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钟彬:商业逻辑变化下的地产金融

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二、当前经济及房地产市场分析

我们看一下当前的形势:这个数据是昨天的新闻联播在讲的五月份数据,整个情况不是特别的理想。刚才李佐军老师讲的比较多了,我们看一下三架马车,外贸出口前五个月增长是很低的,只有0.8%,进口是下降17.2%,整体还在下降,昨天新闻联播说上涨0.8非常不容易,但是这样的增长对中国GDP的推动显然是太乏力了,这是事实。其次,固定资产的投资,民间固定资产投资也在下降。1—5月份民间固定资产投资112022亿,同比增长仅12.1%,增速比 1-4 月份回落 0.6 个百分点,表明投资也在下降。因此,我们来看外贸的下降、消费的下降以及投资乏力,这三个对中国经济一定有影响,这时候房地产的拉动作用就显得尤为重要,这是当前经济形势给行业的一次喘息的机会,我们要抓紧这次机会迅速完成自我的调整、自我的升级转型,给我们自己创造一次机会,因为这时候政府还要调控,所以这对我们来讲可能是一次机会。

那么,我为什么先讲这个呢?就是中长期住房需求增长将大大减缓。我们全联房地产商会最早叫全国工商联住宅产业商会,后来我们发现住宅产业不能准确包含我们的外延,我们当时想改全国工商联不动产商会,那时候《物权法》没有出,后来改为房地产,事实上,不动产就是房地产,涵盖了非常多的因素,商业地产、工业地产等等,所以住宅市场不好,不等于其他市场不好。去年年底,APEC会议期间,美国助理国务卿和房地产商会座谈,我们本来座谈的目的是中国投资美国,希望他们给予政策支持,结果他们突然问我们,中国房地产会不会崩盘?他们认为如果这样的话,甚至会影响美国经济,我当时很吃惊,我觉得我们家的事全世界都在关心,但是后来我们跟他们沟通,就告诉他们不会,因为现在调整更多的其实是住宅市场,我们还有很多广泛的市场没有被发现、没有被发掘,还有巨大的空间,尤其是运营有关的项目,比如说谢总谢志刚做的青年公寓,还有关于旅游地产,都是方兴未艾,所以我们这扇门关了,另外一扇窗户又开了。所以,住宅市场确实会受到很大的影响。

当前的形势已经平稳了,而且一线城市开始反转,尤其像深圳。库存是当下房地产市场的紧迫问题,就是去库存的压力。区域、城市、企业的差异进一步拉大。政府从政策调控往制度调控,从行政调控往市场调控转变。所以我们的行业共识是传统的商业发展逻辑难以为继。

我们为什么这样说?这是表明整个的数据,销售面积的销售额在往上走,2015年经济也在往上走,是在往恢复的形势走。

这是2015年4月十大城市新建住宅价格指数,深圳已经开始在涨了。4月房企的销售明显回升,我们看一些核心企业,这主要来自于政策利好。当前依然是高库存,到2007年的时候是比较高的,但是今天你们看已经远远高于2007、2008年,所以我们的库存压力到了历史高位。

企业分化严重。2014年80家房企卖了百亿以上,共创收2.8万亿元,市场份额已接近40%。国外尤其是美国经历的这些,我们今天都会经历,它也是经历了一个由分散到最后高度集中垄断的过程。百亿企业之间也在拉大分化,强者恒强的态势愈加明显。最近还有一些变化,比如企业重组以后,实力会更强,土地储备更多,市值会更大。

我们来看百亿企业分化拉大的具体情况。第一阵营是7家千亿企业,第二阵营是300—1000亿的企业,第三阵营是100—300亿的企业。原来我也以为他们的差别是产品线的不同,有的是垂直布局,有的是全国布局,跟区域型的布局可能不一样。不过,后来我仔细研究发现,是他背后的资本不一样。你一年做二十亿,我现在给你一千亿,你说你做多少?但是过千亿或者两千亿的企业,它背后的资本,追逐的资本是更多的,这跟国际市场一样。所以,在这里面你会发现,房地产不是房地产金融,最后推动的是金融地产,不是地产金融。

