2015中国房地产商学院联盟高峰论坛圆满落幕

主持人：

谢谢李铁主任深入的演讲。第二个李铁主任提到了，切到了我们今天的题目，颠覆与创新。我们可以看到虽然未来房地产业是光明的，但是确实跟过去是不一样的，李铁主任讲新型城镇化未来趋势的时候也讲到，未来城市的发展已经不仅仅造新城，意味着房地产开发不仅仅简单的造新房子。另外他也提到我们未来其实也不仅仅是去服务于这个我们这些刚才提到的需求的一个简简单单的住房的需求，而应该是更多的给他们提供多元化的城市的这种服务或者需求。这就要求我们地产商必须要跨界。最后李铁主任提到了互联网+，互联网+和智慧城市可能是我们未来整个中国房地产业发展区域的下一个风口或者下一个机会。今天上午我们主题演讲就结束了。我看到微信群、朋友圈相互关注的朋友们都有很多的分享，就大家感兴趣的问题做一个提问。

提问：各位老师、各位朋友大家好。我想请第二位嘉宾也是于主任，我请教一个互联网方面的问题。我是做房产的，做了十多年，我们现在想做一个咖啡馆以后来代替我们所有的销售部，我们销售部不建立，售楼中心建成咖啡馆，如果用互联网思维进行运营，到所有项目当中去进行嫁接，我们需要注意哪些方面和这个运作过程当中会出现相应的问题，在您的眼光当中有什么样的一个建议?给我们相应的指导，非常感谢。

于施洋：非常抱歉，因为我不是做互联网的，也没有从事房地产和开咖啡馆的经验。所以您提的这个问题我觉得只能给一个建议，就是目前有很多的一些讲互联网思维和成功互联网公司进行他们成功的一些基本的要点的这些东西，有一些书籍、案例可以好好的研究一下。至于说您提的这个具体的问题，因为我也没有足够的时间来进行思考，所以我就只能回答到这个程度。

提问：我是来自广州的。问第三位嘉宾，原来曾经到广州做过演讲，我也听过非常崇拜。我主要是做房地产的一些政策研究，原来在广州房管局工作，我辞职出来了。关注农村的土地制度改革，小产权房问题，请教第三位李铁老师，农村土地制度，小产权房制度走向或者政策的动态，将来会怎么改，这个时间进度会是什么样?这样一个问题。

李铁：小产权房分太多。比如说广州的出租就是小产权房，所有农民建筑房都是小产权房，在北京市郊区在很多大型郊区由农村乡镇建设的没有拿到城镇的也叫小产权房。涉及到我们对农村土地制度的理解，宅基地的理解。十八届三中全会提出了产权利用问题，还没有列为财产权，我们把这块儿土地作为福利性土地，是不是可以拿到市场去交换?这就是我们目前在研究争论而且有待解决的一个问题。第二这种宅基地直接涉及到农民的一个基本权益，我们知道近三四十年我们宅基地受到法律限制是不可以拿到市场上交易的，因为我们知道城乡土地交换中只有经过了城市的开发、征用才能拿到市场去交换。过去有大量宅基地变成小产权房的形式，这笔交换从法律上看是违法的，可是它已经变成了现实，既然是违法的又变成现实，这里面有两大块儿利益流失。因为是违法的，没有拿到房地产权，第二因为是违法的不被政府允许的，政府土地税收少了一大块儿。这些问题怎么解决。

通州有一个例子，画家在那里租房，大量画家在那儿租房，房主租赁价格提高了，因为是违法调动，起诉到法院，要求租房艺术家按照现在价格来补充我，或者取消租赁合同，但是他已经使用了十几年了，这个法律合同经过法院判决是违法的，说原服务所有人要补充租赁住房的所有人这些年所进行的投入。实际上这里头就有一个非常重要的政策未来的目标，你尽管是违法合同，但是你要补偿这块儿，你也承担不起，在一定程度上使这个控告变成空白的。从大前提来讲农村土地要不要改变?十八届三中全会提出来，第一要解决城乡土地同权，第二个要解决对宅基地未来的认定，但是我想如果这个土地制度改革，如果能进行下去我们将释放一大批的我们中国经济发展的活力，可是在目前一个改革所面临的重重阻力是我们很难想象的。八二年代仅仅一个大包干的问题有枪毙危险，所以现在改革比以前难度大的很多。我希望在这些方面进行改革，我个人希望，不仅仅进行城乡同权改革，在所有农村宅基地上能不能按照市场化方式，能不能和城市居民进行要素置换的交流，这都是未来可以探索的空间。

提问：首先非常感谢主办方提供这么一个好的交流机会。我的问题是跟今天这个主题非常相关的，今天的主题是移动互联网加上地产，我们正好是地产网站。过去十年随着中国房地产快速发展，中国诞生了一大批房地产网站，随着这两年房地产增长乏力，这些网站在每个城市，随着克强总理提出的互联网+，看到房地产网站都被转型或者并购，我的问题是说在产能过剩的年代，在房地产本身新房在转型的时候像咱们房地产信息网站怎么去转型?

余斌：无论在什么产业当它出现严重产能过剩以后，唯一的出路就是兼并重组、优胜劣汰，当然这应该通过市场来完成，在市场竞争当中兼并重组、优胜劣汰。通过竞争不断淘汰行业内低效率没有竞争能力的行业，这样才能把生产、市场、消费者转移到高效率企业上，这样才有可能提高行业的集中度，行业的竞争能力，行业的效率。就你所说的房地产网来说，转型可能涉及的面是很广的，过去以卖房子为主，以后向住户提供更多的服务，这里也是提高它的竞争能力。

我经常讲现在要化解当前无论在哪一个领域里出现的产能过剩，都是一个历史问题。当一个企业在发展壮大的时候是以另外企业的倒闭、死亡为代价的。如果你不能及时的转型、调整、升级，你就有可能成为这个牺牲者。具体该怎么转型需要你现在的优势，所在城市的状况，下一步房地产发展趋势来做具体的研究和判断，谢谢。

主持人：谢谢三位嘉宾的精彩的回答。我们今天上午的论坛内容就到此结束。