大咖话地产：行业繁荣下的无证地块何去何从

【吴海花】:各位中国日报社，中国日报网网友大家好，今天是中国日报社中国日报网地产论道厅第六期，我们探讨的主题是是行业繁荣下的无证地块何去何从。今天我们荣幸的请到了行业内非常重量级的嘉宾，他们是:

中国城乡建设部发展中心副主任蔡甦;

中企联盟资本主席杜猛;

清华大学的客座教授姜仁;

中国日报的好朋友华创研究院的副院长朱晓红。

今天的主题也是我们精挑细选的，探讨土地的话题在行业里没有足够的功底是没有发言权的，近期大家都在追逐这个行业，很少关注土地的真实的问题，现在好多地块问题是多多的，拿了地拿不到土地证，还有的是交了钱也没法办下来，是在红线上，好多的硬性的问题，所以我们这期的嘉宾也是精选的。我们第一个问题是目前在市面上有很多这方面的地块，以无证的形式出现的，像类似郑州、河北好多都是，这块请各位探讨。各位都是超级重量级的嘉宾，蔡总非常能说，杜总更不用提，姜总也是业内的大咖，先请蔡总。

【蔡甦】:新型城镇化背景下的趋势已经明朗了，趋势是从单一的城市房地产会遭到二三级乃至三四级城市的抛弃，这种抛弃更多的原因是认为的虚构的想把城市城镇扩张，或者是把产业园区扩张，必须要有它的基本条件，在这个过程中肯定存在着大量的问题，一个未来的趋势，新型城镇化下，产城和产村的融合是趋势，但是不是所有的产业都按照行政的意愿聚合，有更多的市场的特性，包括还有人气的聚合，这需要条件，无论是休闲渡假带上的生态，或者是旅游特性，休闲特性的一些资源禀赋加以提炼，提升。第二个，比如说从人们到这客串一下，停留一下，到人家能够留一晚，住晚的话更多的需要一个承载体现，要有承载力。当然人们反复的去还有你的人文，历史其它的一些等等。在这个过程中，因为我们城镇化的推进过程中，由于各方利益的驱动，有很多的项目很超前。就是说事情做到前面，土地滞后来做，有许多不符合条件的就顾不上等等。这是一个方面。

还有，我关注到近期比较热门的一个话题，就是古村落保护，也形成了巨大的政策滞后的现象，这些现象值得我们社会上的关注。

【吴海花】:蔡总说的非常好，现在有些无证的地块有政策滞后的原因还有利益驱动的项目的原因。

【朱晓红】:现在土地问题一直是在法律和现实当中纠缠不休中，还是有很多的争议，比如说一些小产权房，有土地属性没有定性，所以导致了小产权房的问题。包括石家庄河北这一代土地属性不太明确，或者所谓的非法的使用，这种情况也是有的，为什么会有这种现象呢?不仅仅是我们通常媒体当中所说的五良开发商，或者说他们欺市，他们在前期的推动过程中有的是我们专门做过调研，也经过基层的政府组织的默许，或者是默认。但是在法律意义上来讲，因此说可能是不太合法的。这里面只有我们以前对这些土地的使用，管理规范的规定不健全，也有很大的关系。 再一个，我们在监管上，不要等事情都出来了，楼房都盖起来了然后你再去清算，这都是不合理的。

【姜仁】:目前咱们市面上土地的形式是复杂多样的，参差不齐，按照咱们国家的规定是很好的，实行土地的社会主义公有制，一个是集体的，一个是全民的。但是目前的无证地之所以存在它有自身的土壤，有诸多的原因，我也根据咱们目前的房地产的市场上的分析有几类:

第一，手续不全，这个困难比如说有很多的原因，比如说土地出让金没交清的，严格意义上属于合规，但是没交清土地出让金。

第二个，土地的变性没有成功，拿地的时候，比如说工业用地，现在是住宅用地，没有完成转化。这里面有的是整体规划的原因，还有的是土地指标的原因，还有的是开发商的原因。

第三，有一些有纠纷，有争议的地块，有些是由于历史的原因，再加上咱们国家的土地的行政部门因为换届，在这个过程中比如说是下一届不管上一届的事儿，造成了纠纷谁都不愿意碰，有争议谁都不愿意管，有这样的情况。

