2015中国房地产商学院联盟高峰论坛圆满落幕

主持人：

任志强：都说房地产往哪去，房地产有另外一个名字叫不动产，哪也走不了，只能原地呆着，但是可以改变的是它的经营模式、服务方式和经营内容以及点对点之间的服务。我觉得最重要的是宏观经济形势和房地产之间的关系问题。

目前来看最重要的问题是宏观经济形势出现了问题，1994年说我们出现了第一个低潮到2002年用8年的时间才走出了这个周期，2003年开始出现了回升，基本维持在7，保8保不住的情况。这次我们看到是再一次的下滑，这次下滑从8到了7.5到了7，但是7能不能保住不知道。这几天我们看到国务院的会议就是稳定经济，最初上台的时候他们是不以GDP为目标，现在看稳住了，所以GDP也变成的重要的目标。这是一个重大的变化，这个变化是不是新常态，我不知道。原来说新常态的时候好像没说要稳住经济，但现在看来，不管结构调整也好，还是怎么样，经济如果稳不住，这是一个重大问题。

最近既降息又降准，有人说是为了股市，其实和我们的通缩相关。我们很担心的是通缩的问题，美国大量的货币救市实际上是防止通缩，日本也是为了防止通缩，欧洲也同样，但并不是说降到了0，降到了负数，这个通胀就能回来。至少日本和美国都没有回来，还在继续的恢复期之中。所以，我们更担心的实际上是如果物价继续下降的话，可能还会继续降息。因为通缩影响比通胀更厉害，通胀可能影响到我们的消费，我们钱不够花，但是通胀通常是财富整体上涨的过程，比如说你的房子更赚钱了。

我们的三架马车第一架就是投资，投资是我们最重要的一家马车。可以看到投资在下滑，下滑的幅度很快。其中固定资产投资下降了11.4亿，是历史的最低点，重要的是民间投资在下滑，国有和政府投资实际上只有30%。因此，如果民营投资在不断下滑的话，仅靠政府的投资是拉不动的。于是中央政府出台了大量的政策，希望民间资本加入，但是到上个月为止，新开工的项目不是增加的，而是减少的，亿元以上的新开工项目都在下滑，未来我们还看不到投资持续增长的过程。

可能有些领导会说以后想投的能不能都今年投，来拉动杠杆，但是钱从哪来。固定资产投资中基础设施投资，政府投资仍然是高涨，虽然有点下滑，4月份23%的增长，到了5月份变成18%的增长，是下降的，但总体来讲是远远高于固定资产投资，原因是制造业投资在继续上涨，房地产投资在下滑。

刚才聂会长说从30几降到了5点几。工业增加值也是处于下滑的过程，大家忽略了一个问题，我们的利润，工业增加值上升的同时工业企业的利润是下滑的，上个月下滑了23%。就是只有指标完成的增加值，但是没有收入。

从消费可以看到，汽车过去是高速增长，现在已经下滑了。一个重要的指标是电力和热力，按照扩张指标来说这部分如果上不去工业增加值一定是下降的，工业后劲也一定是消失的，至少目前看还没有缓解。我们实际的钢材生产量有可能下降到6亿吨，这样大部分的企业都不能满足正常的生产。比如说邯钢利润只有4毛多钱，如果压缩1000万吨钢材的生产可能有20万人失业。这是目前遇到的越来越多的问题。

和房地产关系度很大的除了钢材以外，还有一些其他的行业，挖掘机和重卡，它都是和我们直接施工相关的。所以，房地产投资下降这部分也在下降。在持续下降的过程中也涉及到其他的产品，所以房地产下降会影响1到1.5的GDP。

社会消费品零售总额至少目前看是维持平稳的增长，是我们没钱吗?不是，这里面有汇率的问题，有汇率的问题。目前境外有1亿多人的消费增长，至少到目前上半年仍然是。如果不改变这种情况，把他转移到国内，我们可以提高4个点的消费。目前的情况应该说是稳定增长，但不是高增长。汽车类的消费在急剧的下滑，珠宝类的同样在下滑，最高端的产业都处于下滑状态，增长最快的是电信，主要是手机、电视这一类的消费水平还在提高。

从投资看，我们的投资处于持续变化的过程中。2010年以后就开始持续下滑，2013年虽然有回升，但下坡并没有结束，还在继续。1—5月份变成5.1，当月只有2.9，和2014年相比已经看到了一半以上的投资下滑。未来会怎么样?我们认为还会继续下滑，至少到目前为止所有的前期指标都是不好的，所以都是在今年我们没有看到可以继续产生巨大空间的希望。即使我们的政府希望用股市和房市来拉动中国的经济和稳住中国的经济，目前还没有看到这个希望。

