M2增速要继续提速。怎么样才能继续提速呢?就是增大流动性。宽松的道路只走了1/3，还有2/3的宽松之路，需要人民银行做出更多的跟市场相呼应的努力。下半年定向工具的操作，PSL等等的操作会多一些，下半年利率的下行也会慢慢的在利率下得更多一点。

2015年金融市场化能够完成，我个人预计在不晚于2017年上半年，有可能人民币就能成为硬通货，就是在金融和资本交易账户下，成为可兑换。这是人民币从利率市场化走向可兑换，再到十九大之前，人民币国际化也开了一个好头，这是给我们中国国内企业走向海外去进行投资、进行开发提供了更好的机会。尤其是中小开发商，是非常适合走到海外去进行投资和开发的。

关于资本市场。牛市将延续，只是上半年涨得太多了，下半年赚钱比较难。所以上半年虽然不用悲观，但是下半年资本市场参与者想挣钱是比较难的。同时成长股创业板没有继续调整的话，只靠主板市场是没有希望的。目前所出台的南北车之类的合并，我认为是改革的淘汰，而不是真正的改革。如果主板市场只靠南北车合并的话，只是给主板市场留下的改革牛，很有可能是一个虚张声势的牛，而不是真实的牛。我们在2010年之后没有看到更多的企业向民营企业开放，没有看到行业垄断的打破，没有看到国进民退的现象有显著的扭转，也没有看到十八届三中全会、四中全会的精神到现在显著的落地，这些我们都看到了梦想，但没有看到落地。而创业板市场的牛市是从2013年、2014年就开始延续至今的，创业板代表了中国未来的方向。所以如果创业板不调整到位，牛市要延续下去是比较困难的。

怎么来看待房地产长期的前景呢?第一，2015到2020，如果并不具备房地产行业非常专业的开发投资经验的话，这是一个非常好的转身机会，你可以离开这个市场。因为2015到2020，房地产市场不会再延续过去十年，尤其是2005到2012之间的迅猛增长。未来五到六年房地产投资增速、销售增速有可能跟经济增长差不太多，房地产行业不再是领先于中国经济增长、推动中国经济增长和投资的领先行业，而是一个不拖后腿就不错的行业。既然是这样，当然我们要从这个行业里面考虑是继续留还是走。

在2014年我在博鳌论坛做了一个小的测试，结果在座的几乎所有的开发商，包括任志强等等其他人，他们都异口同声认为，给他们十年青春，他们现在选择的职业将是互联网，而不是房地产。

第二，我们还要看一下现在说未来三五年中国房地产将崩盘的逻辑，这是毫无逻辑的，幼儿园小朋友都知道是错误的。比如爷爷死了，房子留给了父母，父母死了，房子留给了子孙，一人好几套房，房地产刚崩盘。这样所谓的房地产未来挺不住的说法就意味着再过25年，中国人口将减少4/7，再过25年，中国人口又减少2/7，最后只剩下1/7的人口了。就是说现在14亿人，爷爷奶奶外祖父这些75岁的人，突然之间在几年之内都死掉了，中国只剩下6亿人，6亿人只剩下两亿人，这些流言蜚语完全没有任何基础。

另外就是00后、10后人太少了，独生子女政策没有放开，人越来越少，房子卖给谁呢。人少是一个渐进的过程，虽然有一些学人口学的硕士说00后、10后的人非常之少，但到目前为止仍然是缺乏统计数据支撑的东西。80后大约有2.3到2.4亿人，90后大约有2.2亿人左右。00后到现在大概是1.8到1.9亿人，10后我们估计还能够有1.8亿人左右。所以上一次的中国生育高峰是1981到1997年，这个生育高峰离我们并不是特别遥远，如果未来人口政策做一些适当调整，比如普遍二胎政策放开，中国每年新生儿还是有可能维持在1800万人左右，所以住房的新增人口需求没有下降。房地产目前整个的回升还是有的。

2015年房地产情况向大家汇报一下。首先零增长是不可能的，目前有非常多研究机构认为今年零增长，不会的，今年我们估计还是有可能销售面积和销售金额创下一个天量。今年的行业投资增速有可能从4月份的零左右，回到年底的两位数。销售面积有可能在13到14亿平米之间，销售金额也是正增长。所以今年实现5%到的10%的增长是非常有可能的。

今年复苏是分化的，三好三坏，三好是好在哪儿呢?一线城市比较好，三四线不太好。消费比较好，投资不太好。住宅比较好，非住宅相对来说弱一些。这是整个房地产的分化格局。

在这样房地产分化的格局之下，我个人给大家的建议，我们也做了一些数据的模型，我们建议诸位房地产开发企业没有必要介入到这些城市当中去，这些城市具备两个指标。第一个指标，常住人口600万以下，第二个指标，目前在售商品房新房均价1万块钱以下，如果符合这两个指标，这些城市房地产的未来都是非常黯淡的。目前中国常住人口600万以上的城市大概有将近60个，甚至这60个城市当中也只有个别城市有良好的的前景，一千万常住人口以上的有15、16个，所以房地产开发、销售没有必要遍地开花，必须坚守600万常住人口、一万块钱每平米的均价这两个底线，低于这两个底线的市场介入，风险是比较大的。