第四种，临时用地，出现了瞒报，隐瞒土地用途，比如说我报的和我实际用的不一样，这就出现了瞒报现象，严格意义上来说是虚报，瞒报，比如说我报上去是做农业，通州就很多，生态农业的实际上是做了小产权房的住宅开发。再就是挂着羊头卖狗肉的情况非常多见，北京的周边非常多，以农业产业园，再就是以生态园为契机的，做起来的都是木屋，它肯定没有土地手续，仅仅是有使用年限。

【吴海花】:姜教授是清华大学的客座教授，从宏观的层面解释了小产权无证地块的来龙去脉，从权属的问题，官员的问题，各种问题做了深入的分析。谢谢。这位是微国际的股东王旭。

【王旭】:我以前也从事房地产的营销策划，也是豪宅这块，现在在做设计，建筑和室内设计，有自己的公司，很高兴认识各位。

【吴海花】:你非常鼓励我做碰一些别人不敢碰的东西，这次沙龙的主题确定之前我第一个想到你，好多媒体人是不敢碰的，我们这次也是拎着脑袋做这个，这个沙龙发出去之后可能从上到下也反响很大，但是好在你们在。

【杜猛】:关于现在土地的无证的土地由来，咱们先把情况认清楚，为什么今天大家都热议无证土地问题，本来是一个历史中始终都有的问题，今天怎么大家对这个事儿感兴趣了，对这个事儿这个地方最近形成了焦点，背景就一个，就是因为房地产太不景气了，为什么不景气呢?过分的严重的产能过剩，严重的过分的供给造成了我们的产能过剩，当大家都谈产能过剩的时候一圈人否定，记得特别清楚的是任总旗帜鲜明的反对，点名说我的观点是错误的。其实产能过剩是非常重要的一个问题，像今天走出去也是产能过剩造成的，30多个产业都产能过剩，在这个情况下继续加大土地供应肯定是个错误，所以在产能过剩的情况下，就不能再加大土地供应，那么土地管理部门他是专家，也就是说管理部门要降低对土地的供应，这一降低的话，全国就降低了30%多，这个力度是很大的，一下子缺口少了30%多，我们每次出手都是从一个方面到另一个方面，一增加的时候，比如说我们2011年的时候，因为我们要保障性住房3500万套，我们一提升土地供应，在2012年一下子扩了30%多，现在是一下子少了30%多，这样土地就是有仓无粮了，没有土地指标了，地票没有了，这样就有很突出的问题，大家把原有手里面的，有的无证的土地就成了焦点了，大家攀比，我拿不到地你怎么有地呢，这个问题就来了。其实焦点的形成是这样形成的。

在我们房地产眼前回暖很不那么强劲，产能供应还严重失调，再加上土地又是房地产开发中的第一要素。其实我们的地还是多着呢，就是我们降了土地指标造成了大家对这个事情的关注。这个话题是无证土地，无证土地全是非法土地，比如说农村的小产权的问题，农村的小产权完全是合法的，因为他在集体用地上建的，人家拿到的是集体土地证，农村的土地证可能是不准确，或者说不应该转正，这本身是错误的，是对集体经济这块的歧视，这是受宪法规定的，国有土地和集体土地，不让流通本身是错误的，违宪行为。为什么以任总为代表的反对呢，不给小产权转正就是反对改革，一转正了至少全国8000万套进入市场流通了，农民的房子可以流通了，第一不让你流通的话，很显然房价就低，农民的手里面的土地不之前，房子也不之前，一旦流通了，我们本来市场盖的房子数字不公布，突击部门的数字可能70个，100个城市，其实我们的房地产一个界定，方是通过招牌挂的都属于房地产，没有通过招牌挂的都不属于房地产，就是没有通过上市的，这样来界定。那么界定的范围，我们四个直辖市，30多个省会，650多个县级市，加上2000多个县，以及全国1.9万个镇，这都是属于招牌挂，这些地方只要拍的地都属于商品房，不管什么样的土地性质只要拍的话都是合法的，性质不重要，重要的是不是招牌挂的，是招牌挂的就是正常开发的，只不过土地性质对开发商重要，只要允许住宅的，开发商业和开发工业的价格区别太大了，但是从法律上来讲界定的非常清晰。

