2015中国房地产商学院联盟高峰论坛圆满落幕

时间：2015年7月5日

地点：嘉里中心酒店

主持人：尊敬的各位来宾，大家早上好!

中国房地产商学院联盟的论坛现在正式开始。商学院联盟的会议这是第二次，第一次是在美丽的杭州，当时我们也参加了，也是商会第二次作为联合主办方和大家一起交流。从四大高校来看做商学院联盟我们认为非常有价值、有意义，事实上中国主要的高校都成立了商学院，房地产商会也希望和各个高校的商学院进行进一步的合作与整合，我们相互借力，推动这个行业的发展。本次论坛的主题是移动互联网时代的中国地产颠覆与创新，这个主题的的确确切合了房地产企业很关注的话题。

最近我走访了25位的副会长，几乎每一位副会长单位他们的董事长或者总裁都在跟我们描述他们企业在如何应对我们的移动互联网时代，迎来的各种挑战与机会。的确我们能够感觉到三个重构，第一是产业的重构，跨界融合与平台开发，也描述到了它的组织的重构。所以我们看到现在大量的创业潮。第三是价值重构，如何建立一种新型的商业模式和生态价值，回归平台战略，建立企业生态圈的这样一个战略，成了我们很多优秀的房地产企业他们目前关注的问题。

由过去的不动产+现在变成了移动互联网+，它会+出来什么，从增量到存量，从开发到服务的一个全新的蓝海。所以，今天我们的这样一个会议，也是想探索房地产企业下一步往何处去，我们能够找到怎样的一个新的可持续的发展的道路。下面我就先向大家介绍一下今天上午三位演讲嘉宾：

他们是全联房地产商会创会会长聂梅生教授

全联房地产商会执行会长任志强先生

北京大学文化产业研究院副院长陈少峰教授

从今天上午三位的演讲我们就感觉到的确也体现出了第一个话题，就是跨界。现在首先有请全联房地产商会的创会会长聂梅生教授给我们讲轻资产的养老运营模式，大家欢迎!

聂梅生：各位朋友，大家上午好!很高兴又来参加今天的这样一个盛会，上一次在杭州给我们留下了很深的印象。我想这种联盟，属于高校总裁班的联盟，本身就是一个创新。我今天讲的是互联网+，中国版本养老产业的轻资产之路。

首先我们看一下养老产业它的权重是什么?我们原来很多时候都在说房地产，实际上现在根据老龄委的数据显示，2014年中国老年人口的消费潜力是4万亿，已经是4万亿了。如果说是到2050年根据老年人口的增长情况，它会从4万亿增到106万亿。那么它在GDP的比重由现在的8%占到33%，当然到2050年中国GDP的总量已经相当大了，不管多大它占到33%。所以，是非常重要的一个权重的产业。

正是因为认识到这一点，我们才开始非常深入的来研究养老产业。主要就是因为这一条，飞快的上升的人口曲线。人口曲线上升到什么程度?2011年的时候，我们有1.85亿人口，但是到现在已经有2.21亿。到2020年、2030年是我们中国老年人口增加的最快的这么一个阶段，这期间也是赶上了中国经济的转型等等一系列的问题。所以，中央决策部门把养老产业变成了中国的一个权重的产业。

这个原因说到底还是由于中国经济的转型，从投资占到消费。房地产原来是放在投资里，那么养老产业肯定是从消费服务业这个方面来说的。对于中国经济来讲，这样一个转型和房地产有关的，从第一架马车转到第三架马车，从投资转到消费，实际上是从产品，中国的经济从工业产品的制造转到服务业。转到服务业更多的就是轻资产，思路就是这样一个思路。所以，今年的“两会”之后出台了一系列非常重要的文件，连续出台都是关于养老产业的。一个是关于发改委出的养老产业专项债券发行指南，这里面非常重要的说了一个健康和养老服务业作为中国七大类重大投资之一，而且是之首，同时又说了养老健康消费作为六大领域消费之首。七大、六大，说明非常看重2亿多、3亿多，最后会达到4亿人这样一个群体对他的服务。

当然了，和这个相匹配的民政部、国开行发了关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见，解决融资难，最后又联合发了一个文，C22号。这么多单位发了文，引导社会资本，扩大养老服务。都是非常利好的消息。

