2015中国房地产商学院联盟高峰论坛圆满落幕

主持人：下面的环节是对话环节。对话的主题是中国房地产企业创新突破之道，我们会请到下面的六位嘉宾，他们分别是：

北京大学文化产业研究院的副院长陈少峰教授

联创国际养老产业部产品总监李小瑛

无锡房地产协会的副会长沈新

重庆力凡置业的总经理

UDG联创国际设计集团都市再生设计研究院副院长宣磊

今天的对话也是一次跨界，里面有地产企业，有从事养老事业的，还有文化产业的，这就体现了互联网下的跨界融合。同时也是区域，有来自台湾地区，有来自重庆，有来自于广州。从区域到整个的行业也实现了跨界，这样的交流有助于我们来思考房地产企业如何来创新突破。

首先请我旁边的中大EMBA的会长来谈谈中国房地产企业的创新突破。

中大EMBA会长：非常高兴今天跟大家一起坐在这边来交流房地产的创新模式。我本人做了十几年的住宅地产，其实我的经验也不是很足。来这边更多的是学习的心态，但是我在做房地产的过程中，我经常也思考一个问题，就是房地产的行业往后应该怎么样的走，我们更多的思考的是有没有一些更好的路子可以去创新，可以让我们的房地产行业经营上就不用背着很重的心去经营，能不能以一种更轻松的方法走下去。这是我个人的一些观点，我不知道对不对。

房地产行业这两年遇到了一个问题，产业的增长在减慢，减慢就会使得我们投资的收益明显的减少。以前在投资的时候都会预测增长量，但是这两年增长量都是往下降的，这就使得投资的成本增加，包括运营成本，造成收益回报的减少。过程中我们要探讨有什么新的思路，让我们的利润能够保持增长，能不能减少末端，增加利润。所以，我个人的观点是我们在房地产行业的这种创新模式能不能借助于互联网思维，改变很传统的模式。能不能从拿地到开发缩短时间，包括在过程中能够借助身边的资源融合在一起，让我们在投资过程中最快的能够拿到我们的利润。

主持人：现在房地产业有很多的问题，其实本身去库存的速度慢了以后，各种成本也会上升，怎么解决呢?陈董事长可以借助于互联网的思维帮助我们突破。下面是庄诺先生，最近平安好房也是有很多的新闻，我自己在岗位上遇到过很多的事。平安好房这种模式会跟传统的房地产企业有很多的契合，互联网思维跟传统的房地产结合，听听庄先生的看法。

庄诺：我们在5月29号搞了一个中国房地产众筹联盟，在上海，基本上前20的都到了。众筹联盟做完了以后，我们接下来想推出具体的众筹项目的案例。我这里讲的众筹指的是众筹开发，而不是众筹营销。这个案例怎么做?我们在思考我们应该建立众筹的模型，平安拿出50个亿出来，成立了一个叫众筹基金，以后所有被我们认证的众筹项目进行领投也好、跟投也好。

众筹联盟的主席是冯伦，我当秘书长，上个礼拜我们开一个会，其实我们还有很多的项目要做。跟大家透露一下，跟碧桂园我们马上要推中国第一个众筹开发或者众筹建房的项目，怎么做?一直讨论到昨天才定下来。本来碧桂园提出来要做有点像以前的集资建房，一套房一套房，你先把钱进来，最后你获得一个八折的房价，两年以后你获得一个八折的房价，你可以出售，把众筹转成产权。我始终觉得这样还不够互联网金融化，你们到百度看看，5月份我又提出一个概念，以一平方米为众筹。

我们在争论的是说互联网应该是高频的碎片的，可是房地产一辈子你顶多买5次房、6次房，3、5年买一次房已经很高频了。怎么做高频，买一套房子至少一、两百万，总是碎片化的，所以我提出来一平方米做众筹，把它做成一个理财产品。另外我们提出来从一平方米众筹完之后，马上在平安好房平台上要开发二级市场。假设有一个屌丝说我买了两平方米的众筹，我也进入了投资，到了一年以后房价比如说涨到3万的话，两平方米我可以出售掉，有个别的朋友比如说某位先生他买的45平方米的众筹，最后两年规划以后这个房子是50平方米，他那5平方米从哪里来，就是早期投资的延迟股里面获得的。