到底无证包含了商业用地，包含了住宅用地，也包含了工业用地，只要是合法的，就OK，手续期权，正常拿到土地证，无证是对14种土地性质没有土地证，是非法的，既然是非法的，那么就有问题，你是非法上市的，所以未来像集体用地这块，如果允许我们小产权转正，允许它流通，这是什么概念，就是说加大了房地产价格的下降，加大了供给，当然要话语权的人，中国房地产代言界的人都反对，供大于求了，市场的供应量更多了，房价就下降，其实是市场的供需关系，真正的地产专家都非常清楚，不让小产权转正，就是不让它流通，保障我们房价只涨不跌，再涨一点的话他的话语权更强，8000万套允许流通的话，市场供大于求，严重过剩了，再弄一点加进去，房价一定降，地价也降。所以我们现在的问题是这样，无证的突出反映出来的是政府掐掉了30多的供应量，我不供应了，这就显得一级土地市场中紧紧张张，那么地家就上去了。别供应太多了，供应太多地价上不去，这才是无证的本质，无证只是一个表象。

【姜仁】:杜总提到了农村的集体用地，包括宅基地这块都是集体用地，这都是没什么问题的，只是说在小产权房，有些是有文件的，有些是没有文件的，我认为有政府文件的，允许你建的，比如说这里有好多情况，我在下面的执法中发现什么情况?有的是村里自己建的，什么都没有，这肯定是不行的，有的是乡镇的，给村里下个东西就开发了，特别是城市周边的这些村，为什么能暴富，为什么不做相关的用地指标再建设。第三个，县里下了文件，允许乡镇做什么什么开发，包括工业园区，物流园区，专业市场等等做一些开发。这里面只要有政府红头文件的，我的理解就算是有证了，最关键的是没有证的，因为咱们探讨的是无证地块，这一点没有什么异议，这里面分两种情况，一个是有政府批的有合法，但是有的是政府仅仅批了也不合法。

在无证这块错综复杂，也不是一时之间呈现出来的，在这一点要真正追究的还要从十几年前开始，那个时候包括一些土地政策，包括一些城市规划，特别是今年的城市化进程等等一些东西都不是很规范，包括现在的新农村建设，下面基本上现在的市场状况是所有的人都在拿地，拿地以后承包地，我就是租你地，甚至荒山都租，这是走向市场的路径，现在也存在很大的弊端。因为这里面有的是挂着羊头卖狗肉的事情，真正的监管的力量还是很重要的，再一个是政府的正确引导。最关键的是靠行业自律，指望政府监管也是很难的事情。事实证明监管也不过如此，所以才有了今天，这也是无证地块相对复杂的原因。

【吴海花】:杜主席无论是做他的朋友还是跟他一起同台做问题的沙龙讨论，还是共同主持个节目，他的对手一定要有强大的心理能力，他是一个说话特别有气场的人。

蔡甦:这些言论交流得到抨击是必然的，其实利益集团的一种意志，我认为在这里面我们可以分成两个类别去探讨，一个是关于城市，第二个关于城镇，把它分开。关于城市我有一些论述，我认为城市土地的供量，国家的相干部门应该给予一个评价或者是给予一个控制，假如说每个地方都由市委市政府自作主张给予土地供量这是非常大的问题，有的政府官员粗放性的运作，它是政府可调控资源的一部分，但是这个运用不是无限的，会造成地方政府粗放的运用资源，把这个城市粗放的经营。那个是非常错误的。所以许多的城市产业结构的调整，升级都远远的滞后。当然产业的一些结构调整，产业本身的升级滞后，无法带动城镇功能的升级。尤其还有一些是资源禀赋非常好，比如说我们说到的山西省更糟糕，那么多好的资源，曾经一年都出现了GDP增长倒数第一位，那个是非常恐怖的，这样的城市转型有待于我们来反思，未来土地慢慢把比例放小，每年要顾及城市中的开发商，土地无序的供应对他们来说是不公平的，如何有序，有关部门要有监管机制。

