2015中国房地产商学院联盟高峰论坛圆满落幕

中国日报网讯 7月4日由中国房地产商学院联盟主办的“2015年度中国房地产商学院联盟高峰论坛”在北京嘉里中心大酒店举办，本次论坛以“移动互联网时代的中国地产颠覆与创新”为主题，中国日报网作为合作媒体，进行现场直播报道。

对于房地产业，这是一个纠结的年代。虽然政策面暖风频吹，资金面利好不断，但市场萎靡之势并无改观，传统商业模式的置疑之声络绎不绝，房企破产危局、港股大佬抛售资产、名企纷纷转型的传言不断冲击着从业者脆弱的神经。与此同时，移动互联网时代，全民创业，万众创新，大潮汹涌，互联网改造和升级一切传统产业的呼声不绝于耳，房地产企业如何拥抱互联网成为热门话题。

本次论坛以“移动互联网时代的中国地产颠覆与创新”为主题展开讨论，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌， 国家发改委城市和小城镇中心主任李铁等嘉宾出席论坛，以下为现场实录：

主持人：先生们、女士们、各位来宾、各位来自全国各地的房地产商学院联盟的同学们大家上午好。欢迎来到由中国房地产商学院联盟主办，全联房地产商会共同组办的2015年中国房地产商学院联盟高峰论坛。在为期两天的论坛开始的时候，请让我简单的介绍一下到位的嘉宾和领导，他们是：

清华大学职业经理训练中心骆建彬

国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌先生

国家发改委城市和小城镇中心主任李铁

中国房地产商学院联盟联席主席院长阎占斌先生

中国房地产商学院联盟联席主席金华总裁张玉博先生

中国房地产商学院联盟联席主席中山大学房地产同学会的常务副会长兼秘书长汪利先生

首先有请清华大学职业经理训练中心主任骆建彬先生致词，有请。

骆建彬：各位领导、各位来宾，各位中国房地产界的精英们、老师们、同学们大家早上好。今天我们相聚在北京，开展了移动互联网时代的中国地产颠覆与创新的主题论坛。首先请允许我代表中国房地产商学院联盟欢迎大家的到来。感谢大家的参与。中国房地产商学院联盟成立于2013年，是在全国工商联房地产商会的领导下，由中国华南、华东、华北、西南四个区域内最高学府中连续多年专业从事房地产高端教育的培训机构。清华大学职业经理训练中心、重庆大学伯仲研究院、中山大学航商学院强强联手共同组成的中国房地产高端机遇的第一品牌的一个机构。

助力房地产业高速发展，提升核心竞争力，致力于推动城镇新型化建设为主旨。践行了平台决定事业、资源成就伟业的平台价值，最大特点整合了区域内杰出的房地产结构。十年左右的时间里面成立下的所有教学和资源的能力。

我们这次峰会将以移动互联网时代的中国颠覆与创新为主题，由转型中国新趋势和问道中国地产两个主论坛，以及迎接地产投行时代当地产遇到移动互联网等多个专业平行论坛。还有中国房地产商学院联盟奖颁奖盛典，国内标杆企业参观学习，地产名产高尔夫邀请赛等一系列组成。通过这次峰会跟大家探讨在当今的时代，当今状态下面我们每个企业家如何能打造适应于未来需求的我们的产品，未来就是移动互联网的时代。如何组成提升具备未来，也就是具备移动互联网下生存和发展能力的企业，这个主题我想可能会随着我们的时间推移大家可能一直会关注着。

一个组织具备了能力，不管是东北风还是西北风都能发展，不具备能力和素养那么很可能就是被颠覆，就是可能死亡。同学学生在此我祝愿各位参与的嘉宾，能够集合思想、撞击创新的火花，预祝本次峰会圆满成功，谢谢大家。

主持人：谢谢骆建彬博士，本次峰会的主题是移动互联网时代的中国地产颠覆与创新，中国正在快速的进入移动互联网时代，中国的经济正在进入新常态，可以看到我们今天的安排也是一种新常态的安排。我们安排一个致词就非常紧凑的进入到我们论坛正式的环节。应该说刚才骆建彬博士已经帮我预报了我们整个两天议程的主要安排。我想着重的介绍一下今天上午三场重量级的演讲。应该说今天上午我们三位嘉宾有一个共同的特点，就是他们都是我们官员型的学者，而且是国家最顶级研究机构的学者，他们很多研究结果和建言都可以直达常委办公室桌前，参与当前新常态下新一轮改革和重大决策直接的参与者。

