高端访谈：中国人海外地产投资正当时

李建龙：程总，以您多年的研究经验，在国内的投资和国外的投资有哪些不同，如何看待这些差异问题？

程崇山：在国内投资的话，作为房地产这个产业来说一方面是自住，由于自住人群需求大，而衍生出来它在中国成为了一个投资产品，或者甚至投机产品，所以在前几年很多朋友因为房地产的投资而赚了不少钱，房资大涨。在国外呢，它更多的属性是自住，就拿澳大利亚来说，它有投资性，但是不具备投机性。

投资和投机的区别在哪里呢？投机是有风险的，比如说这个房子今年涨了20%，明年是不是还能涨呢？它没有重复性没有可复制性，这个就是投机性。而澳大利亚的房子跟中国相比较，它具有可复制性，具有重复性，这样稳定增长过程中，他亏损、赔本的可能性要小一些，这个我认为就是投资性。所以澳大利亚的房子，或者是包括一些其他国家的像美国、英国的这些房子，更适合于投资而不是投机。

李建龙：投资呢就是比较稳定的现金的收益回报，投机它具备一个风险性。

程崇山：风险大。

李建龙：同时它的收益可能也会比较高。

程崇山：对，可能很高。

李建龙：我们这么多中国人到海外去投资了，现在可能很多的企业家，我身边的都是到海外去投资，他们选择的城市一般是美国、澳大利亚、新西兰等等一些国家。

在海外的投资要注意哪些东西，哪些东西应该规避？中国人到海外投资前，应该做哪些工作？

这是我们比较关注的问题，这个给我们的观众朋友做一个介绍，您专业的角度，您从研究这么多年房产政策的一个角度上。

程崇山：这个要介绍的话，恐怕不是这点时间能解决得了的，我今天简单从提纲方面给观众朋友们做个介绍吧。我分这么几个问题讲，第一个是如何选择投资房，选择投资房的话，既然我们是为了投资， 首先安全是第一位的。安全的话，我们从国家就开始要考虑，我们投资到哪个国家，看这个国家的富裕程度是怎么样，金融的稳定程度是怎么样。比如说伊拉克，我们刚在那里投资了房子，一打仗，房子什么都没有了。所以从国力到底体现怎么样，这是从国家的分析上，还有国家未来的发展趋势国策是怎么样，是不是有利于房地产的增长和货币的升值。

第二个我们选择了国家之后就要考虑地区了，选择一个国家，比如说澳洲，选择了澳大利亚了，澳大利亚有很多城市，墨尔本、悉尼、布里斯班等等，这几个城市我们又该选择谁呢？那么我要看地区的话，我们在中国做房地产也一样，要看人口的净流入。杜猛博士当时说过，中国出现了很多鬼城，包括鄂尔多斯，为什么会出现鬼城呢？因为它虽然经济发展的比较好，可是没有多少人去，人口的净流入少， 人口的净流入如果少的话，无论如何，它的房价也不会涨得太怎么样。那么我们就要看这个地区的人口净流入怎么样，比如说拿澳大利亚来说的话，我认为墨尔本的人口净流入是可观的，墨尔本现在有420万人，为了解决人口老龄化问题，它必须有大量的人口增长，墨尔本计划是在2030年的时候，人口要从现在的420万增加到700万人口，几乎增加一倍。

李建龙：它如何增长，是引进更多的移民，还是它的本国家？

程崇山：移民是主流，当然也有人口自然增长等等，比如说澳大利亚去年移民人口是40万，而房子只建了15万套，进了40万人，还不包含旅游，不包含留学生，不包含人口自然增长，光移民是40万人，这个房子增长只有15万套。按这个比例的话，房子是供不应求的，选择这样的国家或者是这样的城市，房价是肯定能继续上涨的。