在这个冲突的背后我们会看到很多，也就是说我们城乡统筹中，我们是否要兼顾各方的利益，是否要关注到城镇化过程中它的产业的升级，它的产业结构的调整等等。我们的这些法规等等各方面是否跟它合拍。

第二个，我们所讲到的，在城镇化的过程中，有许多的县政府鼓励投资方先做，这个地方假如说现在建厂房不合规，我帮你调整，逐渐的过渡，这样就合法了，因为这个地方有市场的需求，某种意义上来说是一个相对的活的。在这个意义上来说，它还不是一概而论对与错，在这个过程中值得我们探索，就是说整个的这些法律，法规和如何形成城镇化过程中的一种配套，支撑城镇化的高速运营。我们的总理也是鼓励万众创业的过程中也废止了很多的条例，颁布了很多的条例，这个是与时俱进的话题，在这个话题中，城镇化，城乡统筹里面需要有更多的专家，更多的部门去关注。这里面要说讲的东西，太多太多了。我在基层所遇到的东西远远不是我们所想像的，像城镇化，我们应该把乡镇书记请来，县长请来，主管工业、农业的，他们更有话语权，他们在县域经济中有什么困难，有什么困惑，等等这些问题聊清楚，看清楚，搞清楚了我们才有参与权，否则在城镇化，我们以城里人的思维来做不行，就像古村落的保护，对我影响最大的，乡愁是你们城里人的，农村人不需要乡愁，农村人更渴望的是乡建，过品质好一点的生活方式，也是一追追求。我们所看到的未来的乡愁这些历史的文化的，家族的，保护下来也对，但是各方的利益上视角是不一样的。包括古村落的保护等等，今后对乃至基金等等都提出了一些质疑，有许多经营权限里有10年，20年的经营权，租赁的物业在涨价，这块是有价的，经营的是持续有价的东西，这里完全是为了战略，在这个过程中，说白了，土地的法涉及到金融上的工具，无法扭转，无法抵押。但是回过头来，金融整个未来更多和未来商业模式，未来的发展趋势相匹配的时候，应该重新来审视看待这些现象。

【吴海花】:我们这次请了金融界的王小平，他也是产业做的很丰富的经验。我们进入第二个讨论的环节，嘉宾谈的比我们的问题深得多，在几位领导发言的基础，分析无证地块形成的原因，政府政策的原因，背后利益的原因，还有中国特殊性房地产发展阶段的原因，这个原因有了，我们不能放在那不管，业界的大咖都已经齐聚中国日报了，我们这个也是要全程发布的，大家出点儿招。

【蔡甦】:我感觉这个话题一开始的假设都是有问题的，都是否定的，我认为这样不公平。很多的时候，开发商的确存在着地产土地各方面背后的一些问题，寻租的等等各方面。我想说的在城镇化，城乡统筹方面存在了大量的问题，土地问题，是在过程中非常难受的一种悖论造成的。我本身致力于城乡统筹，城镇化，包括乡村保护，千万不要以工业化的模式套，这种套必然会带来乡村更大的破坏。我们在新型城镇化过程中我们会有一次机会，对中国文脉的一种修复。它的家族等等文化的传承和保护，是一种对中国文脉的修复。而不是在发展的过程中这块毁坏掉。

【朱晓红】:刚才蔡老师特别注重古建筑，古镇，古村的保护，最近我到成都考察，其中有一个县里面的古建筑，现在有想法，要在保护的基础上去修复，但是这种想法特别好，征求过很多央企，还有包括地方开发商做这件事情，但是他们都缺少动力，他觉得他们找不到盈利点，如果从商业的角度搞这个东西，花的功夫不说，但是赚的钱不多，而且无论是当商品卖出去，或者是你在自己持有再去经营，都是有很多的麻烦。所以当时我对这个问题还是有兴趣的，我说这是一个思路问题，思路调整好了，是有出路的。去年我和杜主席我们一起到丽江，有的古村镇搞得很好，保护的也很好，经营的也很不错，一个小客栈都是原来的建筑，原来的房子，把它作为一个客栈，商业价值也实现了，当地老百姓也欢迎，关键是看你肯不肯去动脑筋，有没有创意，你简单的把它作为商铺卖掉没人买，但是其它的东西的话一定是有出路的。

