放松限外对楼市影响未必很大

人民币大幅贬值，国家六部委日前发出通知，中国取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房。以往无论商业或是住宅，外资限购一套，现在的表述则是可圈可点——符合实际需要的自用、自住商品房，这个政策弹性很大，“收放自如”，不过从实际上来说，效果未必很明显。

地产人士表示，即使在楼市不限外的时期，类似淘金、天河北都有非常多外国人聚居，但其实算起来外国人购房的比例不到10%。后来随着人民币升值，外国人觉得在华生活水平提高，有的纷纷回流本国，购房比例进一步下降。由于目前广州依然实施住房限购政策，有地产大佬憧憬外国人可以在公寓写字楼市场“买买买”，不过对于营商的外国人来说，租用写字楼或公寓在资金沉淀的压力远少于购买写字楼，购买写字楼或公寓的一般是外企内地分公司自用，或者外国基金出于长期持有的目的而购入整栋写字楼，不过这种大手买卖涉及数十亿资金，一年不过几单，即使是在限购期间，资本的财技足以绕过限外政策而达到目的。

其实目前最大的焦点是——既然本币贬值了，那又为何要来购买以本币结算的不动产呢?对于来华的境外投资者而言，人民币贬值将直接降低其投资成本。然而，高力国际的《全球投资者投资情绪调查》结果显示，相对而言，货币风险并非投资者选择投资目的地的主要考量因素。通常而言，房地产机构投资者的投资决策并非取决于货币汇率风险，因其拥有规避此类风险的金融手段。对于该类投资者而言，投资决策依赖于长期经济及房地产市场基本面，而这些因素从本质上影响投资回报且是无法规避。

对于巨额资本来说，人民币贬值或升值只不过是一个小因素，最重要的是分散投资、降低风险。自2010年国内一线城市进入限购以来，不断有内地资本流到海外购房，在这5年里这些资本其实也错过了至少50%的物业升值机会，这次从外币升值5%或以上来看，只是补贴了一点点损失。

对富裕起来的中国人来说，到海外购房是实现财富梦想的一个操作，如果说这是中国人的“美国梦”的话，那么对于外国人来说，他们是不是也有一个来中国购房的“中国梦”呢?从目前来看，这个梦想还远离现实，故此放松限外能够产生的效用也是微乎其微。