2015中国房地产商学院联盟高峰论坛圆满落幕

主持人：

谢谢于施洋。未来新型城镇化对未来的房地产意味着什么?接下来非常高兴的邀请到了李铁主任，国家发改委城市和小城镇中心主任李铁主任。李主任昨天刚刚从国外回来，舟车劳顿非常疲惫，今天仍然是很早赶到了我们现场。刚才李主任在下面还休息了一下，因为确实非常疲惫。李铁主任是我们国家新型城镇化研究的第一人，曾经多次参与过文件的起草。一定会给我们带来非常权威的介绍，掌声有请李铁主任给我们分享新型城镇化与产业升级。

李铁：我们家总理2012年开始促进城镇化的合作，所以这个会议非常紧张，然后赶过来。今天大家都是房地产界的同仁们，城镇化发展大趋势，大家所关心的问题来谈一谈。这几天经常接到房地产各种协会邀请，大家都关心城镇化，虽然涉及了大量进程，但是房地产出现了各种问题，怎么解决，未来发展趋势怎么样?大概讲四个问题。

第一个中国城镇化，2014年城镇化率接近55%，城镇化人口是7.5亿，每年城镇化转移人口两千多万人。我们可以看一看结论表，我们今天城镇化应该有非常充满着信心。因为这是世界上规模最大的人口城镇化体制，每年进程人口，2001年到04年2007万。这里看我们知道世界上没有一个国家能完成这么快速这么大规模的人口城镇化建设。其实我们有很多在比较，比较说中国出现了泡沫城镇化问题，我们城镇化才54.77%，固定人口城镇化还不到40%，所以未来农村人口进入城市还有非常大潜在的需求。

第二个根据我们的调查，在我们不同形势下，可以把城市人口做一个分析。我们一千万人口以上是(6个)，五百万人口上升是5个，五十万左右是434，实事求是的数字。平均人口一万多，城市的规模，城市的数量，一定规模人口城市数量和全世界没有办法和中国相比。所以我们还可以看到，从这个数字看，哪些城市吸纳人口最大?我们做了一个调查。首先一个千万人口以上的城市吸纳人口最多，就是增长速度是50%，从房价来看为什么放假在千万人口以上的城市还在处于上升阶段?一线城市它还在不断的吸纳人口，实际上千万人口以上的城市还有一个特点，外来人口很大。北京接近一千九百万人口，深圳一千三百万人口，上海两千三百万人口，越是人口高的地方房价越高，千万人口以上的城市增长速度最快。

我们还注意到另外一个数据，五十万人口以下的城市它增长速度也快。当然了五十万人口以下的城市数量比较多，但是它的整个的制度性障碍偏小，所以它人口速度也是非常快。反之在五十万到一百万，我们地级城市人口增长速度是最低的，原因第一城(资料、团购、论坛)市过度追求快速发展、过度追求城市性发展，房地产过度发展非常成熟，所以它吸纳人口速度就下降。大概30%左右甚至更多过剩。

还有房地产发展也和我们城市结构有关，我们城市化率在世界上增长速度最快的始终不高。但是由于我们城市发展过度推崇房地产的发展，房地产带动整个经济的发展。中高房地产追求视觉现象比较突出，所以城市包容性比较差。所以我们中国特别是在中等城市，城市的产业结构不尽合理，服务业发展速度严重滞后。在座房地产商你们不都是大规模开发土地去找房地产发展工程，在大市区大围墙之下还有可容纳的空间吗?在这些城市我们看到了路很宽，楼也很高，院子也很大，生态也很好。但是就没有服务业容身之地，我们看到这种城市发展模式，房地产发展模式导致了中国的服务业发展水平远低于同等城市国家，所以发展滞后也是和我们城市发展类型、房地产发展模式有直接的关系。

