文旅地产时代：东戴河项目日益成熟扎堆热销

中国日报网房产讯 （记者白云蛟）在辽宁东戴河新区东戴河国际浴场的海滩上，魔马音乐节在邀请到的知名乐队在这周末的两天时间里不间断地演出，一直持续到夜间9点钟。

今年落地东戴河的魔马音乐节也颇为隆重，主办方邀请到了谢天笑、周云蓬、罗琦和AK47等摇滚音乐人和乐队在此演出，由此，东戴河国际浴场也吸引了一群很高兴的年轻人。

东戴河魔马音乐节，命名时尚洋气，一切布置都紧随摇滚的元素，少有听众注意到，魔马音乐节的冠名，其实是由主办现场东戴河国际浴场北侧的当代·东戴河白金海MOMΛ项目赞助，当代置业位于东戴河的这个地产项目，与“树音乐”一起把音乐节带到了东戴河的海滩上，为了吸引更多的游客。

“虽然东戴河与北戴河、南戴河一起齐名，但是在2008年以前，东戴河仍然是一个非常偏僻的旅游景点，虽然这里的自然景观可能优于南戴河和北戴河。过去六、七年时间，是地产项目带动了东戴河的旅游发展。”当代·东戴河白金海MOMΛ项目营销总监门鹏飞告诉记者，“最早在东戴河落地的地产项目是佳兆业集团的东戴河项目，以及后来的山海同湾项目，两个项目的体量都非常大，超过了十几平方公里，开发了数千套房源。”

门鹏飞告诉记者，东戴河在地产项目进入之前，当地旅游的容客量大概只有40万人次左右，但是这些地产项目落地以后，东戴河当地旅游游客基本上能够按照20%到25%左右的规模递增，到如今，东戴河的容客量应该是在400万人次以上。

“南戴河和北戴河的容客量都是在千万人次以上，东戴河的自然景观其实是最好的，主要是欠于旅游配套服务比较落后，随着东戴河旅游区的加紧开发，我们预计，东戴河的旅游未来四五年之间仍然会有比较快的增长。”门鹏飞说，“比如东戴河现在工作日每天的游客人数大概是7万人左右，到了周末，一般都是30万人次以上，超出当地的游客接纳量。”

“卖的不是房子，其实是一片海”

东戴河地区的地产开发，一位行业人士将其描述为“卖的不是房子，其实是一片海”。如这位人士所言，东戴河地产项目的主要卖点，多数集中在海景房。

“东戴河的旅游资源比较丰富，但是相比南戴河和北戴河，东戴河的开发相对滞后，房地产开发也是2008年以后开始兴起的。所以东戴河在近几年开始开发以后，集中度比较高，一般楼盘都属于旅游度假地产，且规划和开发规模都非常大。”一位正在东戴河为当地房地产项目提供咨询的专业人士告诉记者。

以最早进入东戴河区域佳兆业·东戴河项目为例，记者了解到，这个项目总规划为11平方公里，在规模体量上与南北戴河等量齐观，总户数预计接近6000户，其开发除了十数栋海景住宅以外，还包括星级酒店、俱乐部、商业街等。

“佳兆业·东戴河项目在当地是老项目，卖了很长时间，从2011年开售到现在去化率应该达到了60%到70%左右。”东戴河当地一位营销人士告诉记者，“佳兆业·东戴河项目相比其他楼盘都更成熟一些，而且在过去几年间就数它的体量较大，所以一直卖得不错，经常是当地的销冠。”

不过，这位营销人士也向记者透露，今年开始，佳兆业·东戴河项目开始了大幅降价，从之前的销售均价7000多元/平方米降到了现在的4000多元/平方米，售价在今年几乎斩半。

“降价的原因是多方面的。一是因为佳兆业·东戴河项目也开始进入到销售后期，一线海景资源和好的楼栋、户型都卖得差不多了，价格会有下降，二是今年当代·东戴河白金海MOMΛ项目也开盘了，竞争压力比较大。”这位营销人士向记者分析佳兆业·东戴河项目的降价策略说，“另外，今年佳兆业集团也遇到一些问题，急需回笼资金。”

“我们项目今年刚开盘，所以降价策略不会是项目的选择。现在包括佳兆业·东戴河项目和山海同湾项目，都进入到销售后期，一线海景资源基本没有，而当代·东戴河白金海MOMΛ项目现在销售主打的就是一线海景房。”门鹏飞告诉记者，目前当代·东戴河白金海MOMΛ项目精装高层住宅的销售均价是在5800元/平方米左右，“当然，我们现在项目的价格在当地可能属于偏贵的楼盘，价格有些稍高。”

虽然没有采用更加直接的降价策略，但是出于加快销售的考虑，近期当代·东戴河白金海MOMΛ项目也调整了销售模式。

门鹏飞说，从这个月开始，项目已经不需要给楼盘的销售代理发工资了，他把楼盘的销售展点面向这些销售人员招标，“出价高的销售可以承包楼盘的展点，房子卖得越多，当然赚得越多，很好的激励机制。”

门鹏飞透露，近期项目调整销售模式以后，销售上已经是“立竿见影”。“在销售模式调整之前，成交一直都比较惨淡，调整之后，8月份的第一周和第三周，我们已经超过佳兆业·东戴河项目，成为当地楼盘的销售冠军了。”

“每周项目都会对这些承包销售展点的销售人员进行考核，项目营销层面已经是一个孵化平台，不会对具体销售策略上进行更加细致的决策。”门鹏飞介绍说。

旅游旺季 当代·东戴河白金海MOMΛ项目扎堆热销

如今，佳兆业·东戴河项目、山海同湾项目以及当代·东戴河白金海MOMΛ项目3个楼盘已经占据了东戴河区域的绝大部分市场份额，虽然当地已经有17个房地产项目开发在售。

“3个楼盘的销售基本上占到东戴河楼盘销售的9成左右。随着佳兆业·东戴河项目和山海同湾项目陆续进入到销售后期，我认为自己的项目更有优势，比如山海同湾现在只有200多套房源待售，它的体量也有7000多套房源。”门鹏飞说。

门鹏飞也对东戴河地区未来房价上涨有着乐观的估计，当代·东戴河白金海MOMΛ项目计划拿出10套房源进行众筹，他预计投资回报率会在20%到30%左右。

“今年项目销售均价是在5800元/平方米，明年应该会涨到6000多元/平方米，后年应该会涨到7000多元/平方米。众筹下来的房子，项目帮着卖出以后，差价就是收益。”门鹏飞介绍说。

同样应该注意的是，东戴河地区项目销售重度依赖外地客源，其中大约只有20%左右的客户来自东戴河周边地区。

“东戴河楼盘销售70%左右的客户来自北京，10%左右的购房者来自天津和唐山，这些客户基本上都把东戴河的房子当做旅游度假产品购买，看中这里的自然景观。”门鹏飞告诉记者，“也有20%左右的客户来自东戴河周边，这部分客户是看中洋房这类的住宅产品。”