在这个前提之下，我们怎么样从传统的重资产、房地产建设开发转到服务业，这里面首先就是要去房地产化，不能在房地产原来的思路当中来搞养老产业。去房地产化其实就是两个事，房地产当中最重要的两个因素，就是地根跟银根，这个开发路径我们是非常非常熟悉的。现在转到服务业去，树立服务业观念，就是说从第一架马车转到第三架马车，这个时候去房地产化主要体现在轻资产。轻资产包括些什么，它是一个平台资源+互联网+渠道，这么几个方面来组成的，打造一个综合的运营服务体系，它不是一个单一的，是综合的，是平台式的。

金融模式需要创新，传统的房地产开发模式当中我们有开发个贷，起码个贷在老年基础建设，不管怎么说你要去盖房子，60岁以上是没有个人抵押租房贷款的，那么杠杆在哪里。传统的银行信贷进入一种金融产品的整合，和互联网金融众筹，这件事情已经在房地产界引起了很多的思考和实践。所以，金融模式是需要创新的。

我就跨到正题，进入到养老产业，我是从2009年开始，到现在已经是整整6年。6年的路走过来以后，我自己有一个想法，我说所有这些做标准、做研究、做策划，最后你自己要做一个，你要落地你的想法，看看到底是怎么回事。一年来，从2014年—2015年，一年多以来，我们商会的体系做了一个清朋华友学子园，我根据这个实例来讲一下目前轻资产是怎么形成的。实际上这是一个孵化器的概念，我们用孵化器的概念孵化出来的清朋华友学子园，现在正在破壳。

它的商业模式顶层设计是这样的，服务，服务是核心价值，轻资产是软实力。能不能形成竞争力，在于你的服务的轻资产的竞争力，而不在于土地和资金，打造一个全球的清朋华友品牌的共建共享。最重要的是得到了绝大多数目前参与的，不管你原来是做养老地产的，还是最近加入到我们轻资产的，双赢要素恐怕是最根本的。你要想在目前情况下把中国的养老产业这一块做起来，土地成本要尽快尽快的趋近于零，融资成本尽量尽量的趋近于零，一改房地产多年的诟病，地价涨，房价涨，然后融资成本节节攀高。这么两件事情，地根银根将房地产顶到了没有回头路可走的这么一个局面。现在形成了目前的2015年的局面，房地产投资已经降到个位数，我说什么时候能够5，原来都是35%的增幅，拼命的打压，这下好了，弄到个位数。

所以，原来走过的地根、银根中国房地产开发商两大利剑并不能再重复走了。政府是怎么支持的?最近出台了一系列促进政策以后，我昨天看了一下关于北京市养老产业发展，一个是政府划拨土地，或者是划拨以后你只要出一点点拆迁和补偿就可以了。其中非常重要的一条农村集体建设用地进入养老产业，这个其实都是往双零的方向走，让土地成本尽量降低。还有原来的一些产业用地怎么置换怎么改，所以现在你如果用招牌挂的方法来拿地，我想技术上会相当的麻烦，价格降不下来，市场竞争力下降。还有融资成本，从政府来讲有一个政策，开发行的政策性的贷款，政策性的对企业支持的一种债。这个也是非常非常重要的，国开行是政府支持的这个事，你自己可以有很多办法让融资成本降下来。

一降是什么?就是提高性价比，提高技术含量，利用互联网的平台，提高质量的情况下，大量的运用互联网+的思路整合渠道、整合技术、降低成本。双零一低提高你的竞争力。

这件事情是从商会协会推出来的，所以我们嫁接了两个平台，这两个平台是不可替换的，而且自己一家是做不起来的。一个是行业平台，一个是校友平台，行业平台有全联房地产商会，还有一个是清华校友房地产协会。如果你不用清华这个做，你可以用复旦做、用浙大做。

互联网我们在金融方面做的比较多，我们做了一个双层的众筹。第一层是B2B企业的众筹，还做了一个B2C客户众筹，形成了客户众筹LP这一部分。这一部分形成了整个的GPLP的基金，也就是股权私募基金和众筹基金，这部分是一部分LP，LP还有其他的，这样形成了一支基金。用C众筹来直接面对客户，一方面解决客户的入驻的对象，另一方面解决开发的前期的投资。