应该说我们这次峰会非常细腻，如果不在北京举行，在这样一次峰会上把三位来自于不同领域的专家而且是学者级专家汇集在一起是很难的，基本上代表了国内最高领域的研究者。我们首先请上来第一位我们的演讲者来自于国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌先生，他给我们演讲的是当前经济形势与新常态。

余斌：各位学员大家上午好。非常高兴就中国当前经济形势与新常态与大家交流。2010年中国经济增长是10.6%，在接下来经济增长呈现逐年滑坡，今年1季度增长只有7%。看这张图我们要注意2010年重要经济总量40万亿人民币，增长10%所形成的增量是4万亿，去年中国经济总量超过60万亿增长7%，形成的增量是4.2万亿，也就是我们经济增速从过去的10下降到目前的7%，但是中国经济增量的规模，中国经济总量上台阶的趋势并没有因为速度下来而减弱。当中国经济规模不断扩大以后，相对较低的经济增长可以创造更多的社会财富，可以创造更多的市场机会，可以提供更多的就业岗位。

伴随着经济增速持续下降，摆在我们面前的问题是，增长阶段转换的本质是实现供给、需求在总量和结构上再平衡。过去10%增长情况下我们供给和需求是平衡的，因此中国经济运行也是稳定的，2010年以来伴随着需求扩张的步伐明显放缓。我们需要在一个新的相对较低的增长平台上让供给、需求在总量和结构上实行新的平衡，只有实现了新的平衡中国增长阶段转换的任务才得以完成!我们才有可能保持中国经济持续稳定发展。国际金融危机以后需求速度在宏观管理下平稳回落，在结构升级中逐步接近新的均衡水平。

我们先说结构升级，过去我们是以出口劳动密集型产品为主，今天资本密集的高附加值产品的出口占比重大幅度提高。过去老百姓以买房、买车为主，现在服务业的支出占老百姓支出比重大幅度提高。投资以铁公鸡建设为主，现在以公共产品和公共服务建设为主。经过近几年的调整需求已经接近新的稳定水平，现在的问题是供给受高增长思维惯性，受地方改革不到位供给缓慢，与需求形成明显缺合。过去是两者在10%情况下是平衡的，今天需求已经做了大幅度调整，在7%情况上是稳定的，现在供给受多种因素的影响，没有随着需求的调整而调整。产能过剩情况越来越弱，这是对当前中国经济运行产生影响的问题。

大量过剩产能不能有效退出，供给大于需求由此导致过度竞争、恶性竞争和价格的持续下降。今年5月份工业品出厂价格持续副增长达到9个月。竞争越来越激烈、价格下降从而导致企业利润滑坡、债务负担不断加速，这里叫债务通缩模型，通缩物价下降是不利于债务，会加速债务负担，并通过占用资金贷款利率影响到其他行业的发展，这是当前中国经济增长动力不足，主要经济效益指标出现恶化的根本原因。

这两年克强总理在欧洲出访，跟法国协议当中是说中国和法国要各自发挥自身的优势，从而在共同开拓第三国市场上取得新进展。这叫国际产能合作，以及我们早就议论过的一带一路，这在相当程度上都有利于化解国内的产能过剩，有利于缩小供给和需求这两者之间形成的缺口。新阶段我国经济正处在从高速向中高速转换的时期，结构调整的阵痛和前期刺激政策逐步消化，决定了经济运行将持续承压，积极引导市场预期、重视短期需求管理是必要的。政府采取稳增长是必要的，我们要注意的问题是需求扩张的空前运行，政府没能稳增长，而且唯一稳增长采取的措施我们都得付出高昂的代价，有些措施会产生副作用。

当前宏观经济政策的着力点应当是放在供给侧上，引导过剩产能逐步退出，促进兼并重组和优胜劣汰。既然问题是出在供给测没有随着需求侧的调整而调整，把那些达不到行业安全能耗、环保、排放标准的产能以及丧失竞争能力的产能逐步退出。通过经济重组、优胜劣汰实现供给侧的调整，供给侧结构调整升级从而达到需求侧相适应的新水平，这样供求才能平衡，价格才有可能稳定，企业的盈利能力才有可能恢复和提高，才能实现转型再平衡。在过程当中我们要更加注重风险管控，着力提高经济运行的质量和效益，促进经济平稳健康发展。

