当前，新型城镇化、工业化快速推进，经济结构调整和产业转型升级处于关键时期，突破土地资源约束“瓶颈”，向“存量”土地要发展已成为高质量发展的必经之路。2022年9月，经国务院批准，泉州市成为全国首个盘活利用低效用地试点设区市。
试点开展以来，在自然资源部和福建省自然资源厅指导下，泉州市持续完善一系列政策措施、执行机制，各地积极推进，大胆创新，勇于探索，总结形成了一批好的经验做法，为全国低效用地再开发工作提供了经验蓝本。近期，泉州市自然资源和规划局将陆续推出“盘活利用低效用地”系列宣传，全面展示各地典型案例和工作成效。
晋江是全国民营经济最具活力的地区之一，也是“晋江经验”发源地。然而，土地开发强度已触天花板，用地紧缺与土地利用效率低的矛盾日益突出。2023年以来，晋江市紧抓国家赋予的盘活利用低效用地试点工作这一重大政策支持和发展机遇，通过政策“窗口”，腾出发展空间、整出耕地资源、盘活低效资产，全面提高土地利用质效，破解制约发展最突出的空间问题，为项目落地、产业升级、城市提质、民生保障提供有力支撑。近年来，共摸排出10.25万亩低效用地，结合实际累计出台31份试点配套政策文件，覆盖城镇低效用地再开发、集体经营性建设用地入市、全域土地综合整治等关键领域。在改革实践中，涌现出一批可复制、可推广的典型案例——3个全国典型案例、3个全省典型案例，案例数量稳居全市前列。
从石材厂到智能产业园的成功转型
作为民营经济活跃地区之一，晋江早期因企业自发式发展，私下土地流转、合伙入股等行为普遍，导致“插花地”“边角地”等一些历史遗留用地问题突出，制约了产业升级与空间拓展。
在此背景下，晋江市凤山石材退出改造置换入市项目应运而生。该项目以“国有与集体建设用地置换+集体经营性建设用地入市”的创新模式，成功破解历史遗留难题，凭借显著的改造成效，成为同类地区推动土地集约利用、产业升级与乡村振兴协同发展的典范。
凤山石材退出改造置换入市项目建筑物拆除前实景
凤山石材退出改造置换入市项目改造后效果图
凤山产业园项目位于晋江市磁灶镇，总占地137.35亩。多年前场地大多是破旧厂房，产业技术相对落后，部分设施用于租赁。项目范围原有土地规划、权属较为复杂，涉及国有、集体土地等权属性质，导致项目无法进行整体规划设计。
泉州获批国家级试点后，泉州市自然资源和规划局组织高层智库专家到现场进行调研指导，明确将凤山项目列为重点攻坚对象，采用建设用地置换后入市的路径来盘活利用该地块。晋江市迅速组建由晋江市自然资源局、磁灶镇政府、村集体及企业代表组成的专项工作小组，按照“权属置换、集中开发”的核心思路，制定“双方自愿、价值相当”的置换规则。2024年9月，《晋江连片低效工业用地改造项目建设用地置换实施办法》正式出台，为项目推进提供了明确政策支撑。
该项目经政府、村集体、企业三方协商，达成权属置换共识，专项工作小组从土地摸排、政策解读到手续协调、方案制定提供全流程支持，仅用2个月便完成全部置换手续，较传统流程大幅缩短。“政府搭建的平台解决了最棘手的权属问题，让我们的改造计划得以快速推进。”福建凤兴产业园发展有限公司负责人说道。
2025年2月，整合后的地块以集体经营性建设用地性质挂牌出让，计划投资8.6亿元建设总建筑面积34万平方米的智能智造产业园区，重点引进智能制造、新材料研发等新兴产业。据悉，建成投产后预计可带动上千人就业，村集体可获得扣除土地增值收益调节金后的3285.25万元收益，既增加了村财收入，又可将收入用于道路翻新、养老服务中心扩建、教育基金等民生工程。
“凤山石材集团有限公司的石材退出改造项目既是入市政策与建设用地置换政策叠加下的生动实践，更是全省首宗国有土地和集体土地置换案例”。晋江市自然资源局有关负责人表示。
从“边角地”到高产出产业园的创新之路
同样由石材行业退出后的旧厂房更新升级改造而建的晋江市恒欣云谷新材料智造产业园，也是用地政策灵活运用保障产业规划落地的成果。作为全省首宗农村低效用地再开发“边角地”农转用后整体入市的典型案例，该项目通过整合零散地块、创新开发模式，将112.59亩闲置旧厂房升级为标准化产业园区，不仅破解了土地低效利用难题，更走出了一条“土地增效、产业升级、村集体增收”的共赢之路。
晋江市恒欣云谷新材料智造产业园改造前实景
晋江市恒欣云谷新材料智造产业园改造后效果图
据了解，该项目位于安海镇仁寿村与下洪村交界处，原址为8家石材企业的旧厂房片区。长期以来，这里的厂房多处于停产或半停产状态，部分建筑被用来堆放煤渣、废塑等杂物，103.45亩存量建设用地的容积率仅0.22，土地利用效益低下，制约了当地经济发展。