这样有一个好处，也避免了众筹容易非法集资。大家知道，中国的政策、中国的法律是滞后的，现在我们的法律法规严重滞后。一方面政府鼓励我们创新，我经常被银监局叫过去谈，说你可能违规了，特别是平安是一个金融的企业，很敏感，一行三会都跟着你。但是你不创新、你不突破怎么办，大家知道，在你没有拿到预售许可证的时候你是不可以卖房的，可是你拿到地以后你的本质就是在卖房了。现在那么多开发商喜欢众筹，因为他把所有的风险多前置了。本来早期的模式政府卖地，开发商向银行借钱拿地，拿完地以后盖，盖完卖，回收，最后算赚了多少钱。众筹是一拿地的时候把所有人都吸引进来了，1平方米、2平方米、10平方米、100平方米，他未来不是你的客户而是你的小股东，他会积极的帮助你推销你的房子。就像股票一样，股票大机构占50%、60%，我们小散户是跟投的。

预售许可证之前我多作理财产品，一平方米、一平方米买，预售许可证获得以后，我可以有两种选择。一种选择从众筹的份数直接转化为产权，还有一种是直接到二级市场消化掉，你去做投资收益。我们以一平方米为单位来做众筹，而不是以一间房子来做互联网金融化。

我们昨天跟碧桂园确认一点，既然是众筹所有的成本都要公开，你赚5到6个点，甚至8个点的管理费用这是正常的，其他的所有钢筋多少钱，规划多少钱，土地多少钱，水泥多少钱，全部在网上公布，向这些所有参加众筹的人公布。这才是一个互联网化的信息透明。

我记得5月二十几号开会的时候，任志强总是没有开炮的，很支持，但是他提醒一点不要骗人家，要做到信息公开透明。我们一定要把所有开发的成本，向参加众筹的人，哪怕只投了一平方米公开透明。这样他就把这个项目当做是自己的，自己是一个小股东，你该赚多少钱，6%、7%，你该赚的你去赚。房地产众筹联盟我们要成立一个认证小组，对所有参加众筹的项目进行认证，我们成立一个50亿的基金。碧桂园的这个项目7个亿，要进来的人非常多。刚才坐在我边上有一个开发商，他说要融3个亿，但是募集只有2个亿，差1个亿怎么办，这个时候就有地产众筹资金进来。你去做竞职调查的时候，小散户看到有众筹基金进来了他也比较放心。

现在大家一窝蜂的讲互联网+，我觉得房地产应该是房地产+互联网，而不是提互联网+房地产。互联网是碎片化是高频的，房地产是一个低频的高价的，租房要几千块，买房要几百万，所以是房地产+互联网，比互联网+房地产更好。

最后我跟大家讲的是现在我们不要去追求百强企业，追求规模了，因为房地产经过20年的野蛮生长，你再去追求我今年要2000亿，要500个亿，意义不大的。就像我们国家对GDP已经不追求高增长了，当我们还是年轻的时候，5、6岁，7、8岁的小孩，你要求他身高长的高一点，让他长的壮一点可以，到了18岁、20岁的时候，你再要求这个人长的高一点、壮一点，完了，不是很正常的。到了18岁、20岁你要求他长的更有品级，更有文化，他可能成为数学家、艺术家，所以我们现在所有的开发商到了这个时候你们要进行差异化，要追求自己的个性，不要把规模当做利益了。规模做起来，库存那么多，确实没有很大的必要。不要再说我是50强，我今年过1000个亿，我们不要去追求规模，而是要讲究差异化。

主持人：下面请少峰院长，少峰院长是一位学者。

陈少峰：我对房地产的研究有一些建议已经提出来了，如果你原来不在这个行业，你现在愿不愿意进来，这是很重要的。现在假定你不在这个行业，你愿不愿意进到房地产来，这就是一个很基本的问题。如果你愿意进来的话，说明里面的机会很多，如果你不愿意进来的话说明问题很多。问题很多我们只有两个办法，一个办法是我把它去掉，我就不干了，房子都卖掉我就搞别的。另一种办法，就是我做的更精致，更好一点。

我们看全世界的富豪，过了房子需求的时期，前100名首富只剩下一、两名做房地产的。因为你不敢保证房子永远那么大规模的增长。如果你把房子都卖掉去干别的，这是我的首选。房地产人当中剩下1/3的人做房地产，其他人都干别的。

你可能说我没干过别的，你让我干别的肯定干不长，那也不一定。你说马云他干过影视吗?他就收购了一家影视公司，去年花了60个亿，今年值800个亿。什么也没有，就是添一些资源。所以，我认为对于企业家来讲没有什么干不成的，其实你是可以做很多事情的，你不一定继续去做房地产。