怎么来理解中国经济出现持续下降的趋势，我们看这张图，横轴是发达国家的增长相对稳定，但是作为一个落后国家只要你能成功实现经济起飞，你可以在很长的一个时期保持比发达国家高出很多的经济增长。中国能够达到7%的增长，为什么美国只有2%的增长?美国资金、技术、人才优势比我们强很多，这是因为我们处在不同的阶段，因为中国是一个后发国家，具有多方面的后发优势，伴随着后发优势的释放，可以在很长时期保持很高的经济增长。我们把这个过程叫做后发国家的追赶进程，后发国家追赶发达国家的进程。后发国家的追赶进程并不是一成不变的，随着后发国家的空间不同会在体现出若干个阶段的阶段性特征。而今年印度的经济增长可能会超过中国，成为主要经济体当中经济增速最高的国家，为什么呢?因为我们高增长阶段已经结束了，印度刚刚进入高速增长阶段，因此它的经济增速会超过中国。

作为一个落后国家，当你成功的实现经济起飞以后，接下来你会在很长一段时期保持经济的高速增长。对于中国来说1978年到2012年这是改革开放以来的35年，在35年我们保持了年均9.8%的经济增长，是中国的高速增长期了。平均增速接近10%，持续的时间达到35年，世界上没有先例，因此把它叫做中国经济奇迹。很遗憾的是这个阶段已经结束，接下来我们将进入中高速增长阶段，中高速增长阶段是一个多高的增长会持续多长的时间?学术界对此讨论很多，但是形成的共识并不多。

我个人认为中高速增长阶段将是一个6%到7%的增长，持续大约10年左右时间。是这么一个阶段。当我们经过中高速增长阶段以后我们经济增速还会进一步下降，出现中低速增长阶段，当我们充分释放了后发优势，当我们翻越高墙进入中低速发展之后跟发达国家经济基本持平，这是后发国家追赶发达国家的趋势。我去年写了一本书叫做《追赶竭力》，我们过去是以10%的速度追赶发达国家，我们这一棒已经跑完了。接下来我们以6%到7%的速度继续我们追赶的进程，目前我们处在交接棒的时期，会出现掉棒的风险，实际上高速增长阶段结束，当我们进入中高速增长阶段的时候也是一个风险高发时期。

比如我们花十个亿把这个楼盖好，结果内部管理不善，花了20个亿才把这个楼盖好。在高速增长阶段由资产价格大幅度增长，花了20个亿，即便是50个亿也没有关系，在资产价格大幅度上涨过程中这笔投资仍然可以回收，这笔资产仍然是优良资产，由于加速增长阶段有资产价格大幅度上涨特征，高速增长阶段可以隐盖吸收各种矛盾阶段。发达国家的历程来看，一个阶段结束一个阶段来临，往往是通过一个系统性的金融危机迫使经济市场调整并适应新的宏观环境来完成。中国到了这个阶段是否需要系统性的危机来进行调整，我个人认为并不是这样，因为中国仍然是一个市场体系、市场制度极不完善的国家。我们可以通过市场化的改革释放新的动力和新的活力，从而平稳的实现增长阶段转换，避免系统性的危机。

媒体对我这个观点的报道叫做改革与危机的探讨，当中国经济增长出现下降的时候我们还有新的机会。或者说我们新的机会在什么地方?别的不说我们只看这一张表就可以了，中美两国主要经济指标，2013年中国经济总量相当于美国的56%。2013年人均GDP相当于美国的八分之一多一点，相当于美国的七分之一，这两个指标并不重要，重要的是以下三个指标。第一居民最终消费率，含政府消费和居民消费两个部分，2013年中国居民最终消费率大体上只相当于美国的一半，美国只有3亿人口，但是由于它的消费率很高，所以它是世界上最大的消费市场。中国目前是世界上消费成长最快的市场。去年年底国务院为了提升居民消费率鼓励六大领域的消费，所谓三大措施，是说，提高老百姓的收入水平，让老百姓以有能力消费，完善社会保障体系，解决老百姓后顾之忧，让老百姓敢消费，第三改善消费秩序完善消费环境，让老百姓愿意把钱花在中国，让老百姓能消费、敢消费、愿意消费，这是三大措施，鼓励住房消费、信息消费、绿色消费、医疗、文化、健康、旅游这都是政府鼓励的范围。我认为谁做这些措施的落实，中国消费市场的规模将会大幅度的提高，从现在全球成长这块儿的消费市场我们一定会成为全球最大的消费市场，这对我们很多企业来说我认为将孕育着新的商机。

