华谊启明东方暖马克:用互联网思维做房地产顶层设计

所以我建议文旅地产首先要做一个比较完美的顶层设计，我认为现在很多文旅地产真的应该通过我们的周末两天休闲度假游，先拉动你的核心区，我们先做一个小的核心区，不要那么大，然后通过这个核心区，我们老说的样板间，样板街区，住宅地产都有样板间和样板街区，文旅地产一直以来都没有解决这个问题，没有这种东西，没有让大家体验东西，这样人家怎么去买你的房子，你只是再一个文化景区盖了这么一个房子，这种互动性是很差的。我们如果能够在这个地方首先做一个文旅核心区产品，我们叫做内核，我们做成起步区，让大家先来这体验，大人有大人玩的东西，小孩有孩子玩的东西，老人要有老人玩的东西，在这个地方实现真正的，我们叫做家庭度假式的两天游，这个是中国旅游局，国家旅游局一直在提的家庭度假式两天游目的地。1.5小时你就能够到达，比如说北京、上海周边都有很多这种地方，1.5小时能够到达，如果这个地方能够满足家庭度假式，这个在中国市场上是一个空白，家庭度假式是什么感觉，就是房地产的文旅地产的雏形，以后你卖房子是卖给谁，就是卖给我们的文旅地产，就是卖给家庭度假人，他其实在这体验这个东西，他买房目的就是这个，这个逻辑弄清楚之后，我今年建议开发商先拿出一块地做核心区，相当于你给文旅地产做了一个大的样板间，让他们来体验，把这做成一个景点，不要做成房地产，让他自己还能养活自己，几年之后还能回收，同时积攒人气，得到一个放量之后，你周围的房子自然而然土地溢价自然而然就出去了。

另外我觉得在文旅地产一个很重要的概念，就是要专业，要有核心资源，刚才说的容易，做的非常难，到底什么能够把全家老小集中到这，大人喜欢什么，孩子喜欢什么，还是说到这一点，华谊启明东方非常好的，我们拥有了一系列的产品，就是能够落户到这个地方的产品，这个我们比别人真的快走一步，在快走一步过程中中国地产商把这些引到这个里面去，比如说我的演出，完全市场化的，现在中国市场上这种演出是非常少的，如果能够跟你的整个的旅游小镇全部串起来就非常好了。而且我们打造了很多的产品，比如说我们的飞行小镇，如果低空飞行一旦放开之后，我们现在预计，有人传说是6月份，一旦放开，这个是非常好玩的，家里买一个飞机，几十万人民币，整个小镇都可以玩，消费，考一个驾照几十个小时，就跟现在考汽车驾照相似的，安全性也非常有保证。还有博物馆小镇，这些资源恰恰是华谊启明东方早就研究成产品了，你像我们的飞行小镇，我们都有具体的所有供应商，比如说三角翼，谁去报机场，谁去批执照，谁去搞三角翼教学和培训，谁去搞直升机的教学和培训，谁去搞滑翔伞的教学和培训，我们都是非常全面的一个产业链，这个地产开发商将以此又形成一个概念，这样旅游就很有意思。

比如说博物馆小镇，我们推博物馆小镇，别人没有这个资源，你看现在很多收藏大师都是我很好的朋友，我们是不是能够让他跟老百姓对接，能够真的把博物馆小镇，我的博物馆小镇不光是古董的博物馆，我跟那威老师正在搞能吃的博物馆，餐饮文化的博物馆。我们还跟人家搞奢侈品博物馆，就是所有的东西都可以放到博物馆小镇上来，这个博物馆小镇可能有吃的功能，玩的功能，各种各样的功能，如果这些功能老年人有了，孩子也有了，所有人都有了，我觉得其实文旅地产最主要要做一个顶成设计，把盈利模式想清楚了，如果原来开发模式先盖房子再来搞营销来卖，现在应该换过来，先盖核心区，先把核心区炒火了，然后我们来卖，这可能首先是顶层设计要解决这个问题，把盈利模式顺序换一下。

