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钟彬:商业逻辑变化下的地产金融

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中国日报网讯由全联房地产商会经理人专业委员会(全国房地产经理人联盟,亦称全国房地产经理人联合会,简称全经联)主办的首届全国房地产金融创新大会于2015年6月12-13日在北京成功召开。全联房地产商会秘书长(兼全联房地产商会金融工作委员会联席秘书长)钟彬先生应邀出席并发表了题为《商业逻辑变化下的地产金融》的精彩演讲,以下为其演讲实录。

钟彬:商业逻辑变化下的地产金融

非常高兴今天来到全经联的会场跟大家一起分享,七年来我见证了乐渝(全经联执行主席兼秘书长杨乐渝)和全经联一路走到今天,一直坚持几个核心的东西,比如说智库、创新,我认为这个定位非常准确,他的的确确是走在了行业的前端,所以你们发现全经联为什么活跃,他最后做成了今天来看互联网时代最重要的两个概念,就是平台和生态,所以我今天要祝贺全经联的发展。我们商会现在有18个二级机构及专业平台(全经联为全联房地产商会经理人专业委员会),我们希望每个平台都能够发展起来,然后做成一个为行业服务的大平台。

今天我跟大家一起分享的是“商业逻辑变化下的地产金融”。我为什么要讲商业逻辑变化下的地产金融呢?是因为中国房地产变化到今天来讲,真的不是一个所谓阶段性的拐点,而是一个历史性的变化。这个变化对未来一定有很多深刻的影响,我们必须回顾过去是怎么样的,如果依赖过去的路径走,就会出现很多问题。

今天谈三个方面:一是房地产黄金十年的商业逻辑;二是当前经济及房地产市场分析;三是房地产新逻辑下金融地产的趋势。我讲的是金融地产,我没再提地产金融,因为这些提法都表明了我们对这个行业认识的一些变化。

一、房地产黄金十年的商业逻辑

房地产今天还在比较重要的地位,是因为过去房地产对国民经济的增长是非常重要的,我为什么选择2013年的数据呢?是因为这一年是中国房地产最辉煌的一年,它占固定资产投资比重19.7%,基本上占了20%。

这是2003年—2014年商品房销售对GDP占比的变化情况,我们对行业及整个中国经济的影响是蛮大的,我们对上下游的带动也非常大。很多时候我们讲“互联网+”,事实上你会发现,房地产一直在加所有的产业,因为你只要在做,你一定要产业化,你会发现一个非常有趣的现实,就是房地产商会里面,你会看到各种产业的No.1都进入我们的行业,都成为我们的会员,有一次全国工商联开会,我看一下在20多个行业商会里面,很多商会的会长都在涉足做房地产,其实你如果做制造业,肯定会有房地产,工业地产一定会有房地产。

至于对就业的拉动、对其他产业、消费的拉动也是非常大的,房地产成为财政的主要来源,这也是非常重要的数据。但是它最大的贡献不在这里,而是在后面,是在地方财政收入上。所以房地产对我们整个国民经济,从财、税、就业、行业拉动上讲,影响都非常大。

所以,我们认为过去为什么是房地产的黄金十年?我看到我们行业的企业家,尤其是商会刚刚成立的时候是2001年,我们筹备的时候是2000年,当时只有33家企业,包括后来非常有名的招商地产、泰达建设、龙湖等等这样一些企业。我是2002年到商会,到今年是14年,包括万达是最早创会的核心会员,他们很勤奋、而且有天赋,但是勤奋天赋难道其他行业没有吗?他们缺乏的是红利,因为人口红利、城镇化红利、经济发展红利、制度性改革红利与国际红利,五大红利在推动我们,那时候的房地产的确在风口上。WTO进来的时候,我们有很多不同的看法,我们甚至认为WTO到底会不会对我们造成很大的冲击呢?现在看来的确是带来了冲击,但它是对国际的冲击,对我们是全面正向的拉动,我们是得益于一个非常宽松的经济环境。

我为什么说逻辑变化?是因为五大红利都在逐渐退出,人口红利转向老龄化社会;城镇化红利还在继续进行中;经济发展红利,进入结构调整。刚才李佐军老师讲的是非常客气的话,因为在经济全面下行的压力下,整体不好,你会好到哪里去呢?制度性改革红利,已经积累众多问题了,它不是红利了,甚至成为阻碍,国际红利也在发生根本变化。

这五大红利中最根本的红利就是制度性土地红利,我们是改革红利带来了土地红利,土地红利带来了房地产黄金十年,这是我们的商业逻辑。

但是我们看到改革制度形成了土地市场,这是生产资料的市场,有了按揭就有了金融市场,取消福利分房形成了刚需市场,这三个制度的形成都带来了巨大的市场空间,但是十几年没有变化。因为中国经济发展当中,会有一些成长的代价,我们会不断反思我们的管理以及我们对未来的思考。其实土地市场的形成,也有一定的问题,会不会形成一个土地财政的依赖?这十几年来,我们的确严重忽略了保障房制度,现在开始做这个事情,包括没有节制的发展按揭市场,也会导致这个市场过度发展。

黄金十年房地产商业逻辑下的路径选择:一是广储地,二是高杠杆,三是快周转,四是大资本。迅速地利用前三条进入资本市场,第四条就是让中国十大财富里面有五个是房地产企业家的原因。因为有一次我跟胡润有一次沟通,发现十个富豪里面有五个是从事房地产行业,而且五个都是我们全联房地产商会的副会长,其实他的路径选择是基于前面的商业逻辑。

现在政府开始建立一种房地产调控的长效机制——因为经济结构在调整,尤其是去年和今年。因为我们全联房地产商会是国家一级社团法人,跟政府有很多的交流,我们能深切感受到最近一年是我们跟政府沟通最频繁的一年。我们房地产商会与政府沟通,关于怎么把政策调控变为制度调控,把行政调控变成市场调控,让它更加阳光、透明、规范、可持续。但是这里面可以看到土地制度改革、财税制度改革、分配制度改革、金融制改革、双轨制度改革,其实这些改革是最根本的改革,这些改革以后,我们房地产才能真正地走向可持续发展。这是因为我们行业的健康主要取决于三个要素:政策要素、行业变化要素以及企业发展选择要素。其实这些制度是相辅相成的,缺一不可。

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编辑: 吴海花标签: 房地产 商业
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