燕郊楼市躁动炒作风险隐现 部分楼盘两月涨25%

随着京津冀一体化的推进和通州区被确定为北京市行政副中心，与通州一河之隔的河北三河市燕郊迎来发展机遇，当地房价随之上行。中国证券报记者在走访中发现，目前燕郊楼市均价达1.5万元/平方米，部分楼盘短短两个多月涨幅超过25%，部分开发商存在“捂盘惜售”现象。

业内人士表示，利好政策叠加，以燕郊为代表的邻近北京的河北部分地区产生虹吸现象，引发过度炒作和房价上涨。京津冀一体化应是推动区域内经济发展和产业新生，不应是京津冀房价的一体化。未来房地产税推出后，有望抑制部分炒房行为。

燕郊楼市节节高

中国证券报记者走访燕郊多家售楼处发现，目前理想新城、汇福悦榕湾、壹克拉等新盘在售，均价在1.5万元/平方米左右，前期开盘的夏威夷蓝湾、港中旅、天洋城4代、首尔甜城全部售罄。多数楼盘将集中于8月中旬后放盘。

“现在整个燕郊市场都没房，市场是一个星期一个变化，6月时我们房子也就每平方米1.2万元左右，7月10日之后就都涨上去了。”某楼盘销售人员表示，所在开发商已建起30栋楼，均已封顶。7月5日新开的15号楼开盘当天就全部卖完，均价为1.5万元/平方米，来买房子的以自住的居多。

“不是没房，应该说是有房不卖。”该销售人员称，其所在公司春节前2月份时全部封了盘，3月1日开盘卖了一批。受北京地铁通燕郊的消息影响，5月又封了一次盘。这次赶上通州区被确定为北京市行政副中心的消息，7月11日又全部封盘。如果去年过来买房，房价还是10500元/平方米，今年3月涨到11500元/平方米，5月涨到12500元/平方米。下一期项目可能8月开盘，现在还没有开始排号，按照现在的市场预计可能涨到1.6万元/平方米—1.8万元/平方米。

港中旅售楼处销售人员称，港中旅6月6日新开盘的6栋楼当日全部售罄，当时均价是1.1万元/平方米。7月份以来的一段时间都没有房子卖，下一期要等到8月中旬才会有新开盘项目，预计价格不会低于当前市场均价。8月1日新开盘的上上城理想新城均价达1.4万元/平方米，而去年该项目报价仅为8600元/平方米。

新房一房难求，燕郊二手房市场也同样紧俏，房源短缺，很多业主持观望态度，部分业主要求一次性全款付清房款。

汇福地产相关负责人表示，悦榕湾自去年开盘以来，今年上半年一直处于蓄客阶段。5、6月以后，市场骤变，各种利好消息叠加，来燕郊置业的人成倍增加，无论是购买者还是咨询者都大幅增长。从燕郊上半年市场来看，由于楼盘开盘数量减少，新房房价上涨幅度较大。

“北三县”楼市升温

燕郊只是一个缩影。随着京津冀一体化的推进，被称为“北三县”的河北三河、大厂、香河三地因为毗邻通州，受到多方关注，“北三县”这个称谓也频频被购房者提及。

“燕郊现在有价无房，大厂、香河成为新热点。”位于大厂的潮白河孔雀城销售人员表示，近期来看房的人特别多，前期开盘均价每平方米1万多元的孔雀城学府澜湾已售完，8月1日新开的两栋楼周末两天卖掉100多套，剩下的房源为数不多，目前一些好的房源需要加价15万元才能拿到。

上海易居房地产研究院智库中心提供的数据显示，6月末大厂新建商品住宅库存面积为66万平方米，7月末下滑至61万平方米;6月大厂新建商品住宅成交面积约31万平方米，7月为34万平方米，大致增长10%。

上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于大厂来说，部分购房者是因为燕郊房价涨势太猛而转至大厂购房。目前大厂新增供应量不多，库存也较去年同期有所下降。

库存下降的一个重要原因是部分房企有捂盘嫌疑，它们考虑到后续房价将继续上涨，尤其可以持续围绕通州题材炒作，所以不会太积极地推新盘。随着后续燕郊等潜在区域购房者转战大厂，房价有继续抬升的空间，但预计涨幅不会太大，因为大厂的知名度相对较低，而且配套设施需要完善。

严跃进认为，未来“北三县”房价的上涨动力会继续增加，一是随着通州房地产可售资源的减少，购房者的购房需求将外溢至临近的燕郊等地;二是北京限购政策没有放宽的迹象，一些购房者不得不到燕郊等地购房;三是市场可能继续围绕通州题材、大兴机场题材进行炒作。不过，房地产税的推出将触及投机性购房者的痛点，目前燕郊和大厂已存在持有多套住房的群体，而房地产税会削弱此类住房的投资价值，进而抑制部分炒房行为。

或存过度炒作

“随着京津冀协同目标的制定、首都部分功能的疏解、河北省政府不断增强投入能力，作为深入北京腹地的板块，燕郊产生了虹吸现象，引发过度炒作和房价上涨。京津冀一体化的主要目的应该是推动区域内经济的发展以及产业的新生，而不应是京津冀房价的一体化，没有必要过度炒作。”北京市房地产协会秘书长陈志表示，大部分在燕郊购房的家庭都是为了解决自住问题，早期在燕郊置业的一些家庭也可能是认为这里有投资价值，但现在燕郊不断增加供给，其实没有太大的价值提升空间。

中原地产首席分析师张大伟认为，通州区被确定为北京市行政副中心对通州的利好很明显，但目前通州的房价受到较严格的监管，导致市场的躁动体现在邻近的河北燕郊、大厂等地。目前来看，这些地方的基础设施建设没有太大改善。京津冀一体化的路还很长，而燕郊一些楼盘价格被炒到1.6万元/平方米甚至1.8万元/平方米，现在北京的大兴、房山、通州一些房子的价格也不过2万元/平方米左右，可以说燕郊等地现在的房价是浮夸的，存在炒作。(记者 刘丽靓)