二季度国内房地产业缓慢复苏 需求增长、融资改善

去年11月以来，央行已多次降准降息，宽松政策释放的流动性应已传导至房地产行业。从加权平均贷款利率中也可以看出，一般贷款加权平均利率由2014年9月的7.33%降至6.92%，房地产企业融资成本有所降低。但市场流动性增加以及贷款成本降低却未能如期带来贷款资金的回升。其中原因可能在于，房地产持续下行增大了房地产行业投资的风险，银行对房地产业的贷款意愿降低。

值得关注的是，其他资金同比降幅有所收窄。其中，定金及预付款同比降幅自2014年12月以来持续收窄，累计收窄4个百分点;个人按揭贷款自去年9月以来同比降幅不断收窄，2015年2月到3月转为同比上升。表明在中央多项稳定住房消费政策引导下，房地产企业销售状况自去年9月以来不断改善。需求的回升有利于房地产开发企业回笼资金，改善资金运营状况，促进行业可持续发展。

供需状况：平均销供比持续提升，百城价格指数同比跌幅或收窄

图：2009年3月-2015年3月15个代表城市[1]销售面积和新批上市面积同比增速

2014年第四季度以来，央行降准、降息，货币环境再次进入稳健偏松状态;同时调整公积金贷款额度、降低二套房首付比例、二手房转让营业税由满5年免征改为满2年免征等调控政策先后落地;此外中央定调稳定房地产住房消费、支持改善性住房需求。2015年3月，15个代表城市销售面积1116万平米，同比增长13.9%，环比大幅增长81.0%，销售状况明显改善。2015年4月19日，央行再次动用货币政策工具，普降存款准备金率1个百分点，力度为2月份降准的两倍。前后多次宽松货币政策叠加影响，2季度商品住宅销售面积有望稳步增长，整体库存状况将得到改善。

图：2010年至今15个代表城市住宅土地成交和新批上市面积同比增速

3月，15个代表城市批准上市面积711万平米，同比下降36.7%，环比增长2.4%。但综合1-3月，累计新批上市面积仍同比增长8.2%。土地成交面积同比增幅是新批上市面积同比增幅的先行指标，考虑到前者在今年一季度下滑，将影响后期新批上市面积同比增幅。与一季度相比来看，受季节性因素影响，房企多在二季度加大推盘，预计二季度重点城市新批上市面积环比大幅增长，同比保持小幅增长。

图：2011年至今15个代表城市平均销供比和百城价格指数同比增幅

15城平均销供比指标持续上升，百城价格指数同比跌幅或收窄。3月，百城价格指数同比下跌4.4%，跌幅比上月扩大0.6个百分点。百城指数在2013年12月达到11.5%的高点，在之后的15个月中，百城指数同比经历涨幅持续回落、由涨转跌、跌幅持续扩大的过程。我们也统计了15个城市平均销供比历史走势，发现该指标在2013年6月至2014年9月期间，也连续15个月保持下降走势，在平均销供比大于1的时候，百城价格指数上涨幅度不断扩大。同时，根据时差相关分析得知，平均销供比指标优先于百城价格指数6个月左右，因此，15个城市平均销供比指标有可能为我们预判百城价格指数走势提供依据。

2014年9月，15城平均销供比指标达到最低点0.80，之后连续4个月保持上升，根据以上分析，我们预计百城价格指数同比跌幅很可能在2015年2季度达到最大，并在随后一段时期内连续收窄。（记者王明）

备注：15个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、沈阳、杭州、苏州、长沙、大连、郑州、南昌、无锡、东莞。