渠道资源是我们这次最最重要的，也就是互联网+，+在什么地方，就是一个一个渠道进去，渠道进平台。平台由谁打造?平台是一条高速公路了，是由GP打造，这些渠道都是高速公路上跑的车，一个一个项目就是一站一站的路。就是这么一个简单的思想，游戏规则是由平台的启动者在高速公路上制定规则。现在高速公路上跑的车有哪些渠道，电商平台、模块建筑、社区O2O、海外资金，现在渠道平台我们已经有27辆车报名要在高速公路上跑，要在这个平台上运作。

它的定位，我们现在是面向1950年—1970年高校毕业生，他的年龄就是65岁—85岁这样一批人。这批人正好是进入了养老的目标对象，为什么以清朋华友命名?是因为我们考察过美国，美国的养老上市公司当中最赚钱的，盈利最高的就是美国的常青藤学校，他的校友，他的毕业生或者留校的教师教授。最后打成一个包上市。这些群体为什么容易在养老产业当中形成凝聚力，因为他有同样的诉求，有同样的落叶归根，同窗养老的诉求。当时在校是朋友，起码4—5年的同学，各自奋斗了50年以后，还愿意回首往事住在一起，发挥余热，共同渡过美好的晚年。所以目标比较固定，品位比较固定，要求比较固定，而且有校友会的组织，所以应该是比较容易做的。

清华作为骨干，清华占20%，北大有百分之十几。涵盖了独立生活、半自理以及权护理老者，享受现有医疗保险和养老保险的政策保障。以机构养老为主向周边辐射，向社区养老和举家养老辐射。

合作的品牌，我要做清朋华友品牌，我能得到什么。比如说我在一个地方，我在杭州我想做一个项目，这样一个项目，不管是开发商也好，还是投资人也好，还是保险也好，他在项目层面上以股权方式和清朋华友这个平台合作。也就是说，我们不输出这个品牌，品牌要加进多少钱，一平方米要增加多少钱，两家一起建，你投我也投，股权合作共建平台，当然也共享品牌。

品牌合作方有权优先加入B—GP众筹，他有权提供基金所提供的金融服务和轻资产服务，这些车都可以到你那去卸货，你就可以不用去找车了。最后一条，有权享受基金为你做的客户众筹。这一条是非常重要的，其实这个方案能不能成立，最重要的还是资金方面，还是在C众筹上。因为CP资金是少的，只有5到10%，跟美国一样，房地产开发企业这部分的GP只投5到10%，大部分是由其他的各种各样的LP解决问题。所以C众筹是非常重要的一个前期的成本回收的平台，所以有权享受由基金组织的C众筹，客户众筹。

轻资产除了体现在金融方面，还体现在什么方面?现在我们编制的基金这一块，金融这部分的服务，实际上它是为建设学子园的重资产服务的金融服务，它应该是属于重资产当中的金融类的轻资产。金融服务属于轻资产，但是金融服务的轻资产是为建设重资产服务的。一般是到此为止，但是我们这个项目比这个更重要的不在这，在于我们用轻资产的渠道和高校的平台，这样三个加持这一支GP基金，这样一方面是轻资产进入，一方面是金融的基金这块运作，这两个加到一起才叫轻资产模式。

我们现在加持的这部分，清朋华友轻资产系列还在增加，这是最开始做计划书的时候这么多，现在不只这么多。一个是我们有运营服务中心，不管干什么都要有一个中心，有一个会所，有一个老年大学，我们叫镜烟书院。因为清华的水木清华在前期的时候叫镜烟斋。还有养生健康、云医疗，还有社会咨询。

运营服务中心，显然跟原来不一样了，线上线下的运营服务中心。有4H+3E的服务体系。清朋华友的会所，现在已经投入运营大概有8、9个月。它的设计理念就是老者的大客厅、读书的佳境、会友的沙龙、多功能的才艺演示场。我们各种各样的活动非常多，甚至于婚庆都到我们那去做，为什么?取个百年好合。它非常的书卷气，也有很多清华的符号在里面，想到当年很多的事情。而且中央电视台都在里面做了两次活动，因为它的设计完全是一个多空间，多用功能，一个包间都没有，全部打开。所有的展画全是同学自己画的，因为清华有建筑系，画的很好按，有些人琴也弹的很好。