第二个选择，我怎么样让房地产更好，或者说房地产+互联网，或者说互联网+文化产业，我想办法把房地产做的更有附加价值，更有文化内涵。很简单，你想让房地产加什么，你先去研究加的对象，你必须成为那个对象里的达人，你把房地产忘记了。房地产+互联网，你首先要变成互联网的人，所以你把房地产抛到一边，就像搞报纸的人想去+互联网，你要先把报纸忘掉，我就在互联网上做新闻。如果我在互联网上做成功了，我就顺便把报纸拉起来。如果你还是一直想扛着报纸，往互联网上推，见到谁都在推你的报纸，机会就没了。一个是时间成本，一个是你的思维方式跟人家不对路。

所以你要想把房地产做成旅游地产，做成文化地产，你就必须变成文化产业里面的达人，你必须变成旅游的达人，回过来说我原来的房子怎么塞进来。所以，应该把房地产变成必要产业，你想去干什么事情，将来你想干的新的事情，跟你原来的房地产还能够形成第三个产业。现在所有人都变成仅做房地产肯定不够，还要干别的，把别的东西做好了，回过头来再去看房地产。

庄诺：刚才讲的问题我突然有一个感觉，刚才陈教授讲了，一个房地产的产权是70年，咱们开发商从拿地到交税平均3年半，后面的60多年开发商是忘记掉的。我听到一个统计，这66年赚到的后面产生的价值比你每平方米赚他5000块、1万块还要大。所以，开发商最后经常是你把购房人的数据，售楼的数据卖给了中介就走了，后面的66年我们的开发商要想往后还赚他什么。甚至未来把房价降的很低，后面的66年也够你赚的。这个思路的延伸也是一个想法。

主持人：我们思考房地产的时候有两种方式，一种是卖房，还有一种方式是你是卖他的家庭，卖他的生活。庄总刚才也专门提到了这样的一个理念，从商会调研来看我们越来越关注存量，存量里面我们又关注的是服务，其实我们就把一个房子的周期变成一个全生命的周期。我们把服务就从大街上转到小区，从小区转到你的家，里面有很多很多的内容，这也是上一周房地产商会成立的服务研究会的原因。当时是一个非常精彩的会议，除了来的物业公司，更多的是社区服务商。卖肉的，卖教育的，卖医疗的，都在里面，所以我觉得空间是很大的。

下面继续请无锡房地产协会的副会长，也来自于清华EMBA的沈雄先生跟我们分享你的经验。

沈雄：大家好，我来自美丽的无锡，无锡山清水秀经济发达，但是库存是江苏最高的，消化要23个月，问题很严重。除了前几年政府土地财政，大量的空地，一年要1100万到1400，到现在是245万还没人买。这个情况对我们业内来讲是一个严峻的问题，就是刚才主持人讲的要进行创新和转型。

现在一窝蜂搞旅游地产、养老地产、文化地产，还是要根据自身的情况，根据市场的需求。我想这个问题是一个系统性思维的问题，首先从源头上、从观念上要进行转变，我们应该转到以市场为中心、以客户为中心。最近我们班的同学在银川有一块地，我们在万科总部学习，但是他不敢开，完全是凭经验，现在不敢建造。我说绝对不能建造，好好的请专业公司做市场调研，做的很细，市场细分一下，同时你自己也要去调研，要补上这一课。首先是策划，首先是市场细分，首先是定位。所以观念要转变过来。

第二，在产品上要个性化、要差异化。不要泛泛的了解，好多开发商到无锡，都说上当了，都说被政府忽悠了。来的时候信心满满，走的时候说没赚到钱，所以在产品上面还是有自己的核心竞争力。要比竞争对手高一点，以前是住得下、住得大、住得好到舒适，现在是追求绿色环保和精神的享受，这些方面都是我们在产品更新方面需要考虑的。

还有后期的服务，万科提出来不是在开发商上赚钱，而是在社区增值服务商赚钱。这是新的理念、新的观念值得我们借鉴。我们要转型的路还很长，现在很多还是手工操作，住宅产业化，科技的道路还很长。江苏镇江已经有合资性的建筑，在工厂里把整个一个盒子，楼面、地面、墙面在工厂里已经做好了，到工地上直接拼装。目前是住宅产业化最高的。

主持人：其实房地产今天还是有机会的，只是过去我们陶醉于做什么好的产品，能不能更多的关注客户怎么想，客户和用户他的思考，根据他们来量身订作。沈总还讲了一个现象，我也有切身的体会，无锡是全国罕见的，那么多开发商去不仅赔钱，还卖不掉。请客都说谁是亏的最少，而不是赚的最多的。

