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钟彬:商业逻辑变化下的地产金融

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房地产行业正面临全面升级,跟产业结合,金融化、绿色低碳化、信息化(互联网化)、还有国际化。用更灵活的资金结构来提升我的效率,参与我的投资,需要创新的商业模式来提升规模优势与周转效益,需要更丰富的项目来创造价值模式、盈利模式和退出模式,这是房地产与金融相关的一个升级。那么,这个逻辑里面我们看过去是什么?我们过去是“房产+金融”,核心的能力是拿地,你能不能拿到好地。今天我们讲“金融+地产+产业”,讲的是金融能力。我认为未来是“产业服务+金融+地产”,是产品能力、金融能力、服务能力,其实从地产到金融到服务,要回到原点、回到初心、回到人本上,这就是行业逻辑的变化。所以,我们关注房地产的微笑曲线,就是中间开发和销售的环节已经不像以前那么重要了,但是你会发现产业地产进入了前端,运营服务后端成了微笑曲线,成了我们关注的对象。

所以,中国房地产的商业逻辑是什么呢?商业模式优化下的产业红利。这是什么意思呢?我们可以不依赖制度红利了,我们不是靠土地了,我们靠智慧,靠商业模式,这个更容易形成阳光的东西、透明的东西。

我们讲到金融,未来房地产融资更具市场化、资本化、多元化,这是十八届三中全会给我们提的一些东西,比如人民币汇率市场化形成机制,股权融资、鼓励金融创新等多种产品,我们必须要看到这一条,房地产金融如果要真正实现金融地产,一定是真的股权融资,而不是假的股权。

我们再来看房地产融资环境的变化。过去是信息不对称、资源不对称、情感不对称,逐渐从比拼资源到比拼服务体系。房地产金融创新的目的:一是优化资金结构,融资是对资金杠杆的加大;二是优化财务结构,核心是调整报表,降低负债率;三是优化市场战略;四是优化企业战略。其实房地产金融有很多层次,但是有一个东西特别重要,就是企业一定要可持续发展,一定要相信我们的行业和企业是在长跑,所以健康是必要的。

同时,我们也看到,未来房地产金融创新的五种趋势:第一全链条,第二跟资本市场结合,第三从增量往存量,关注资产,第四投贷结合,第五与互联网结合。

先看第一,就是走向全产业链的投资:不同阶段的融资方式、融资金额、融资期限的最优安排,垂直整合+横向整合+碎片化。我们现在做“清朋华友学子园”,就是把整个养老产业上下游链条,从拿地开始到最后一公里,全部垂直整合,这种整合很有优势,这是产业和金融的一个无缝对接。因为对行业的深刻理解,在每一个点上找到最重要的环节进行整合。还有横向整合,从一开始到最后都可以进行全链条的完整金融链,金融链已经完成了。还有一个就是碎片化,房地产一定要关注消费金融,房地产消费金融的碎片化,REITs也好、众筹也好,是非常重要的要素,但是刚刚开始,我们会发现几千万就很难了,房地产动辄就是几亿、二三十亿,有没有办法解决?现在政策上法律上还有很多的障碍。

第二,从简单的资金利用走向资本市场的全面互动。房地产是跟资本市场的互动,第一是上市,包括我们现在的会长单位,现在重新回归A股,包括私有化,其实都是关注资本市场;过去房地产商会更多关注的是债,现在关注的是股,还要关心资本市场,这样房地产才有最终的通道,才能活起来。

第三,从增量资产到存量资产的盘活,注重资产管理的升值。存量有巨大的空间,我们通过管理、服务、运营,能够把这些资产变成好资产,所以这方面存在巨大的潜力,而且房地产资源在这里面,我认为有巨大的空间。

第四是投贷结合。现在很多优秀房地产企业,在今天的预售制下,你的债务风险很大,股退不出,你的债也退不出,风险股债实质是一致的;你的股退出了,债也退出了,你们享受的收益却是完全不一样的,所以,投贷结合非常重要。

第五,与互联网结合的金融创新。包括MOMA做的众筹模式等,我们会看到地产金融的“前端+后端”,哑铃型,开发、融资,就是一个传统形态,现在成本越来越低,很多优秀企业拿地以后马上置换,把钱倒回去,成本极低,尤其在北京。

对我们这样的房地产金融来讲,要做私募股权基金是有机会的,但是上面和后面有机会。上面的机会是什么呢?是规模化,投资市场的规模化,是金融与产业资本的结合,在国外也是如此。下面是什么?是消费,关键是什么呢?刚需、高频,所以这里是很有空间的,而且这块是特别真实的,在房地产里面,真正的痛点在这里。

例如途家、分权宝,他做的都是消费品,他可以把资产碎片化、时间碎片化,而且有高度的黏性,还有很好的流动性,这时候它的空间很大。但是互联网要注意什么问题呢?风险管理的能力!如果说你需要银行和大集团担保,你就还没有主动风险管理能力,你是肯定不适合合作的。

在新的行业背景下,金融机构该怎么选择客户呢?你追求资本多元化,你一定要产业规模化,你不能那么小,你的能力一定要专业化,和我资本互补,最后一个你得合作分享。所以双方都有诉求,真正的股权融资到现在已经形成了,金融机构对客户的选择也有变化,过去说这是一个单纯的收益,现在都在变,因为这是基于商业模式、产业逻辑的变化。所以,房地产企业必须具备四大金融能力:投、融、管、退(投资能力、融资能力、管理能力、退出能力)。

我们今天有很多的金融机构,注重选找项目的能力、判断项目的能力,资源整合的能力,你能找到一个好项目吗?你能判断一个好项目吗?你能把一个不好的项目变成好项目吗?核心能力是投资能力、管理能力,就是别人卖不掉的你卖得掉,别人做不好的你做得好,别人卖得慢的你卖得快,别人卖得便宜,你卖得贵。还有退出能力,你是收购退出,还是资本市场退出,你要有退出的渠道,这三个(投资、管理、退出)能力具备了,融资的能力天然具备了,你不用去找钱,酒香不用担心“巷子深”,尤其是今天,货币如此泛滥,钱到处在找你,你具备这三个能力,钱就把你找到了。

我最后讲一个我的观点,我们全联房地产商会包括全经联等二级机构在内,我们今天讨论的是商业模式,我们一定要优化商业模式,在商业逻辑下追求行业发展,但是更进一步是要把商业模式提升为一种商业制度,通过国家、通过行业、通过我们的自律形成商业制度,商业制度的再上一层是商业精神。

中国五千年,我们有很好的诗歌史、政治史,但是我们没有商业史,中华民族要发展,必须要有很好的商业精神,所以从商业模式到商业制度到商业精神的建立,是塑造新型的商业文明——尊重、共享、开放、透明。

所以我们今天讲到的房地产金融,其实也是要回到我们的初心,让我们的人生活得更好,让我们的企业发展得更好,让我们的国家和民族更加可持续!

谢谢大家!

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编辑: 吴海花标签: 房地产 商业
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