书院请的都是国内顶尖的学者，比如说有北大的美学的教授等等，都来给我们做讲座。镜烟书院的讲座不光是外请人来讲座，自己的学子就能讲，而且讲的非常之好。比如有一次讲了一课怎么样欣赏歌剧，居然是我们学校的数学力学系的一位教授，年龄跟我差不多，可能比我大一岁，他可能有76岁，我今年75岁，比我高一班大一岁，讲中国的歌剧欣赏，讲的简直是非常非常震撼。从《蝴蝶夫人》开始讲起。这里面有很多资深的老教授可以在这里发挥作用，大家都觉得这个概念非常的好。我们这个也是第一个把云医疗迁入的，云医疗是我们国家医改的方向，因为不可能每个老年住区都盖一间医院，这个资源太浪费了，凡是老年住区盖了医院的都背了很大的包袱。完全对内根本算不来账，而且投资巨大。现在为了使我们国家更多的老百姓能够享受更多的医疗资源，现在在互联网+的前提下，云医疗是中国医改的一个很重要的方向。我们就提出一个口号，倡导积极养生，避免消极养老。不是住到养老院就是养老了，还是要积极的养生，自己的身体自己管，自己的医疗档案自己知道。可以下到手机里面，有一个全科医生在那，可以进行会诊，有一个医疗通道。

这些都是属于O2O线上线下的项目，没有人愿意天天去挂号排队，没有人愿意把自己的健康完全交给医生。名医院落户，你可以签约，我们签了安贞医院和301，现在正在陆续签订的就多了，比如说有清华长庚，马上就签。北大国际医院，都离我们那比较近，还有天坛、协和，包括美国的一些著名的医院，签约以后都可以远程视频来做会诊。

除了这个以外，养生这部分在我们那也非常重视，有各种各样的活动让大家每天来养生。设计咨询我不多讲，设计咨询是传统的房地产最熟悉的，但是还要整合，我们现在正在整合这件事情。从政策到规划到设计到部品，你要在一个渠道来做，你抓住了一个渠道全部都能做，而不是设计找一家，咨询找一家，部品找一家，现在在整个渠道都可以做到。原来做过这些项目的。

现在的车是越跑越多，变成了10个，但是了解之后都想进入这个渠道。包括电商，包括中国房地产部品采购联盟。这个是由商会和我们的会员搭建的，开发商各部品商买材料，搭建和以往的电商不太一样，所以很快的能报。很多开发商进去，主要是后面有名大学的支持。现在签约数越来越多，已经进入到PE融资的阶段。

作为清朋华友学子园来说，他一上了我们的平台就不是一个项目，如果我们这个平台能做40个项目，就引起了成倍数的发展。绿色建筑也是成体系的，不管是用的远大的体系，还是万科的体系，还是谁谁谁的体系，反正你这个体系一进来，他自己事先都整合了，就跟电商平台一样。事先车里装什么东西，什么样的引擎，他自己都搞好了，不用你去管。只要车一上我们的平台，第一站、第二站到哪里都可以，它已经成了一个体系。

比如说绿色建筑当中的模块建筑，就可以现场一层楼一层楼的吊装。

还有一个是社区O2O，实际上这里面最能体现社区O2O的互联网的，其实我觉得在这里最能体现羊毛出在狗身上，猪买单。我自己做这些事情我有一个体会，在互联网的基础之上，我们从IT走向了DT。在IT时代，我们做的项目是立体的、保密的、专利的，我不让你知道，互相之间打掐。进入了2014年、2015年以后，在中国有很大的变化，就是微信的出现，深刻的改变了和提升了这一个产业。到了DT，也就是大数据技术的时候，它有一个什么变化?它突然变成利他了，突然变成不保密了，突然变成透明了。比如说在微信上保得了密吗?谁跟谁保密，甚至都可以成为自媒体。所以微信的出现，把微博的局限性就给打破了，可以有很多很多的朋友圈，一个人可以加很多很多的群。这种情况下就完成变成了透明了，这种透明的情况下就形成了DT的思维，那就是利他的、是共赢的的思维。

