房地产行业正面临全面升级，跟产业结合，金融化、绿色低碳化、信息化(互联网化)、还有国际化。用更灵活的资金结构来提升我的效率，参与我的投资，需要创新的商业模式来提升规模优势与周转效益，需要更丰富的项目来创造价值模式、盈利模式和退出模式，这是房地产与金融相关的一个升级。那么，这个逻辑里面我们看过去是什么?我们过去是“房产+金融”，核心的能力是拿地，你能不能拿到好地。今天我们讲“金融+地产+产业”，讲的是金融能力。我认为未来是“产业服务+金融+地产”，是产品能力、金融能力、服务能力，其实从地产到金融到服务，要回到原点、回到初心、回到人本上，这就是行业逻辑的变化。所以，我们关注房地产的微笑曲线，就是中间开发和销售的环节已经不像以前那么重要了，但是你会发现产业地产进入了前端，运营服务后端成了微笑曲线，成了我们关注的对象。
所以，中国房地产的商业逻辑是什么呢?商业模式优化下的产业红利。这是什么意思呢?我们可以不依赖制度红利了，我们不是靠土地了，我们靠智慧，靠商业模式，这个更容易形成阳光的东西、透明的东西。
我们讲到金融，未来房地产融资更具市场化、资本化、多元化，这是十八届三中全会给我们提的一些东西，比如人民币汇率市场化形成机制，股权融资、鼓励金融创新等多种产品，我们必须要看到这一条，房地产金融如果要真正实现金融地产，一定是真的股权融资，而不是假的股权。
我们再来看房地产融资环境的变化。过去是信息不对称、资源不对称、情感不对称，逐渐从比拼资源到比拼服务体系。房地产金融创新的目的：一是优化资金结构，融资是对资金杠杆的加大;二是优化财务结构，核心是调整报表，降低负债率;三是优化市场战略;四是优化企业战略。其实房地产金融有很多层次，但是有一个东西特别重要，就是企业一定要可持续发展，一定要相信我们的行业和企业是在长跑，所以健康是必要的。
同时，我们也看到，未来房地产金融创新的五种趋势：第一全链条，第二跟资本市场结合，第三从增量往存量，关注资产，第四投贷结合，第五与互联网结合。
先看第一，就是走向全产业链的投资：不同阶段的融资方式、融资金额、融资期限的最优安排，垂直整合+横向整合+碎片化。我们现在做“清朋华友学子园”，就是把整个养老产业上下游链条，从拿地开始到最后一公里，全部垂直整合，这种整合很有优势，这是产业和金融的一个无缝对接。因为对行业的深刻理解，在每一个点上找到最重要的环节进行整合。还有横向整合，从一开始到最后都可以进行全链条的完整金融链，金融链已经完成了。还有一个就是碎片化，房地产一定要关注消费金融，房地产消费金融的碎片化，REITs也好、众筹也好，是非常重要的要素，但是刚刚开始，我们会发现几千万就很难了，房地产动辄就是几亿、二三十亿，有没有办法解决?现在政策上法律上还有很多的障碍。
第二，从简单的资金利用走向资本市场的全面互动。房地产是跟资本市场的互动，第一是上市，包括我们现在的会长单位，现在重新回归A股，包括私有化，其实都是关注资本市场;过去房地产商会更多关注的是债，现在关注的是股，还要关心资本市场，这样房地产才有最终的通道，才能活起来。
第三，从增量资产到存量资产的盘活，注重资产管理的升值。存量有巨大的空间，我们通过管理、服务、运营，能够把这些资产变成好资产，所以这方面存在巨大的潜力，而且房地产资源在这里面，我认为有巨大的空间。
第四是投贷结合。现在很多优秀房地产企业，在今天的预售制下，你的债务风险很大，股退不出，你的债也退不出，风险股债实质是一致的;你的股退出了，债也退出了，你们享受的收益却是完全不一样的，所以，投贷结合非常重要。
第五，与互联网结合的金融创新。包括MOMA做的众筹模式等，我们会看到地产金融的“前端+后端”，哑铃型，开发、融资，就是一个传统形态，现在成本越来越低，很多优秀企业拿地以后马上置换，把钱倒回去，成本极低，尤其在北京。
对我们这样的房地产金融来讲，要做私募股权基金是有机会的，但是上面和后面有机会。上面的机会是什么呢?是规模化，投资市场的规模化，是金融与产业资本的结合，在国外也是如此。下面是什么?是消费，关键是什么呢?刚需、高频，所以这里是很有空间的，而且这块是特别真实的，在房地产里面，真正的痛点在这里。
例如途家、分权宝，他做的都是消费品，他可以把资产碎片化、时间碎片化，而且有高度的黏性，还有很好的流动性，这时候它的空间很大。但是互联网要注意什么问题呢?风险管理的能力!如果说你需要银行和大集团担保，你就还没有主动风险管理能力，你是肯定不适合合作的。
在新的行业背景下，金融机构该怎么选择客户呢?你追求资本多元化，你一定要产业规模化，你不能那么小，你的能力一定要专业化，和我资本互补，最后一个你得合作分享。所以双方都有诉求，真正的股权融资到现在已经形成了，金融机构对客户的选择也有变化，过去说这是一个单纯的收益，现在都在变，因为这是基于商业模式、产业逻辑的变化。所以，房地产企业必须具备四大金融能力：投、融、管、退(投资能力、融资能力、管理能力、退出能力)。
我们今天有很多的金融机构，注重选找项目的能力、判断项目的能力，资源整合的能力，你能找到一个好项目吗?你能判断一个好项目吗?你能把一个不好的项目变成好项目吗?核心能力是投资能力、管理能力，就是别人卖不掉的你卖得掉，别人做不好的你做得好，别人卖得慢的你卖得快，别人卖得便宜，你卖得贵。还有退出能力，你是收购退出，还是资本市场退出，你要有退出的渠道，这三个(投资、管理、退出)能力具备了，融资的能力天然具备了，你不用去找钱，酒香不用担心“巷子深”，尤其是今天，货币如此泛滥，钱到处在找你，你具备这三个能力，钱就把你找到了。
我最后讲一个我的观点，我们全联房地产商会包括全经联等二级机构在内，我们今天讨论的是商业模式，我们一定要优化商业模式，在商业逻辑下追求行业发展，但是更进一步是要把商业模式提升为一种商业制度，通过国家、通过行业、通过我们的自律形成商业制度，商业制度的再上一层是商业精神。
中国五千年，我们有很好的诗歌史、政治史，但是我们没有商业史，中华民族要发展，必须要有很好的商业精神，所以从商业模式到商业制度到商业精神的建立，是塑造新型的商业文明——尊重、共享、开放、透明。
所以我们今天讲到的房地产金融，其实也是要回到我们的初心，让我们的人生活得更好，让我们的企业发展得更好，让我们的国家和民族更加可持续!
谢谢大家!
