两会后或迎第四轮房地产政策放松

“两会后地方或将迎来第四轮房地产刺激政策。”5日，2015年政府工作报告指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自主和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，2015年政府工作报告对于房地产的表述方式用“支持促进”代替了“调控抑制”，再提稳定住房需求，地方或在稳增长压力下进行强刺激，楼市也将进一步回暖。

CEIC研究中心研究员杨科伟表示，此次报告首提“支持改善性住房需求”，极有可能进行二套房贷和一线城市限购调整。

张大伟也认为，限购政策或有步骤调整。他表示，目前全国执行限购的城市只有5个，其中以一线城市为主，直接取消的可能性很小，而通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大。

与此同时，存量房转公租房、安置房，政府投资有利于减轻库存压力。杨科伟认为，虽然存量房转为公租房和安置房,先前已有提及，而此番在《政府工作报告》明文发布，更将其提升到了2015年国家战略部署高度。据国家统计局数据，2014年末全国房地产可售面积达6亿平方米，同比增长26.1%，再创历史新高，这一政策的执行无疑有利于加速闲置存量房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。

张大伟还预测，地方政府将接力松绑政策，非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。

此前，截至2014年8月底，46个限购城市已有40个松绑，楼市限购时代就此进入尾声。在中国经济增速放缓，但强刺激已被中央摒弃的宏观背景下，以放松房贷为标志的新一轮救市浮出水面。9月底，央行发布新政，开启第二轮救市热潮，涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、放松公积金贷款、财政补贴等内容。随后，连续两次的降息，开启了第三轮托市。

“当前经济增长放缓压力不减，房地产业也将继续为经济平稳增长做出重要贡献。温和的政策环境对楼市而言积极利好。”张大伟表示，历次市场起伏并非仅由政策主导，而是受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素影响，因此后市走势需从各个维度综合预判。其中，市场整体存量的大幅增长，尤其是一二线城市以外地区库存的持续攀升，将成为影响市场变化和地区分化的重要因素。2015年重点城市的销量好于2014年是确定的，特别是在这部分城市供需关系改善明显情况下，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。

但杨科伟提醒，对于房地产行业，政策平稳趋宽是确定的，但行业趋势已变。长期来看，如今我国经济发展面临资源环境约束加大，过去高投入、高消耗、偏重数量扩张的发展方式已经难以为继，必须推动经济在稳定增长中优化结构。房地产作为“调结构”的主要对象之一，行业规模不太可能再度扩张；与此同时，行业数年高速发展已经使得住房稀缺性下降，住房需求基本满足，故而行业需求结构在持续变化。

的确，从地方松绑限购，到中央降低贷款利率，虽然此前政府也屡屡放松房地产市场政策，但行业回暖仍有待时日。根据银河证券统计，2月，36个主要城市新建商品住宅销量环比大幅回调43.5%，同比则小幅下滑6.8%，为2014年月平均成交量的60.9%。中国指数研究院数据显示，2015年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10539元/平方米，环比小幅下跌0.24%。其中，39个城市环比上涨，61个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与2014年2月相比下跌3.84%，跌幅较上月扩大0.75个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为18957元/平方米，环比小幅下跌0.17%；同比继续下跌，跌幅扩大1.22个百分点至2.45%。

对此，有分析人士表示，虽然有春节因素影响，但2014年下半年以来的政策效应递减，短期内并未实质推动成交回暖，加之今年经济增速将继续走低，使得购房者整体信心下降，观望情绪浓厚，行业整体回暖仍有待时日。