住宅投资价值已见“顶” 房价难以明显上涨

在系列稳定住房消费政策刺激下，今年4月份全国各城市住宅成交量大多出现环比明显上升，部分楼盘甚至还出现了涨价现象，反映出政策刺激措施对住宅需求释放的作用在短期看已经非常显著。特别是近期股票市场出现巨幅震荡，有分析认为股市获利资金流出将推动楼市迎来新一轮涨价潮。但考虑到房价上涨基本面已经出现逆转，预期未来房价明显上涨可能性非常小。

住宅投资价值已经见“顶”，难以支持房价继续明显上涨。始于2013年四季度以来的房地产市场调整，是市场力量自发作用的结果。虽然2014年以来除一线城市外的其他大中城市均取消了限购措施，但市场成交量并没有出现预期中的上升，某种程度上反映出住宅投资价值已经出现趋势性下降。在房价大幅上升过程中，投资者往往不会关心住宅本身投资价值，更不屑于住宅物理折旧以及维护成本。但随着住宅市场供求关系逆转，大多数业主会惊奇发现持有物业收益的机会成本已经过高，拥有多套住宅不仅没有实现财富增值保值，反而还会失去财富流动性。这是因为，与典型金融工具相比，住宅不动产流动性过低。而房价上涨会进一步降低住宅不动产流动性。由此可见，当前我国各城市面临的住宅高库存问题，实际上是住宅投资价值趋势性下降的结果，并将进一步传导，严重削弱住宅价格上涨基础。应该看到，我国多数城市住宅价格更多受到投资投机性住宅需求的驱动。但这种驱动是以投资价值变现为前提，最终仍需要中低收入群体买单。而房价上涨越高，则投资价值变现可能性越小。考虑到当前住宅需求结构差异，我国中低收入人群不支持房价继续大幅上涨。进一步分析，当前我国房价拐点形成，是我国人口拐点、宏观经济基本面、收入增长趋势和家庭财富配置转型等因素综合作用的结果。这种作用，即使是一线城市也不会例外。楼市虽然有区域性差异，但整体上仍然是一个不可分割的市场。一线城市住宅价格上升而其他城市价格回落，意味着流动性必须向一线城市集中，这本身就不是一个可以持续的过程。

当前住宅市场需求释放必须要以房价稳中有落为前提。准确讲，随着住宅不动产在家庭财富比重攀升至大约80%的高点，我国住宅市场已经度过“买涨不卖跌”的阶段。尽管住宅具备投资功能，而在满足自身刚性和改善需求之外，再拥有多套房产，已经失去一定投资价值。由于城市住宅所有权分布存在显著差异，中低收入人群刚性需求和改善性需求能否得到有效满足，实际上仍然取决于住宅价格。住宅价格对这部分需求的抑制作用非常明显。如果所有的政策措施最终结果是促使房价继续明显上涨，那么将不可避免带来中国式的“次贷危机”。显而易见，这必然是偏离了政策刺激本身目的。

综合来看，当前我国房价继续大幅上涨可能性非常小。近期房地产政策优惠措施对二手住宅交易刺激作用更为明显，有可能会引发二手住宅挂牌量上升对新建商品住宅去库存进程施加影响的问题。但不管怎样，对大多数房地产开发企业来说，维持项目房价稳中有落，可能会更有利于住宅需求释放。当前我国住宅市场需求收入中枢的下移，将很大程度上决定市场交易的主流方向。