第二个真的植入一些家庭度假式两天游产品，把吸引这些人来，把人流解决了，就是非常好的。

我再举一个例子，我做了一个商场，因为我们正在过程当中，非常大的一个创新。这个商场原来是要做一个主题化产品，就是传统商场，综合性商场，现在传统商场很危险，这个做出来就麻烦了，面积还很大，十好几万平米，这种事情是有风险的。我们建议他能不能采取免两年的房租，我们帮他去招商，全部都招成体验性的，餐饮娱乐这种东西，结果一下就火了，祖国各地的品牌，我们的人员也很好，招商是我们的优势，都来了，你熟悉的绿茶等等都来了，一下子五层楼做餐饮，还有电影院，还有体验性的商店，在全国各地都没有过，当时觉得风险很大，两年免租期，我们要求，结果这个火了，每天的下班点，就是他的商场十点钟下班点成了城市堵点，就是大堵，为什么呢?因为很多人都要去，成了很热门的地方。在这个时候我们推出第二步，把商业物业卖了，原来商业物业几万块钱卖不掉，结果卖了将近十万块钱一平米，一下子就火了，因为人家是带租约的，比如说我是绿茶，我觉得这个地火，这人气好，我要租很多年，小业主一看这后面有人租，原来可能几万块钱卖不出去呢。我就说我们改变了一种商业模式，就是要把商业模式，文旅地产也是这个问题，一定要改变了商业模式，把前后顺序要重新调整一下，就像原来咱们卖房子一样，原来都没有样板间，我弄个楼花就卖了，后来有个样板间让大家能够看到，文旅地产也是，我们需要给文旅地产盖一个样板间，就是我刚才说的核心区，真的让人能够体验，而且挺好，我觉得比较务实吧。

吴海花： 2015年很多开发商资金链也比较紧张，文旅地产商在解决资金链的问题上有什么新的产品模式吗?

马克：我说几个有关钱的问题，比如说文旅地产，我们推出一种模式叫众酬模式，现在的人，很难去为了一个文化和旅游产品，应该说我觉得这个逻辑就有点问题。谁会花好几百万再一个异地去买一个一年只能够有20天或者多少天消费的产品呢?本身来讲我觉得再那个感性，他也很困难。而且作为中国经济形势的发生一个逆转，非常务实了，市场化程度非常高，非常务实，老百姓越来越抓住自己钱包，这种情况下逻辑就要变。所以文旅地产我们推出专业的众酬团队，可以帮助文旅地产，我刚才讲了前面帮助做产品，后面帮助做众酬，众酬产品大家都会做，但是我们很不客气讲我们又先行的一步，众酬产品，我们就有一套完整的帮助文旅地产做众酬的模式，他们可以委托我们来代为帮助做众酬产品，这又是一个很好玩的东西。

我举一个例子，如果我们把一个杭州的旅游的项目，一个房子原来150万，原来分式众酬，现在国家同意叫分权众酬了，我们可以十个人联手这个房子的名字，这是国家允许的，我们就一家只需要出15万块钱，如果你卖一个15万产品，对于开发商来讲卖150万产品，你想难度要小很多，逻辑也很清楚，我一年中可能还能解决28天享受这个产品，多余28天谁也享受不了，一个家庭能够有28天时间以上都到旅游地产去住吗，我觉得这不太可能，也不太可行的事，所以这个还可以交换，交互功能，等等我就说这个意思，这又是我们一个产品，叫做分权产品，分权众酬产品，我们刚才说开发商钱紧，我们要变一个事，华谊启明东方原来帮助他花钱，搞活动是花钱的事，很多开发商说你搞活动，华谊启明东方花了很多钱。当然我们也帮助他们挣了很多钱，在那个时期，在现在这个时期我们要进入前端，这样我们就要帮助开发商首先是挣到钱，先看怎么挣到钱，这可能也是你们媒体咱们今年共同合作的课题，先帮助挣到钱，在这基础就愿意。

你看阳光100易总跟华谊合作会上，上来第一杯酒讲马总这些年帮助我们开发商挣了很多钱，这是大实话，我们实实在在的做了点具体的事，开发商是会说你好的，他会觉得你确实给他在产业上解决很多问题。你刚才讲的，这是一个逻辑问题，原来我们是帮助开发商花钱，然后帮挣钱，现在不是，先希望能够让他花更少的钱，然后先帮助他能够挣钱，然后我们共享未来的市场，我觉得这个可能是很好的事情。