刚才蔡主任讲的还有一个我也比较认同，对很多问题我们不能单纯的职责，因为任何一个国家，它的城镇化发展的过程中都是先边发展边规范，然后到先发展再到边发展边规范，一开始是先发展后规范，后来是边发展边规范，后来是规范以后再发展。因为我是工作经历跨度比较大，我也做过开发商，也搞过研究，搞过媒体，而且在台资企业当过老总，跟村官，县官，市官，省官都打过交道。作为政府他们在发展的过程中，其实有很多的难处，这是毋庸置疑的。比如说当他有地没有钱的时候他怎么办，而且这个地也的时候自己不能动，而且要上面审批之后才能用，他们要打擦边球先用着。严格意义上来讲，至少是违规的，或者是违法的，但是它不得不这样做，有些部委的领导说你这样怎么做，县长们，省长们就说我们换换，看看你会怎么处理，我们真的知道，有的部长到省里去，也的当司长厅长的到下面到主官的时候也当不好，面对很多纠缠不清的。比如说GDP要不要，没有GDP这个县长也是做不了的，怎么样既有GDP又有老百姓生活水平的大幅度提高，想起来很容易，做起来也是很纠结的。

我讲的这些不是提一些政府部门开拓责任，不是这样的，我们要尽可能的先规范好设计好，比如说杜猛主席，去年我们有多很多的辩论，我还特地跑到杭州做了调研鬼城，我当时写了文章叫做鬼城市的人民很幸福，因为房子多，房价低了，老百姓买房很容易。但是我还认为鬼城是怎么形成的?我说鬼城首先是规划出来的，是因为政府的容忍度太大，鼓励开发商到那个地方拿地盖房子，结果政府鼓励，有的时候，用地的时候可能是先用地后交钱，这种办法都有的，刺激出来的，只要是发布禁止皆可为，当时很多的企业在这种口号的鼓动下才去疯狂的开发，疯狂的发展。在那个房地产黄金时代，这种模式，政府也没受到损失，开发商也没受到损失，受到最大的损失是老百姓，房价调高了。如果不买房房价很快会更高，实际上是的，今天一个讲股市的人说持了10分钟，输了10年，我们在买房的时候，有的时候晚买了一两年其实你把后面的十几年的工资补上去都还不够。我们在分析经济社会的各种问题的时候，我们一定要尽可能的客观的公平的站在各个方面的角度多元的思考如果我们仅仅站在购房者的立场上，或者是仅仅站在政府的立场上都不太公允。我们主张尽可能多方思考，然后给出一个相对比较客观的结论，大家相互都要有一定的包容，否则的话公有公理，婆有婆理，最后谁没理。所以今天海花主持的这个论坛很好，大家把各方面的问题先把它找出来，如果解决，大家探寻，尽可能利益各方都有一定的交代，如果仅仅倾向于某一方，因为我们就是一块蛋糕，你把这块蛋糕给他多了那么给他就少了，我们一定要尽可能的做到包容，否则的话就永远是没完没了的。

【吴海花】:现在好多人买了房子，土地证是迟迟拿不到的，产权证也拿不到，对于我们投资者的角度或者是买房的角度来讲给政府部门或者是开发商哪些建议?您买的房子，或者是您身边的房子有没有这样的案例呢?房产证一直拿不到，后来发现开发商根本没有土地证。