对于房地产发展的预期，我们想我们还是应该比较欣喜，城镇化率达到了接近55%，可是这是一种粗放型的发展模式，我们在存量农民工有2014年有2.74亿，外出农民工1.7亿，这种巨大的未来对房地产需求有强大潜力的人群他长期的消费兴趣，怎么样来解决这些问题也是扩大内需这是最大的前提。未来看到2030年我们按每年0.8%速度增长，城镇化率还会增加2亿，5个亿的人口进入城市会产生巨大的空间挪移。城市31%、农村35%，这是三个静态的判断，一旦空间挪移形成以后农村大量房间被浪费掉，城市会面临严重不足。我们还有八千万流动人口，城镇间流动人口，在北京的叫北漂，他们在城市里头也是没有住房，无论是租赁住房还是购买住房，如果在未来城镇化改革能持续进行的话，他们也会将来构成，从收入角度来讲也会构成强大的群体，我们对房地产需求还是处于乐观状态。

还有一个估计，就是我们从收入群体来讲，我们都知道这些年国际上对中国人庞大的购买力抱惊讶的态度，大量人去日本席卷一空，大量人去欧美买东西。为什么?看起来统计局上判断收入水平不高，但是实际上我们有一大段的数据没有被包含在内，经济学家统计中国收入人口年均收入18万更多，包括银行储蓄贷款等等做推测性调查。这些人1.3亿，相当于什么呢?相当于日本人口总额，10万到12万之间那就是2.6亿甚至更多。城镇化发展不到55%的时候有3亿高收入人口相当于美国人口的总额，会对未来住房产生什么样的需求?所以我们不要担心房地产没有需求，我们面临的问题只是暂时性、过渡性、结构性问题。

另一方面看中国房地产出现了泡沫。日本的泡沫和美国的泡沫一个是八二年，一个是二十一世纪以上初期。可是他们的泡沫出现在什么时候?城镇化率基本已经饱和了，进城人口达到了80%左右，需求饱和的情况下它出现的问题，和我们在55%不到的情况下出现的问题能一样吗?所以我们国家有一些经济学家说瞎话，看到西方经济学的泡沫，并没有认真分析我们国家的国情。现在在这些国家经济增长速度已经严重放缓，日本出现泡沫的时候增长速度在4.5，美国出现泡沫的时候增长速度是2.2，我们不管怎么说现在增长速度在7左右。7左右还是处于高速增长过程之中，人口进入城镇化速度还在加快，高收入水平人群还在不断增加，社会结构发生深入的变化，我们怎么说会出现严重的泡沫呢?房地产出现的问题只是暂时的一个结构性过程，它有它深层次的制度性。

所谓供给过剩，从城市规模判断人口吸纳程度，超大城市房地产价格处于上涨阶段。50万人口以下的中小城市还有充分的发展空间，只是在一部分城市，特别是二三线城市还由于制度性原因造成房地产供给严重过剩。原因在哪里?就是我们地方政府发展的利益动机和发展商利益动机是一样的，这种规模既要补充我们城市压低工业地价招商引资补充不足，这种推动就把房地产泡沫，这种瞬间的泡沫加大了，房地产是一种商品，我们遵循市场规律，规律下来有一个基本特点供求一定会出现过渡，这是所有发达国家、非发达国家只要是市场经济必须面临的过程。房地产波动和其他商品波动不一样，不一样在两个方面。第一个我们产业链过剩，房地产过剩是大量材料闲置，在我们空间上所占有的规模影响力巨大，带动产业链巨大。第二政府企业家双重推动，市场经济国家推动和放大库存不会那么多，可是我们政府和企业双重推动可能放大效益远远超出我们想象，所以就出现了暂时性、结构性的波动，这是中国特色的房地产。

引起了空间资源、产业链以及社会的影响。在这种情况下我们怎么样回顾我们房地产发展的历史，我们过去是满足基本需求，到了90年代以后满足视觉的需求，来卖房子，所以我们到90年代以后看房子各种生态空间，到了21世纪我们发现房地产只能解决中看不中用是一件大的问题，所以万达提出一个综合体，在城市密集区迅速解决商业发展问题。商业发展带来了我们不仅仅是视觉满足，甚至解决了某一部分的消费需求，这种模式目前已经成为中国房地产发展主流性的模式，不仅仅万达在做，所有房地产商效仿这种模式，这种发展模式叫转型的，不仅仅我们所有房地产商转型，包括王建民也能感受到转型压力，一千万人口以上的城市，比如说北京两千万，我分割成三十万，所以这个市场很有限，它的规模还是有限。