力帆置业：刚才任总讲了现在房地产产能过剩，原来是增值，现在是向贬值方向发展，逼着我们房地产企业必须思考我们怎么创新，怎么生存下去。我将我对这方面的思考跟大家分享一下。

前段时间我们也对养老地产，包括医疗地产，甚至办学都进行过探讨。如果招牌挂了，做养老地产是按照没有任何模式的。还有重资产的那种方式，我们觉得运行下去资产是贬值的，所以压力也比较大。所以我们比较认可的是万达的这种模式轻资产化，第二是往文化、旅游、体育方向转。但是我们没有万达这么大的块头，没有他这么大的资本，所以针对我们企业的实际情况。一方面我们对原来持有的重资产的这部分，利用我们在国际上的一些融资的优势，近期我们在香港拿到的综合成本是5左右，5左右的成本对我持有这部分的资本来说压力就小一点，这是我们活下去的一个手段和途径。

对于未来企业怎么发展来讲，我们也做过一些探讨，近期我们跟投行做过一些探讨，准备在我们的企业下面成立娱乐类的公司，把今后这一类的资产可以装进去。

最近我们把我们在重庆位置比较好的位置建一个冰雪世界，有滑冰的，有室内滑雪馆。不像现在的商业地产受电商的冲击很大，投的越多亏的越多。未来的资产证券化还有一些机会，但是未来我们国家的资产证券化成本还是非常高，所以开发商用起来压力也比较大。借这个机会简单的一下我们的一些思考和顾虑，希望大家能够有一些收获，谢谢大家!

主持人：陈总，陈总刚才讲的创新至少反映了三个信息。第一个是不是产业上有更多的类，不仅仅是房地产，下面有文化、旅游。第二，金融房地产，是不是通过内保外贷降低成本。第三，我们这些产业赋予新的内容之后是不是可以在资本市场套利，我们的房地产产业很大是间接的资源，美国大量的是直接资源。我们国家更多的需要实体经济，有更多的直接融资进去，来促进中国经济的健康发展。也谢谢陈总的分享。

下面有请李小瑛女士，来给我们讲一下关于养老事业这一块您的思考。

李小瑛：我代表上海联创国际养老集团来参与大会，讲一讲我们作为服务商乙方的角色怎么参与帮甲方来服务。

我们从08年就开始做投入+研发+设计，有关于大健康。我们推广大健康，也就是各位讲的养老，大家不要把养老锁定在60岁以上的老人，健康的环境应该照顾到全龄化。

做养老的地产咱们也要突破原来做地产的思维模式，什么样的运营模式就涉及到你怎么样做你的养老地产的运营模型和服务。所以，我非常希望大家一起跟我带做一些对未来成长趋势有很快发展的大健康的地产方式。

主持人： 刚才李总专门提到了我们在养老产业方面在跟很多的企业合作。特别引用少峰教授讲的，你做什么事情，你要加什么你就要成为达人。你把加后面要加的专业，要加的到位，要加的让所有的用户满意，也许我们的地产企业未来就会更有价值，更有内容，更有未来。再次感谢在座的几位嘉宾精彩的分享，谢谢大家!

刚刚在讲新常态的地产怎么样，各位能够有更多的发展趋势或者是方向。陈教授刚刚讲了各个企业在寻找一些新的方向跟找到自己的定位，我们帮助很多高大上的开发商来做他们也面临这些问题。比如说我们在帮万科的上海做三个大健康的产品线，我们已经从设计的乙方投入到企业，一起帮企业怎么样来寻找新的一条路，这个新的产品线我们研究也刚刚完成上市。我们也帮复星集团，他们以前跟美国的风保养老院结合的新保集团，我们也在帮他们做高端养老院产品线的制定，加上他在中国各地怎么样布点的一些商业计划。所以养老的部分面非常非常广，我们也在加入。

聂会长众筹资金这样一种非常成功的运营方式，我本身是在美国读的书，美国人的那一套我非常非常熟悉，也很高兴把这样一个成熟的机制能够带到中国来，我很期待这样的一个运营模式能够在中国发扬光大。我们希望跟其他的开发商一起来做，因为不同的开发模式可以给我们带来不同的设计的出发点。总而言之，我们的大健康现在提供一个解决方案的部分，很好的运营模式开发商想用这样的模式我们就来对接产业链上面的需求。我们也在整合一些资金，我们也在整合一些养老健康的运营团队。我们也在整合台湾比较好的运营的单位。