【杜猛】:讨论这个事情应该打开方面的限制，刚才咱们谈了一轮，我认为第二轮的话题，一个是对土地无证现象的认识，它的背景，第二个话题是怎么办，拆吧，只要无证的全拆。土地问题和别的事情不一样，咱们一定要界定谈的是无证土地，不要谈他是不是土地财政，要得到照顾，当然给照顾了，满足你土地地方财政的问题不就解决了，坚定不移的理解和支持各级政府在转型中，我们高度的依赖于土地财政，这是发展中的，而且土地给我们国家GDP的增长，为我们改变民生功不可没，众所周知，房地产的贡献，作为支柱产业，对国家的贡献，但是你不能说有贡献了就可以无证土地，你都可以打破土地法，而我们国家土地法从1986年6月25日，六届十六次全国人民代表大会决定的，将近30年了，回到姜仁谈的，退到以前存在的问存在什么问题也不能30年的土地法可以违背了，如果是土地法有问题那咱们修改土地法，不能说我可以无证拿地，或者五花八门的拿地，我们作为一个城市建设领域的专家，我认为恐怕是跨界讨论立法问题，是不是有点自不量力啊。我认为我们讨论的是补救，那么历史上都补救着呢，哪一天没补救，都在变通着补救，

【蔡甦】:。城镇化这块，这些里面的背景很复杂，我更多的关注到中小城镇，我们城镇化里面，每个案例都纠结在土地上，很多的区域，它的招商引资发展要靠土地政策支撑，领导们更多的模式是依赖于土地的财政惯性往下走。当然，你回过头来，完全没有土地，比如说猕猴桃，那个是高效农业可以达到。在这个过程中，我们本身就是在探讨城镇化的产业，这里面还需要有土地，这里面暴露出的土地问题相应的复杂的多。

【杜猛】: 另外，已经有的问题，我们视情况，酌情处理，想办法快速的依照现在的法律，能够补救的补救，能够处罚的处罚，能够放下的放下，还没有造成最大损失的就关闭停产。

【席亚雄】:从2013年开始我们花总的团队打造了中国日报网的独有品牌叫中国地产华表奖，这也是我们地产界的类似于奥斯卡的盛典，2013年我们首次把这个盛典绽放出来，2014年做了第二届，我们通过会议的平台把开发商的平台整合起来了，把上下游的产业链的资源整合起来了，搭建了资源对接的平台，今年我们依然要把地产奥斯卡的活动办下去，让更多的开发商从这个平台上找到需求，让更多的有项目需求的合作伙伴在地产华表奖上得到需求的满足。因此我们今年在原有的基础上做出了非常有特色的环节，除了我们的对话，除了我们荣誉的这种表彰，我们今年做了双百活动，一个是我们的一百家需求企业，比如说企业要转型、创新、找新的项目，甚至资金的支持，同时我们也找到了一百个资方到现场做路演对接，目前从市场的沟通情况看非常的受大家关注，最近我们做了统计，不光是北京的，特别是现在一些外地的三四线城市的，跟我们的活动也是有关联的，四线城市的开发商，他们特别有需求，主动的打电话，通过我们的信息释放出去以后打电话找到我们，希望参与到地产华表奖中来，把他们的项目在现场做一个路演，找到对接的合作伙伴。所以我们今天也是想借这个机会通过各位大咖的个人的品牌传播，也希望把我们的信息传播出去，如果周边有这样的朋友，有这样的企业我们也可以把它带到我们的平台上，大家一起来做这个事情，不管是土地需求方还是资金需求方都可以满足大家的需求，包括前两天我跟郑总沟通，她是哥伦布商业的总经理，在南方非常的有名，南哥伦布，北万达，有这个说法。我去跟她沟通的时候，觉得这个事情可以合作，所以今天我也把她请过来了，同时也借这个机会把我们做的事情给在座的各位有一个交流和狗腿。我们中国日报网房产频道不仅仅是一个媒体平台，随着市场需求的变化，随着客户的需求的变化，我们也在打造一个资源型的平台，在这个平台上我们整合的不仅仅是房地产的相关资源，我们可能把建材的，家居，汽车的，金融的都整合到这个平台上来。我相信在不久的将来，中国的房地产行业肯定不是像现在我们讲的互联网+，应该是房地产+，房地产+互联网，房地产+汽车等等，我们都可以加起来，但是土地是基础，所以我们今天把这个话题抛出来，把各位大佬请过来，也是想通过这样的形式把我们的需求释放出去，如果大家身边有这种需求我们都可以把他集结到这个平台上来。我也在这里代表我们花总，代表房产频道盛情的邀请大家参与9月20日在北京举办的中国地产的奥斯卡盛典。

