楼市政策一再宽松 金九银十成交量增长可期

不管是从政策上还是开发商推盘节奏上，房地产传统销售旺季“金九银十”都常被冠以较大的期待。

近期，楼市密集出台政策，包括央行降息、降准，月底住建部联合财政部、央行再次发布公积金二套房贷款首付比例从30%降至20%，都是针对全国房地产市场的宽松性调控手段。在央行多次降息之后，利率已经达到历史最低水平。

同时，持续多年的“限外令”出现松动，对于外商投资房地产企业的准入条件有所放宽，境外机构及个人购房限制取消。如果再加上公积金二套房2成首付政策落地，房价较低的三、四线城市需求预计会被带动一部分。

整体宽松政策出台的背景是，8月市场继续降温，重点城市中，供应、成交环比下滑的城市面进一步扩大。企业方多憋足劲备战“金九”。

CRIC监测数据显示，供应方面，重点城市商品住宅供应表现继续不振，同、环比皆大幅下降。分城市能级来看，一线城市回落更为明显，其中北京、上海同、环比降幅都在20%以上；而深圳、广州虽环比有所上升，但从绝对量来看，仍处于相对低位。二、三线城市中近7成城市继续下降，但供应分化进一步加剧，宁波、南昌、无锡、长沙、南宁等城市供应量几乎降到年初水平，环比降幅都在40%以上；而合肥、武汉、杭州、沈阳、昆明等城市，供应量大幅增长，尤其是沈阳，7月供应量近160万平方米。

成交方面从环比来看，也在持续低迷。监测数据显示，重点城市商品住宅成交延续7月的下滑态势，且整体降幅有所扩大，但从绝对量来看仍高于今年平均水平。分城市能级来看，一线城市表现较差，北上广深不仅成交环比全线下跌，而且整体降幅超过20%。但北京、上海7月商品住宅成交面积仍在100万平方米以上，市场热度仍较高。而二、三线城市中近8成城市环比下降，长沙、沈阳、贵阳、昆明等城市下降幅度尤其明显，降幅都在30%以上，相反，合肥、武汉、厦门等个别城市，7月商品住宅成交量环比仍出现逆势增长。

CRIC研究中心分析认为，8月成交量的进一步走低主要有四个原因：第一，多数开发商正紧锣密鼓备战“金九”销售旺季，不少项目已进入蓄客阶段，营销优惠活动已提前预告，使得购房者对金九银十抱有更多期待，造成当前市场观望情绪较为浓厚致成交下滑；第二，在市场火热下，部分一线及二线城市信贷吃紧，二套房贷首付比例上调，如广州二套房首付比例升至7成，严重抑制了部分改善型需求的继续释放；第三，供应铺排推后，供应持续下滑，购房者选择面缩窄；最后，下半月的股市再次大幅震荡，也或多或少影响楼市购买力的释放。

链家网研究院李巧玲认为，在实体经济下行压力加大、股市下跌的情况下，央行连续降息、降准，加上三部委联合降低公积金贷款首付比例，更加印证了此前关于刺激房地产需求来提振经济的猜测，并且这种类似手段今后仍有出台的可能。房地产行业在今年甚至明年预计都会有一个比较宽松的政策环境。

李巧玲认为，8月份，受限于供应不足，新房成交出现回落。成交水平虽低于6、7月份，但是仍大幅高于去年同期。实际来看，市场热度并未下降，项目去化依然较快，市场回升态势不变。预计随着“金九银十”的到来，以及近期推出各项政策对市场情绪的影响，市场或将迎来年内的供需高峰，房价也将呈现“稳中有升”态势。