经济增长主要依赖于出口的时候，东部亚太地区一定会率先发展，你生产的产品卖给美国人、欧洲人，东部地区一定会率先发展。经济增长主要来自于投资，投资需要钢铁、水泥、设备，能源资源密集的地区一定会加快发展，经济增长主要来自于消费呢，中部地区将会迎来历史性的发展机遇，因为中部地区是中国市场中心，在中部地区生产出产品可以便利的覆盖全国。不仅仅是一个中国市场规模扩大的问题，同时也会带来一些结构性的调整。

第二个指标，三产占比指数，第三产业增加值占GDP比重，2013年中国服务业增加值占GDP比重首次超过第二产业，成为经济增长主要来源，这是中国供给结构发生的历史性重大变化。即便是这样，我们跟美国相比仍然存在巨大差距，美国GDP当中四分之三增加值是来自服务业，中国是生产型、生活型服务业都有巨大提升的空间。过去30多年我们在干嘛?过去30多年是中国工业化快速推进的30年，改革开放初期我们选择深圳、珠海率先对外开放，它探索的是中国工业制造业与国际接轨，中国工业制造业对外开放，加快中国工业化进程。今天我们在干嘛?我们在上海、天津、广州、福建设立自贸区，它探索的是中国服务业对外开放、服务业与国际接轨从而推动服务业的改革与发展。如果说在工业领域里找不到接轨的地方，无论生产型还是生活型服务业领域都将面临巨大的困境。

第三，美国只投入了1.6%的劳动力生产，美国投入了1.6%从而农业生产那是美国是全球最大的农产品出口，中国是世界上最大的农产品进口国。在农业领域我们跟发达国家相比差距很大，克强总理做报告同时强调要转变农业发展方式，怎么转?转什么?我个人认为我们要改变，到目前为止以家庭为单位的小规模的主要依靠投入劳动力来生产农产品的方式。当你主要依靠投入劳动力来生产农产品的时候伴随劳动力成本的大幅增长，农产品生产成本大幅提高，农业将丧失竞争能力。当棉花价格远远高于国际市场价格之后，对于我们下游纺织、服装产业带来明显的冲击。这些后果是不可避免的。我认为农业发展方式要改变以家庭为单位、主要依靠投入劳动力的传统的农业生产方式，让农业走上规模化、机械化、信贷化，农业发展规模经济才有可能走上机械化，才可能实现农业的信贷化，农业的规模化、机械化、信贷化将会大幅度的降低农产品生产成本，将会大幅度的缩小在农业领域我们跟发达国家的差距，将有利提高中国农业的国际竞争力，这也是三中全会决定强调鼓励工商资本到农村从事适合企业化经济的重要点。靠农民家庭自己实行规模化、机械化可能性很小，必须依赖于城市工商资本到农村才有可能推动农业的转型和调整以及发展。

我们看了这三个特点会发现过去是生产化产品卖给国际市场，可以把眼光放在国内。伴随着中国市场规模的不断扩大，以及中国将成为全球最大的消费市场，立足于国内市场发展将会更有商机。如果在传统领域面临过度竞争、恶性竞争，无论是第一产业农业还是第三产业服务业都有巨大的发展和提升的空间。以上是我对短期或者中长期经济发展重要看法。

主持人：谢谢余斌部长，不仅分析了当前经济形势，也对未来中国进入中高速发展做出了他个人的判断和预测。为我们在座各位企业家未来投资方向点了三个非常重要的方向。如果记录的不错我可以再跟大家特别的帮余斌部长强调一下。余斌部长提到了由于中国消费增长，正在成为全世界最快的发展国家变成最高的，中部城市将会快速发展，跟我们在座房地产投资企业投资方向是一个非常重大的提醒。第二个是刚才余斌部长提到的我们生产性服务业和我们生活性服务业仍然差距很大，这里面孕育着重大的投资机会，最后余斌部长也提到了我们的农业，是主要依靠劳动力的投入来发展的，但是实际上我们可以看到我们要向发达国家靠齐我们需要用更加先进的城市资本、产业资本来改变农业，余斌部长提出了三个重要的投资方向，希望对大家有所帮助。