中国日报1月4日电（记者 周兰序）近日，中国证监会正式启动商业不动产投资信托基金（REITs）试点，被视为加快构建房地产发展新模式、稳定并改善房地产行业预期的重要举措。业内人士认为，此举有助于引导行业从以高负债扩张为特征的发展路径，转向更加注重轻资产运营和可持续发展的转型方向。
商业不动产REITs（real estate investment trusts），是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。
制度落地：商业不动产REITs试点正式启动
优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态
12月31日，证监会公布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确相关制度安排即日起实施，沪深交易所等同步发布配套业务规则。随着制度框架落地，符合条件的市场主体可直接向证监会、交易所申报。
知情人士透露，试点初期将坚持稳中求进，不求多、不求快，坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态，同时不排斥长租公寓等其他业态。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。
分析人士指出，商业不动产REITs试点落地的重要意义不仅在于新增一类投资品种，还在于其对房地产行业经营模式的深层重塑。
第一，通过为具备稳定现金流的商业不动产运营提供融资工具，REITs有助于推动房企从“重资产开发”向“轻资产运营”转型。第二，作为权益性融资工具，REITs有助于房企在不增加债务的情况下实现资金回笼，降低资产负债率、优化资本结构。第三，通过将流动性较弱的不动产转化为可交易金融产品，盘活存量资产，REITs可以改善房企的流动性和财务状况，有助于防范化解房地产行业金融风险。
政策定调：改善和稳定房地产市场预期
彻底改变房地产开发方式
北京大学光华管理学院教授、副院长张峥对《中国日报》表示，正式推出商业不动产REITs回应了市场长期期待，也为行业转型提供了关键金融工具。
“长期来看，商业不动产行业亟需转型，应从粗放式扩张转向高效投资和精细化运营，从单一重资产模式转向轻重资产有机结合，这一过程需要适配的金融工具来支持，而REITs则是其中最重要的工具。”张峥说。
商业不动产REITs试点的推出，也与近期《求是》杂志的相关论述形成呼应。
《求是》1月1日刊发的评论文章指出，尽管房地产市场正在经历深度调整，但房地产业仍是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，地位举足轻重。文章强调，彻底改变房地产开发方式，支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化服务转型。
此前，中央经济工作会议强调，着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式。
业内人士认为，相关进展释放出中国坚定推进房地产发展新模式、稳定并改善房地产行业预期的积极信号。
REITs迈入多元发展阶段
证监会：加快推进REITs市场体系建设
安永发布的相关分析称，商业不动产REITs有望盘活长期积累的商业零售、写字楼、酒店等存量资产，并通过资产证券化降低房地产行业对银行信贷的依赖。同时，商业不动产（尤其是一线城市）大宗交易较为活跃，有利于REITs资产定价和市场流动性。
从REITs市场层面看，商业不动产REITs试点的启动，也标志着我国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进，有助于适配居民财富管理的需要。
证监会数据显示，截至2025年12月27日，已有78只REITs上市，累计融资2099亿元，总市值2199亿元。市场运行平稳有序，2024 年以来，中证 REITs 全收益指数上涨 19%，REITs 已逐步成为重要的大类资产配置品种。
证监会表示，将加快推进REITs市场体系建设。下一步，将丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品，并加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用，推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放。
交易所配套规则明确，通过发行REITs回收的资金不得用于购置商品住宅用地，并推动建立更为市场化的收益率要求，即产权类、经营权类 REITs 分别较十年国债到期收益率上浮 150bp、300bp。
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