房企海外投资之势不可挡 掘金扩至二线城市

2013年，房企在海外投资项目主要在公寓楼和旅游度假社区。2014年投资产品种类有所增加，包括难度更大的商业、办公、酒店，以及城市综合体等。夏飏飏表示，2014年中国企业海外投资的50%是写字楼，33%是开发地产，剩下的是酒店、零售等。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅亦向媒体也表示，中国房企对外投资者由核心写字楼和住宅开发转向休闲和工业物业开发。

除了拿地开发、购地标等升值模式，夏飏飏还指出另一种中国房企关注较少的海外投资模式，即“改造房”。夏飏飏说，伦敦等区域面积并不大，可供出售的土地有限，于是改造房便成了一种投资途径，而这种投资模式目前暂未被国内房企关注。

中国房企海外投资在寻求分散投资实现多元化同时，亦寻求投资地点多元化。

仲量联行报告显示，2014年，伦敦共吸引40亿美元中国投资，成为最受房地产企业青睐城市。其次，悉尼获得22亿美元投资，纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡各获得5亿至15亿美元投资。

对于房地产企业来说，可以简化为已迈出国门和未迈出国门两支队伍。夏飏飏称，已迈出国门的，已经在伦敦等城市站稳脚，将会把投资目光放在附近城市;未迈出国门的，可能将会将伦敦等金融城作为第一落脚点。

“伦敦2015年仍会继续获得较大投资，将排中国房企在海外投资城市前三名”，夏飏飏分析，国际化和欧洲金融中心的标签、全球通用语言降低法律研究障碍、税率优惠，以及教育优势等原因，将使得伦敦仍将持续吸收外资。其次，伦敦附近的其他国家，如德国、比利时等也将成为吸引投资的新区域。

“大举投资门户城市的物业市场之后，中国投资正将倾向于发掘主要省会城市、二线城市的高回报率投资机会”，莱坊和第一太平戴维斯也不约而同地指出此观点。

第一太平戴维斯市场部高级经理何凌在接受媒体采访时称，投资回报主要分两部分，一是租金，海外投资一般可以保持4%-5%的稳定收益率;二是房价增长因素。第一太平戴维斯数据显示，2014年伦敦地区房价上涨了16.8%，澳大利亚各主要城市涨幅为8%，悉尼则达13%。

门户城市的房价受外来投资增加影响正在逐渐升高，或将影响下一轮投资收益。

仲量联行数据显示，全球20个核心城市2014年商业房地产投资回报率为5.38%。“项目投资潜力主要在于稀缺的地理位置，和合理的收购价格”夏飏飏称，韩国房地产企业较中国早3年进入全球资产配置，从目前韩国来看中国房企未来收益，“非常可观”。

以绿地作为中国房企海外扩张的一个缩影，绿地目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等四大洲9个国家13个城市，海外项目总投资超200亿美元。绿地2014年超过万科登顶房地产销售榜首，其海外投资贡献率不可忽视。