房地产在目前发展的情况下我们所有的房地产企业都面临压力。因为什么呢?因为只要是赚钱的行业我们企业家就无限向这个行业涌入;地方政府只要他能赚钱会大规模复制发展模式，但是这种土地扩展一定会遇到暂时性需求饱和。为什么说暂时性需求饱和呢?因为我们相应的制度并没有进行调整，后期制度改革到现在缓慢，土地制度改革几乎没有进展，新的需求人群没有增加，我们房地产在一部分城市特别是二三线城市，三四线城市，传到哪一个政府，某一个企业家就会面临着严峻的消费压力。会呈现供需不平衡导致产品积压。

怎么解决这个问题?一方面我们要把希望寄托在未来改革生产，另外一方面也希望城市发展的路径要进行调整。就是把过去只考虑到存量之间福利性供给和依赖于土地占有的模式必须要进行转型。中央政府实行的新型城镇化发展战略几个非常重要的点。

第一以人为本，就是为了促进改革指明了明确方向。第二要可持续发展，就是粗放型以房地产带动大规模土地扩张的模式要转向集约、可持续性、低碳紧凑型发展模式。第三要实现城市发展的创新。

转型核心问题要降低城市发展成本，我们现在城市发展成本过高，投的越大基础设施供给战线越长，城市为了卖地，把视觉效应放在首位中看不中用，基础设施会出现大量的闲置浪费。到欧洲、日本看哪一个国家像我们这样追求快速发展，把所有城市搞的跟花园一样，我们面临着几亿农民要进城，他们需求问题很大。这种发展已经成为制度发展的障碍。政府没钱，没地可卖，房子、地卖不出去，基础设施供给面临着瓶颈，所以怎么样降低发展成本，是在所有城市之间面临着直接影响到房地产的发展。

第二个是提高城市资源配置效率，促进紧凑型城市发展，而不是过去的一个地产就是一个大的花园，一个城市空间大生态公园、大广场等等，只有提高城市人口密度、基础设施供给才能达到最大的规模效益，可是我们大量资源投入在政府工程，城市粗放型发展是我们城市压力过大。

第三激发城市活力，中国有等级发展观。怎么让中小城市能在不受上级各种管理、上级财政剥夺情况下给他发展空间，这恐怕是我们未来改革中面临重要的难题，但是也必须要破解。

第四个怎么样管理城市?我们中国三十年高速增长，现在管理模式还在农村的管理方式下，追求形象，对城市发展的规律并没有形成了解。我们大量的高铁，世界上所有高铁都是修在市中心的，通过各种流量促进中心人口来带动地产、带动所有的发展。可是唯一中国高铁修到城外，希望建立新城，高铁快速流通的地方，到了新城半个小时到半个小时下车，效率何在?所以我们很多城市长官并不懂城市发展的规模，他要通过交通枢纽的结合带来交通流量的剧增才能带来发展。他想我怎么样迅速建成来获得政绩，我城外修完了，再给房地产商留开发新区，开始这种开发新区一定会来失败，这就是所谓创新城市管理能力首先要了解城市发展规律。

所谓机会，新型城镇化给房地产商的机会。我想大概有这么几个方面。新城镇化提出了三个1亿人，这三个1亿人如果政策落实就是三亿人对房地产的需求，房地产未来发展怎么样呢?怎么加快改革，推动户改，释放中小城市发展压力。