我这个商业计划书，我们花了很多的精力去做，如果是原来肯定要保密，我说不保密，谁想来谁就来，特别盼着每个人都听懂。因为只有这样才能够把它推出去，才能够形成共振，才能够形成互联，才能够把这件事情做大。突然之间就变成了利他了，变成了不是你死我活的游戏。所以在社区服务O2O当中最体现这个，比如说O2O起来之后，真正的O2O赚钱并不在它原来的商业模式设计，现在最赚钱的是社区的金融。我们那里也进了一个，孵化器里面马上就进来一个社区e金融，给了我思想上很大的提升。在所有的社区服务当中，最赚钱的就是社区金融服务，社区金融服务比如说是银行原来只是开一个分部，现在不是，在社区里搞增值。一部分人需要贷款，一部分人钱需要增值，最典型的P2P在社区里面是最容易形成的，这个单元跟那个单元的交易中间有一个合法的机构。五现在是一个月一个月提取利润，比如说100万那就是1万，一年就是12万，P2P做到每个月提利息就是12万。如果不是那就是15万，我想能够做到15万，当然它是保本的，有它自己风控的机制。他并不是说给我理财，不是这个问题，他要整合你的卖房系统，是和你的整个售房系统和销售系统整合到一块。

假如说是8000，你有100万，他不用你买30万的会员，你把100万给我，我一个月可以给你一万。你现在是8000，现在还多赚2000，等于摧毁了售房系统，让30万的会员系统没了，他分散打散了变成他的P2P。所以社区这块进去以后还是真的挺厉害的，买单的需要小额贷款的哪些人买单。小额贷款的这部分人他不在你的小区做，他在另外的不知道什么地方做，有另外一批人找要买车的、要买房的、要买化妆品的，另外一批人来租，来为你买单。社区O2O并不像我们原来想的那样物业管理，传统的物管真的是微利，而且他们这些公司比较小，你让他马上提到互联网思维、大数据，也不是那么太容易的。所以现在狂收购他们，把他们收购以后形成这样的模式。这些羊出在哪个狗身上还不知道，谁来买单现在是模糊的。我知道潘军他们的社区O2O最后赚钱的还就是我说的这块，就是P2P，也就是小额贷款。这根本就不是我们原来物业管理公司能够做得了的，你怎么能做得了小额贷款，你怎么能做得了P2P，你怎么能做得了大数据。

不是说我有钱把物业管理公司收了，现在民生银行要收物业，平安银行要收物业，中民投要收物业，我觉得根本不是因为他们有钱要收物业，而是他们有这个思维。他能够把我刚才说的这个故事变成真的，他才去收物业。现在并不是说资金就能办事，是资金+智慧，智慧主要在互联网上才能够去形成这个产业的变化，出现裂变。

我们这一套东西是基金版，怎么形成的?怎么突然房地产商冒出这样的模式，其实就是得益于我们的海外投资基金。2013年、2014年，现在2015年，在美国投了一个微笑曲线。美国微笑曲线的城市我们当时选对了，投了正在复苏期的公寓，在这个过程当中，提前两年深刻的结出了国际上最先进的房地产投资当中的基金模式，学会了。这个版本很多里面是从美国学来的，就是不能够投太多，什么中国自有资金百分之多少，不是，开发商就是投5%到10%，甚至一点都不投，他做GP，其他的都是大家金融链上的钱。而且管了这么多项目，目前做到5亿美元，今年到明年要做到10亿美元这样的投资量。新的一年开始不是投项目，而是基金投基金的。

这一批清华的，加上北大的，大概是有上万家，65到85岁期间有上万人，如果加上其他的中国名校大概会有10万人。现在在开始颇具的情况下，我们只取这一部分作为试点，这是对的。老年人有的时候是挺扎堆的，他要看看群体，看看我的邻居。我们既不是对豪富，也不是福利型的护理院、养老院，既不是福利型的，也不是最高端的，一个月2万、3万的这样群体，而是工薪阶层当中的白领。所以定位是定在老年白领。

说一下具体的项目账是怎么算的，说了半天到底是怎么玩的。这是一个座落在北京的中轴线以北的温都水城，温都水城有五栋楼，一共是1500户。我们要了一栋，做了他的群房，把群房之间做成了会所，我们认为3000套加上1000平米的会所足以覆盖养老。