投资人在背后支持是关键,所以实际是地产金融给你的力度大,而不简单地是你的布局问题。所以你会发现大开发商土地、人才、资金都很集中,但是中小开发商可能拿不到好地、请不起好的高端人才,他可能成为一个投资商,就是投资人,其实他也很轻松,他就把自己的能力,由管理能力变为投资能力就可以;还有一类是不知道该干嘛。买地也买不起,持币观望;还有一类是债务型的。最近有些企业都是当年在用传统逻辑大量拿地,想加快增长,最后发现市场不买账了,投入变成巨大的压力。

去年房地产商会的一些中小企业出现资金压力问题,我们也去帮他们协调解决,而且越是这样的企业家,都是当时最勤奋的一批人,但是这种压力是巨大的,怎么办?我们也在思考,因为这些问题,我们一定要帮助他们用合作、并购或者其他的方式去解决。所以,我们的企业也面临这样的问题,但是是不是中小企业就没有机会了?我们绝不这样认为!由于他小,所以他转型的机会很大,这个就是创新孵化很好的机会。

三、房地产新逻辑下金融地产的趋势

房地产行业互联网逻辑。我自己觉得有三个东西重构了,过去我不认同,去年有很多互联网的企业家找我沟通,说要把我们行业颠覆了,我说很难,因为互联网能做得好,都是靠市场的,一旦有行政要批复就很难。其实也不一定,我现在修正我的观点,因为我觉得第一是产业重构。因为在跨界融合,在开创平台,我们看今天的创新大会里面,大量的都是跨界融合和平台开放,讲的是平台,包括林峰老师(绿维创景创始人)做的就是平台,因为我也在不断地消化学习,这跟过去不一样,过去是我要做老大,我要做千亿,我要做No.1,所以在这里面平台很重要,跨界很重要,在把我们的平台不断的重构,在把我的产业不断地整合,所以大企业也在联姻,最早他们联姻我认为是他们也不自信,他们做到那么大,还要联姻。但是后来我发现开放平台,是跨界融合,这是趋势,所以我想我们行业商会今年一个很重要的任务就是要做好跨界融合,主动跨界、主动联合、主动连接。

第二是组织重构。从来没有一年像2015年一样,所有人都说我要去创业,这种大众创业是有联系的,所以我认为互联网是尊重人性,但是要做创业也很难,你至少可以拥有梦想。今天我们说大众创业、孵化器,有很多的孵化项目,他们就是这样大众创业,在传统的房地产商业逻辑里面肯定是不可能的。请问你在北京拿一块地30亿、50亿,你有那么多的资本吗?但是今天你可以重新选择一个路径来做。所以我觉得对人性的尊重、对人性的释放,形成了大众创业,这是很有机会的。

第三是价值重构。我们重新认识商业模式,重新认识我们所有的判断,这时候我们最大的价值是平台的价值,生态的价值,这个价值是一个在资本市场能够快速套利并且变现的商业模式。所以,对我来讲,房地产行业的互联网逻辑也在影响我们,我的工作就是要拜访房地产商会的各位会长、副会长,长期保持跟他们的联系,每个企业都在告诉我们,他们在做互联网,每个企业都在告诉我做O2O,每个企业都在做大量的创新业务,且不管他最后的结果怎么样,从老板的嘴里面说出这句话来,就证明互联网深刻改变我们的不仅仅是改变了生产方式,还有生产关系,这是整个行业最大的变化。所以,我今天更多的是讲商业逻辑。

所以,新型商业逻辑下房地产创新发展路径是什么呢?就是用户、平台、生态。

我们过去开会讨论更多的是营销,怎么把房子卖出去?我们陶醉于我们所做的产品与户型,但是今天不是这样了。过去我们最不待见物管公司,但是今天不一样了,因为价值发生变化了,因为用户在那里,你会发现大家都关心流量、关心用户,所以这是我个人的看法。平台是产业平台,是上下游、垂直、纵深的东西,和用户构成了生态,这里面给我启发最大的是林峰老师的分权宝,我认为这就是一个非常好的体现关于消费市场的变化。

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编辑: 吴海花标签: 房地产 商业
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