未来创新方向，传统单一的地产发展模式已经滞后，房地产不再是单单建房子卖出去，它是要解决整个市区发展综合的问题。第二个房地产从视觉模式向综合性模式转变，不是简单的视觉模式，我要满足在这个社区内所有城市可能提供的各种需求。不仅仅是消费需求，多元化的需求，甚至包括公共服务需求。房地产不再是一个独立居住的社区，它是要大服务和城市所可能提供的功能连接在一起。给我们带来医疗、教育、卫生、商业、文化等等，这种模式的改变，还以为着下一步中国的发展不仅仅是科技也在领先，不仅仅是过去传统的发展，所以总理提出互联网+，+什么?智能家庭可能就是我们想象的未来。

我们最近提出中国智慧城市，智慧城市大数据，大数据在政府层面推广大数据，成功概念非常之低，为什么?要解决数据整合改革难度比其他改革难度都不差。第二政府利用大数据效率会低，从体制管委等等怎么利用起来?第三政府没钱，拿什么搞大数据?所以21世纪高科技结构是互联网和产业化智慧城市结合，但是不能仅仅提供在大数据上。

我们可以看到互联网已经改变了我们城市生活。从我们滴滴打车Uber，从支付金融改革，电视终端的改变，医疗、健康等等改革。都可以和互联网联结在一起，但是我们从什么方面入手?怎么通过互联网和房地产这个+来形成传统产业的颠覆呢?我想跨界就是未来房地产发展，甚至中国所有产业发展的一个非常重要的前景。跨界的东西，我们要发生根本的变革，现在考虑房地产不仅仅是卖房子，要考虑到金融、医疗、各项服务，社区服务和政府服务怎么样融合到我们这个房地产社区的每一个要素之中。我们提出互联网+房地产就是智能家庭、智慧社区、智慧产业园区和智慧城市的有机结合。

我们今年1月份在日本召开了柏之叶智慧城市会议，我们过去所考虑的所谓房地产已经不是一个简单的房地产，但是它的目标是要降低能源消耗。在社区中所有的能源系统，都通过智能和智慧方式组合在一起，组合在一起来实现所谓的智慧化，白天家庭可以智慧化，人不在电力消耗了最低程度。每个家庭到社区有控制中心，每个家庭的流量，当你在它的淡季可以把多余能源进行设计中心，到夜晚释放在家庭。每个家庭的节省还可以奖励提供公共服务，这只是在有限情况下提升了智慧城市的终端，但是它给我们一个启发，所有地产商和大企业、制造企业和设计商综合在一起，通过跨界的联合，利益分享形成世界上唯一的一个所谓智慧城市，两万五千个社区。我们7月10号在北京展览馆(资料、团购、论坛)智慧城市博览会，我们也把城市的展览引进来，这里头我刚才讲的三井不动产。

第二个是松岛智能控制中心，通过无线的摄像头在终端控制上，全是可以实现监控。但是只是满足了所谓智慧城市的单一模式。中国的智慧城市，既不可能以简单能源消耗为目标，要从智能家庭入口，使我们对于家具的关心来关心我们电气怎么样通过未来的互联网可以有效充分的利用。怎么样可以通过互联网的方式来改变社区的服务和交费系统，怎么样通过智慧的方式，通过每一个手机，现在有12.56亿人口来使用手机，一共有13.6亿人口，每个手机终端所反馈的信息远远超出我们固定的摄像头，如果我们建立一个控制中心，把每个手机所用的功能反馈到控制中心，迅速的处理完成社会治理的方面。

我们也可以通过一个房子像一个手机一样可以把各种互联网软件注入进去。解决房地产未来提供的需求，甚至包括服务业，物业管理都可以打透原来的概念。房地产和互联网+，互联网+会带动实体产业发展，只有在中国能实现，因为中国是世界第二大互联网国家，甚至在某些城市超越了美国。

欧洲日本这些发达国家的互联网远远落后于中国，中国调动能力远远大于这些国家，何况中国还有一个庞大的未来带劲城镇人口巨大的发展空间，如果房地产转型，和互联网结合，我们会影响到其他的一带一路国家。我们甚至在产业领先上会带动世界，这就是我们房地产转型和互联网+为我们带来最美好的前提，谢谢大家。