今后想怎么做?我们想线上线下的做，线上我们肯定是打造GP、LP这样的一些基金。线上就是做的示范工程，怎么个做法?一年做5个，一年向全国推5个。你只要推出去5个，比如说我们今年报名的挺多，马上开始签订合同去现场就有3个、4个。现在大家都憋着要破壳，你只要做了5个你就可以候鸟。因为同样的品质，同样的在高速公路上，同样的车下面就是这些个项目，所以这些项目你不用去折腾，它肯定候鸟。而且这个候鸟是不一样的，中国候鸟有两种方式，一种是红树林方式，自己建，可以候鸟到腾冲、到杭州。第二种是我到处去买，到处去收购你的房子，跟开发商的空置房签或者跟买了房子不住的业主签。现在清朋华友的候鸟都不是，各个点的重资产自己建，比如苏州建一个，北京建一个，大连建一个，这个就可以候鸟了，自己建重资产，然后把品牌嫁接了以后，在品牌这个平台上候鸟。这就是比较容易形成的候鸟。

这个价值并不仅仅是轻资产产生的价值和房地产产生的价值，还有候鸟产生的价值，这一部分的价值还是挺高的，最后对接资本市场。我们本来打算今年、明年建5个，现在打不住，每年建5个，到5—8年的时候差不多要建40个，对接资本市场。

这张图是非常关键的，它是怎么样一个框架?红颜色的是基金管理公司，这个基金是一个GP基金，我们要选20个价值投资人，不是有钱就能进。什么叫价值投资人?你要对全国性的养老产业有贡献。你的贡献在什么地方?要不然你有项目，我有一个项目，这个项目确实要建到和你的品质是相应的，我用你的品牌。他可以申请作为价值投资人。还有一个就是我有渠道，我有轻资产，比如说电商，比如说我能够把所有的规划设计，包括你的精装修，包括施工，到最后我能够搞到底。那好，你可以申请加入GP。

20个价值投资人他要出多少钱，第一期一家出1000万，第一期2亿启动20个项目。第二期20个项目以后，你再投入1000万。为什么2亿启动20个项目，我们是按照现在的300套到500套来测算的。因为这部分GP只投基金的10%，这部分是我们的核心，就是C众筹LP。LP一部分他要筹到20%到30%。比如说我是100万就入驻了，他要的回报是项目给的服务回报，穿透这部分是非常重要的。C众筹当中有一部分是为了短期入驻的或者我就是要你的10%或者8%的投资回报，也可以。然后有社会投资人，有优先，优先就是政策性的直接给企业做债，政策性的债券融资，也是直接给项目。一部分是政策性贷款，一部分叫定金也好，叫保证金也好，和房地产不太 一样，房地产是通过银行做按揭，房地产一下子把他的定期存款就给你了，100万、200万就下来了。

基金和项目公司他们两个之间是股权，所以我们现在做的方案是40到50，差不多是对半。当然具体的案例也可以不对半，可以摊多一些，可以摊少一些。

这张图的右半边全部都是金融。左下是非常重要的，我们有一个清朋华友平台管理公司，这个平台管理公司把渠道、轻资产不断不断的嵌入到基金里面给项目。

总而言之，把前面讲到的那些最后归一，归到一张图上。

项目投资的模式，比如说我有一个项目，我想要入清朋华友。清朋华友相当于一个商标，我们已经注册了，现在正在做方案。也就是说我要用你的品牌，我的项目你可以投资GP，1000万第一期进来，因为1000万进来你可以得到这个平台的收益，GP平台的收益怎么说也得占10%以上，然后他还反投。所以项目公司愿意走这一圈。

另外，我有平台资源，平台资源他也可以投资，他为了放大。你要是自己一个一个去找成本很高，我这一下子40个、50个学子园都给你做，一下子他的渠道就走通了。形成了这么两个投GP的。这边通过GP基金，这边通过平台资源与管理公司签订。我们看好的渠道也可以通过投委会GP基金也可以投渠道。

这样一个项目，最后归结起来就很简单了，就是我们有三列菜单，四种合作方式。四种合作方式就是四类合同，你选哪一类。比如说我有项目，我愿意投GP，最后跟着你的GP一起上市。那好，那你就选第一类。第二类，我有渠道，我要放大我的渠道，我要投GP。第三个，我就是一个项目，我也不想做那么多，我就是缺钱，也缺概念，我相信你的平台，我跟你合作，那就是项目合作。最后我看好了你将来的发展，因为我们5年以后上市我算了一下起码60亿到80亿这样的规模，轻资产这块上市。我看到了你后期的发展现在就投GP，做了你的PE进行支持。