之所以在2015年房地产能够得到回升，很大程度上是因为我们低估了中国房地产的韧性，就是房地产行业是一个野蛮生长的行业，在过去历经波峰和低谷，历经调控、历经大鸣大放和极力的政策的压缩，房地产行业都挺过来了，所以这一轮房地产的复苏也比较快。

我们怎么看待房地产的将来呢?我们需要做什么呢?我向大家汇报一下思路。

总体想法是这样的，如果你是从事非住宅开发的，就是商业、写字楼等等，必须往前端走，更多的把自己做成一个甲方的甲方。也就是要关注GP、LP、金融、资本运作等等。因为如果你是从事非住宅开发，所需要投入的资金量比较大，开发周期比较长，投资风险比较高，业态也比较复杂，在这个过程当中，现有的房地产企业家一定要从一个企业家变成一个资本家，房地产企业开发商已经是甲方了，但是比你更甲方的是资本家，真正的资本家从来不关心自己做什么产品，而只关心人家做什么产品，如果人家有好产品，有好项目，自己有资本，就去介入。这是一个资本家的思维。企业家的思维永远都是，接下来我做点什么产品或者项目，我们挣到钱。所以做非住宅的应该往前走，更多的学会资本家思维，做住宅的往后端走，什么叫往后端走呢?利用已有的客户资源，利用你已经在全国形成的销售的网络和星罗棋布的过去十多年的销售的项目，形成对已有物业的互联网的优化过程。例如说小区商业可以有小区的金融、小区的物流配送、小区的零售网点、小区的社区健康等等，这些都是住宅要进一步细化往后端走的更贴近于居住者的衍生的过程。这是一个基本的思考。

我们来看房地产面临的整个大的格局，从中长期来看是什么样的。

首先我们得理解房地产目前面临的经济格局，是我们正在进入一个数字地球的时代，人类只有三个阶段的划分，我个人把它这么定义。第一个就是农耕社会，农耕社会的时候中国是非常富裕的农耕社会，然后是工业化社会，比如1840年中国GDP占全球大概27%、28%，比目前美国还强。但是现在中国GDP构成当中，农业只占1%，剩下的99%都是工业和服务业。未来哪些领域能够在工业和农业中有爆发式增长呢?就是数字地球。我们不仅生活在一个生物多样性的物理地球当中，同时我们也生活在以互联网为基本架构的数字地球当中，我们既是一个真实存在的人，也是一个数字化存在的人，供需其实都是放在数字地球上实现的。

我举一个例子。在生活当中你认识到某一个朋友，他有什么样的学历，有什么样的背景，他的家庭成员是怎么样的，他的成长过程当中做了哪些好事、坏事，你认为这个人可能是一个慷慨的、有教养的、比较不错的人。这是在物理地球当中你所认识到的朋友。但是数字地球并不需要这样的有血有肉真实的人，当你出生之后，你就有DNA库的数据，然后你成长到现在，有什么样的疾病和治疗的电子病历，你的履历当中是怎么样接受教育的，在教育当中有没有作弊的行为和成绩的情况。随着你踏入职业生涯，职业的晋升程度和参与社会公益事业的程度等等，后面的这些非结构化的数据更能够勾勒一个人。例如说你可能觉得在生活当中这个朋友是慷慨的，但大数据告诉我们，从小到大这个人聚餐的时候从不买单，或者是他在收入增长之后，并没有拿工资的更多的钱做任何的慈善捐助，因此大数据可能会告诉你，这个人的慷慨是假的，因为他的行为体现了这个人是一个非常吝啬的没有爱心的人。这就是数字地球所告诉我们的真实的人。

而金融活动和经济活动都依赖的是没有情感的数据，而不是有情感的、有血有肉的东西。数字地球对于我们未来的影响会非常之大，否则的话我们就没有办法理解BAT这些企业的估值为什么是这样的。

那么数字地球会怎么影响到房地产呢?比如关于房地产的布局。数字地球是使得超级大都市生活更加便利，而不是更加不便利。所以北上广深随着互联网+的落地，它提供给市民的生活的舒适程度会大大改善，而遥远偏僻的村镇乡村在互联网+的情况下，其未来更加岌岌可危。当然作为一个房地产投资的集中的投放项目和资金投向地，应该是超级大都市，而不是田园梦想。因为我们的祖父辈都是农民，所以我们还会残存着一些农耕梦想，但这些梦想就投资而言是错误的。

又例如数字地球告诉我们工业4.0时代的到来，意味着做工业地产的往后端走是很难的，什么叫往后端走呢?就是在具体的产品的装配、加工、制造、包装、物流等领域，所需要的工业地产的量可能是在减少的。比如富士康就专注于这个领域，所以富士康属于即将过去的工业3.0，而不是属于未来的工业4.0。更多的不是在装配制造环节，而是往前走，比如研究、研发，这是没有办法用机器人取代的，研发的虚拟使用、产品制造出来的时候的体验和推广、同行之间的交流、沟通、会展等等，围绕着在介入到真实的生产制造环节之前的所有环节的投入都会大大增加，而制造生产环节本身的成本和投入减少。例如说一部iphone，iphone6的手机可能真实的制造成本我不清楚，大概只占到售价的20%，那就意味着另外的80%，我们产业地产必须围绕另外的80%来投入，而不是围绕着之前的20%来投入。这就是工业4.0的启示。

又例如O2O。聂会长已经讲得非常清楚了。比如从传统线下消费，走向线上消费，这个线上消费过程增长非常之快，在未来也会为我们房地产行业带来很多机会。