去年的投资里头，商业和写字楼投资远远高于住宅投资。住宅投资是一个持续下滑的过程，但商业和写字楼是上升的，这就带来一个问题，从我们现在的库存来看，6月份的库存2亿多是住宅。我们如果消化4亿出来，只相当于当年消费的10亿的40%，商业和写字楼我们一年只能消化2亿，现在库存也是2亿多。未来发展过程中商业和写字楼的消化将比住宅消化更合理。

从住宅投资占GDP的比重来看，从全球来看我们已经达到了一个高点，所以持续下滑和投资继续下降可能是一个比较长期的过程。其中一个因素是土地，土地在2014年就出现了负的增长，土地的负增长导致了开发期手里没有地怎么可能有投资增长，绝对是不可能的事。从今年来看，连续5年，4月份、5月份都是负的30%，负的30%左右的土地供应是没有发生变化的。所以，长期可持续的土地负增长导致的是新开工急剧下降，从25%，现在下降到18%。所以投资一定是持续下降的，而不是上升的。

从40个城市看，今年的土地收入只相当于去年收入的46%，连50%都不到，就同期来看。一定会引起地方的土地收入导致地方债的问题，从地方债的比例来看，土地和地方债相关的数量巨大，大概超过了60%，北京6000多亿的地方债其中有3600亿和土地相关，或者是土地抵押，依赖于土地开发的收入来偿还贷款。现在很多城市已经到了土地收入不足以支付利息的地步，有一个城市过去是40个亿的收入，一年，小城市。很多城市是越来越多的因为土地收入的问题导致无法偿还利息，今年已经有2万多亿地方债转换为债券了，从银行贷款转换为债券了，但是并没有增加地方的负债能力，也没有增加地方的再投资能力。所以对土地的依赖仍然很严重，大部分城市还是希望通过土地减缓地方债，目前来看可能性不大。

销售是今年最重要的指标，如果新供应量不断的减少，必然导致城市中可挑选的余地减少。第二个是政府出台的一些相关措施导致利率急剧下降。现在看我们的销售面积已经接近于0，有可能在四季度转为正，后续在消化库存过程中可能转为正，而销售额已经变成正了。2014年长期是负的，但现在已经转正了。5月份有一个最重要的指标，就是库存从6亿多开始减少15万，28个月的持续增长库存量开始第一次出现了拐点，有了下降，这是一个非常好的现象。但是销售增长会不会导致投资复苏，不会，因为大部分的钱还账了，开发商并没有更多的钱用于投资，只是用于还账。

可以明显的看出来，销售在正的增长的时候，我们的自有资金增速只有1.6，而且是负的1.6，并没有因此而增加。换句话说，销售换回来的资金都还债了。另一方面是我们的银行，对开发商的资金支持和对消费者的资金支持上都没有高速增长。所以我们的资金压力越来越大，这个情况已经坏于2008年，2008是1.27，2014年是1：1.27，到现在是1：1.15，继续恶化。

未来会是什么情况?一个是大家说消费可能会减弱，因为23岁年龄的人口在2015年是最高峰，2016年以后就开始持续下降。最高消费人群，最集中消费人群的下降肯定是有影响的，从已经购房的人群当中看到25岁到35岁，35岁到45岁之间，分别购买的比例达到33%以上。这两者加一起是百分之六十七点多，其他年龄的人群占30%。60%到70恩%的消费人群占主导力量，但每5年的GDP在持续的下滑。从高峰的生育率来看，50年以后是第一个高峰期，三年自然灾害以后是第二个高峰期，80年维持了一段时间，2010年时候我们的绝对劳动力已经在下降，16岁到60岁之间的绝对劳动力已经下降了300多万。此后，越来越会看到持续下降的过程，因此我们媒体经常说80后、90后的人可以继承好几套房子。

举两个例子，一个是德国，一个是中国，德国是世界老龄化程度最高的，到2060年的时候变成了倒三角形，或者我们叫水桶。就是顶层的老龄人口越来越多，中国会是什么样?现在看老年人还是一个正三角形，但是到了2020年，未来的发展趋势我们也和德国接近，变成一个倒三角形，老年人上面的比重是很大的。大家都觉得老龄化以后会导致年轻人有更多的房子继承，但是从图上何以看到，错了，老人不死，所以你想继承继承不了，他还得住着房子。不死对房子的需求到底是增加还是减少，从表面看年轻人在减少，但是分布还在继续。这两年越来越多的离婚率来看，家庭户数越来越多。