这是光有钱的，这是有项目的，这是有渠道的，这是项目+基金的。先选一个合同，这就是高速公路的概念。选好了以后，我们有三列菜单，昨天讨论了一下可能还要扩大到四列。第三列是金融服务菜单，大概有十几项。第二列轻资产，第三列是渠道资源菜单。你的项目签完以后打勾，打完以后我们来组织三列菜单的服务。

根据我们的商业模式测算，肯定是轻资产这块的收入比金融服务，就是比GP的收入要高得多。看得出来，轻资产在养老产业当中的作业。根据这个来算的话，每年做5个项目大概是5000多万的收入，到了5年以后2亿7，就算20倍的乘数那也是六、七十以。

这里重点讲一下C的重要性，因为这是核心。它是一个3000套，2万8平方米，总投资1.7亿，是农村集体建设用地，没有出租，也没有转让，是自己做自己的土地。所以，它是典型的零溢价，零融资成本，没有银行贷款。给他算5900元的成本。

他的营销模式还是做的很有道理的，做了定价和营销模式。到20年、30年的时候就开始众筹了，这个时候他要交100万，3年以后要返回。比如说短期会员一个月就是8000，长期会员就变成2500，一个月就差5500。我如果不是100万交给你，我不是一个月就变成8000了，这个差值就是用5500这个服务还了我100万存在你那的年息。他就是这样一个模式，所以我们也很容易接受，但是他的整个组合不是特别合理，我们给他重新整合了一次。完全是一个月一个月的消费，5年也是一个月一个月的消费，这种做法和众筹做法，100万给你，然后用我的服务来抵你的利息。原来开发商就是这样，我盖房子，要不然卖房子分割产权，要不然持有以后慢慢的用我的经营获得回报。

如果是前一段开发商的思路投资回收期能达到11年以上，自己盖一个养老公寓，靠将来的运营一点一点收回，回收期就是要10年以上。我们不断的把短期减少，把长期的增加，把众筹放上去，上杠杆了，到最后是50%的短期，50%的长期，投资回报只有3年多。最后内部收益率就会从12一直到21。所以众筹至为关键，马上你的IR就上去了。

众筹这件事情哪家可以做，哪家可以背书，不会变得像原来那样乱集资了。所以C众筹的结果是可以平衡建设成本的。举个简单的例子，我们那里是零地价，建设成本大概是6000块钱，我们进去的时候那一间房子是53平米，大概要100万。实际上它的建设成本是6000块钱，只是占到30%，和它的售价之间是30%。换句话说，在温都水城的老年公寓里我只要有30%的房子是以众筹的方式出手的，前期的建设成本就出来了。因为你向客户卖的时候不是你的建设成本，肯定分3倍。因为北京地段的楼面价是2万4精装修那么好的配套不到2万，这个定价当然是合理的，但是成本只有6000。所以众筹是非常重要的，完全可以代替原来房地产开发中的定金、个人住房抵押贷款，用互联网金融就可以解决。所以，现在好几家都在做这件事，我们大连的项目和贵阳的项目也面临着众筹，而且它是提前众筹。温都水城的示范项目是滞后众筹，开盘不到2年，前期成本基本上回来了，因为有30%—40%出去了，入住率到了这么多，肯定前期的成本就回来了。如果我们现在做提前众筹，要舒服得多，因为提前众筹在土地拿到手以后就可以开始在网上众筹，钱就已经进来。进来以后，如果做得好，和一些金融机构合作，你还可以赚钱。所以，这给我们的传统金融提出了很大的挑战。

我们这个项目给银行造成了很多的冲击，开发行、平安银行，都跑到我们那去调研，互联网金融众筹再弄下去的话银行该关门了。

GP基金肯定是GP管理公司，因为海外基金也是他们管。最重要的是轻资产，因为轻资产整合了大量的车，最后是轻资产上市。

弄了一堆，40个、50个学子园的项目，他们都是持有型物业，都是差不多这个时间起来的，最后通过我们的平台，通过协会的组织，在资本市场上做资产证券化。同样的品质，同样的经营理念，最后退出。我们现在做的持有型物业最后基本都是在资本市场上，有机构接手就可以退出。

现在进入的渠道挺多，餐饮配送，都是社区这一类的，而且是全国性的。所以经过今天这样的碰撞，我们还会修改我们的商业模式，也希望大家一起来建高速公路这个平台，一起来找车，希望我们的平台上有更多的车，谢谢大家!