为盘活这片低效用地，在福建省自然资源厅和泉州市自然资源和规划局的指导下，晋江创新构建“市级统筹、镇级引导、村级协同、企业参与”的四级联动体系，打出政策组合拳：一方面运用《泉州市盘活利用低效用地试点工作方案》政策，9.14亩非建设用地“边角地”成功获批转为建设用地；另一方面依托农村集体经营性建设用地入市机制，由下洪村、仁寿村集体牵头收回土地承包权、完成补偿协商，将整合后的112.59亩土地整体挂牌出让。2025年2月，泉州晋集产业园管理有限公司以3352万元竞得该地块，正式启动标准化产业园建设。
如今，这片曾经的“闲置地”正焕发新生。项目规划建设28栋标准厂房、重点引进智能智造、新材料等上下游企业40余家。通过地块整合，片区建筑密度从35.07% 提升至54.75%，单栋厂房长度从65米延长至162米，不仅空间利用率大幅提升，更为高端产业落地提供了适配载体。
据悉，产业园建成后预计年税收超2000万元，新增就业岗位500余个，将带动周边村民就近就业，构建“土地盘活—产业集聚—就业增收”的乡村振兴良性循环。
此次探索还为全省低效用地再开发提供了可复制的“晋江经验”。《晋江市集体经营性建设用地入市地块边角地、插花地、夹心地等非建设用地农用地转用报批操作规程》，填补了不规则地块开发的政策空白，其“边角地整合—农转用审批—整体入市”的全链条模式，为破解农村土地细碎化难题提供了重要实践样本。
从老旧小区到“新家园”的蝶变之路
2023年8月，晋江市青阳街道阳光东环南片小区项目正式启动征收工作，该项目是青阳街道盘活利用低效用地、推进城市更新改造的示范项目。
阳光东环南片小区，是晋江众多建成于上世纪90年代的老旧小区的缩影。32.34亩的土地上，11幢楼房拥挤排列，5.9万平方米的建筑里不仅挤着284套住宅，还穿插着229间临街店面，墙体开裂、线路老化……因历史遗留问题导致的产权模糊，是业主们多年来的一块心病。
2023年6月，晋江将阳光东环南片小区列为民生改造重点项目，创新推出“政府主导、居民出资、市场开发、自求平衡”的自主更新路径，一场从“要我改”到“我要改”的转变悄然发生。
“传统老旧小区改造多是政府大包大揽，不仅财政压力大，还容易出现‘政府干、群众看’的脱节问题。我们的核心是把话语权还给居民。”青阳街道办事处负责该项目的工作人员介绍，项目启动之初便引入“模拟征迁”机制，召开多场业主大会、党员大会和居民代表大会，倾听居民意见和建议。
“以前小区没电梯、没产权、没学区，下雨漏水、线路老化，住得提心吊胆；现在新房快盖好了，还能上实验小学，我们终于盼来了好日子！”晋江市青阳街道阳光东环南片小区居民感慨道。这场由“模拟征迁”与“自主更新”双轮驱动的老旧小区改造，正让284户居民的“安居梦”照进现实。
青阳街道阳光东环南片小区项目再开发前实景
青阳街道阳光东环南片小区项目再开发改造后效果图
如今，阳光东环南片小区的改造已进入外墙装修阶段，预计2026年3月即可交付分房。这场改造带来的，不仅是居住环境的升级，更是“三无”小区向“三有”新生活区的彻底蝶变：“有便利设施”，智慧化管理与完善的配套让生活更舒心；“有明晰产权”，历史遗留的产权问题逐一厘清，业主们终于能拿到属于自己的房产证；“有优质教育”，通过与教育部门协调，小区成功纳入实验小学、华侨中学的招生范围，解决了“上学难”的痛点。从“住有所居”到“住有宜居”，阳光东环南片小区的改造实践，不仅为晋江老旧小区更新提供了可复制的样本，更彰显了城市发展中始终不变的民生温度。
从“边角地”的“低效唤醒”到政策体系的“创新突破”，从老旧小区的“民生蝶变”到工业用地的“产业升级”，正是晋江以低效用地再开发为抓手破解土地资源紧缺瓶颈的改革实践。
2025年以来，在福建省自然资源厅的关心指导下，泉州市委市政府的大力支持下，晋江市全面推进盘活利用低效用地试点，为破解权属置换、集体经营性建设用地入市等难点问题提供了政策支持和具体方案，为“晋江经验”注入了土地高效利用的内涵。晋江市自然资源局有关负责人表示，晋江将继续深化拓展盘活利用低效用地试点，全力攻坚，改革创新，破解制约发展最突出的空间问题，让更多“沉睡”的低效用地变身“发展热土”，助力晋江打造中国式现代化县域示范。（图片由陈伟真 康伟强授权提供）
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