60年的时候7300万人，德国是全世界经济最发达的国家，那个时候他有1900万个家庭，每个家庭有3.76个人，这个数字接近于我们的1985年，我们1985年是3.86个人。到了2010年，最近的统计数据可以看到8100万人，增加了1/10，家庭户数翻了一倍变成4000多万。人没增加多少，但是户数增加了，原因就是老龄人越来越多，而且老龄人不死。我们会面临着和德国类似的情况，于是出现了一种特殊情况，每一个家庭的人数越来越少，从3.76变成2.03，中国也同样，我们现在到2.82，全国是3.02，从3.86降到了3.02。3.02相当于他们1980年左右的水平，增加了将近100万的家庭，是2400万家庭。但是很快我们现在城市变成了2.22，相当于他们的1990年，而我们很快随着老龄化程度的发展，会降到他们所说的2.02。尽管现在我们开放了一部分的计划生育，但是每个家庭的人口数逐级下降的趋势是不可改变的，至少10年、20年的时间是不可改变的，也许30年都不能改变。

根据上面的分析可以看出来，2015年5月份第一次出现了65666万平方米库存量的减少，估计未来的预期从6月份以后，每个月的库存都处于减少。为什么我们的贷款低速增长，开发贷8740亿元下降了6.8%，个人按揭贷款增长了4.4%，和我们的销售额来看不成比例。尽管我们现在在救市，有公积金贷款，用其他贷款降低首付，我个人认为条款政策并没有放开。今天我们希望不发国务院文件，他们不愿意承认错误，就希望地方政府来纠正国务院文件，地方政府能纠正吗?至少让人们对社会的消费信息还不能得到有效的理解。是不是地方政府能够推翻国务院的文件，推翻不了，所以还没有完全开放。

我们也看到了有利条件，一个是货币政策宽松问题，前两天已经开始降准、降息。我们相信一定还会继续降息，李总理说我们的库存还很多，我们现在还有百分之十几的准备金率。现在把稳定住房消费增加了稳定经济增长，过去李总理说稳定住房消费，今后除了稳定住房消费，更重要的是稳定经济增长，这两者是密切相关的。低利率可以提高老百姓的支付能力。同时还有新增供量减弱，房地产好是什么好，是所有的指标都好，现在不是，两极分化，供应量下降指标是下降的，为什么?因为库存多了。库存多了生产商就会减少生产量。

累计看有三次低点。第一次高低点是08年，第二次低点是2012年，为什么会出现?是2010年出台了国八条。消费还是负的，于是继续下滑，什么时候能够转过来?指数下滑和价格是什么关系。07年达到高峰以后政府采取了两个措施，一个是防止通缩，一个是防止通胀，由于连续两年的低增长，供给减弱，所以2013年出现了一个高峰，现在又开始出现下滑。

94年的时候一二线城市开始价格撬动，撬也是负的。还有一个情况是深圳，深圳已经变成正的了。这两个月北京也开始正的零点几，不到1，开始出现了价格反弹。这可能就是一种预期，而这种预期我不认为在短期之内都会像深圳一样，因为深圳有特殊性，一个是前期供应少，今年深圳的增长率是最高的，全国领先的，而且它是以高科技为主，所以吸引的都是年轻一代最有消费能力的人才。其他的城市可能大量的都是农民工，这两者有巨大的差别，导致在人口结构上的变化，消费能力的提升，价格反弹的速度就要更快。其他的不会价格轻易反弹。

2015年的情况是有的城市很好，有的城市不是很好，有的城市经济增长很快，有的城市很差。比如东三省GDP增长很低很低，所以东三省的房地产市场经济下滑速度非常快。尤其是山西以煤炭为主，黑龙江以石油为主，都出现了经济下滑，所以城市间分化和过去的大盘齐上齐下是完全不同的有的城市出现库存压力巨大的情况，但有的城市已经开始反转。

第二是刺激因素还会持续。昨天密集的对股市的刺激政策以外，也提出了稳定经济的政策，这些稳定经济的政策也包括房地产如何平稳过渡和发展的问题。价格从相对来说是一个平稳过渡，上个月70个城市20个城市是上升的，还有50个城市是下降的。原来是负的5%，现在是负的4%，也许变成负3、负2、负1，四季度有可能变成正的。

销售已经由负变正了，已经变成正的3.0，6月份还是正的，有可能销售面积也变成正增长。销售实际上是库存消化的一部分，我们认为开发商不敢轻易涨价的一个原因就是消化库存。开发商手里有几十套房子、几百套房子或者几千套房子，如果前期涨价导致后期大量的库存是难以消化的。至少目前看，大部分城市并没有出现快速的价格的飞涨，而中间还是去库存化。

在这样的情况下开发商到哪去，每个人都应该重新认识形势。谢谢!