【郑霄霜】:我们是做轻资产的，主要做商业资产运营。在前一段时间我们在做项目的时候，跟某个区域的土地局商讨这个问题，联系到当今的政策，说到无证土地是两方面，一种是出身上本身由于各种原因没有土地证，最后导致了到房产销售环节住户也拿不到土地证，大部分是遗留问题，我认为在目前的市场环境下还是越来越少的，不是一个主流话题。很多土地局想应该简政放权，把一些政府不该做的事情交给市场来解决，市场达到供需平衡，有些问题也就不存在了。现在有些是因为市场的供应和需求没有平衡。我们有这么好的平台，我一直想呼吁，有些经验是可以复制的，比如说政府土地证照办理的市场化，让第三方机构办理，市场化来解决。

【吴海花】:哥伦布商业的郑总非常专业的提了建议，有的开发商说开发一个项目有的盖了两百多个章。

【姜仁】:我想还是根据第二个问题，杜总谈的我非常的认可，一个无证的地块是非法的，有的是合法的，有的是不合法的，因为要从过程看待这个行业。如果是合法的，就完善手续，政府慢你就慢慢办。要真正出现了问题，比如说像土地出让金交不上，那就是政府的事儿，谁也办不了，手续的事儿都是国家办的。不合法的，咱们的土地法，房地产管理法都非常清晰，我认为是经营这个行业，不单纯是管理这个行业。这应该是行业内所有的人士共同努力的方向。

【姜仁】:市面上这样的房子大有存在，你买的时候是忽视了法律底线了。第二点，你在购买的过程中确实没有说按照房地产交易的正规的流程做事儿。这里面最大的问题是利益方面，想的很好，花50万买到100万的房子，便宜嘛。

【吴海花】:下一轮的问题，我们可以从服务的角度来讲，业主如果买了这种无证的房子该怎么办，怎么从法律的角度，不仅仅是他一个人这样，给提供法律方面的建议，一方面是给业主提建议，还有给开发商提提。这就是违法的，这种情况下怎么做。

【杜猛】:建议很好，结论不好，程序更不好。一二级联动本身不存在，我这个公司就搞一级开发，要是联动，你操纵市场是违法的，恶意凿空是不存在的，做空和做多，没有做空谁去卖，没有做多谁去买，在楼市房地产市场中，一级土地开发是一个正常的行为，联动没有，也就是说所谓的联动，你搞了地以后再去拍卖拿到土地，要想有的话，仍然走法律程序，没有联动这一说，联动是我搞了一期搞二期，你搞了一期然任务完成了，不管你做BT也好，BOT也好，你是换不来资源的

【蔡甦】:成都和重庆是城乡统筹实验区，有一个探索过程，城乡统筹一二级联动在成都是合法的，那个阶段是完全合法的，这个过程中大大的推进了城乡统筹城镇化建设，在这个过程中，因为是利益驱动，这个风险太大了，如果这个地卖不出去，这个钱耗在这里了，这里面必须要有一二级联动，土地整理的时候，这个地方做什么已经开始思索了，这里讲到的规范来说，按照城市的法律专家要解决城镇化过程中繁杂的问题非常艰难，你可以说的很合理合规，但是它无法助推新型城镇化，或者说我们的城镇化里面的乡村，从乡到镇到小城市中遇到的问题，我们想要说的能够得到别人给的解决方式。

【姜仁】:我觉得沿着这个话题，要回归到中国社会的发展，房地产行业发展中去。咱们房地产的发展历程告诉咱们，前几年的时候，以各级政府招商引资为主体的，那个时候也是招牌挂，那个是淡化的，是以法律的形式，实际上并没有真正的，到现在为止。那个时候地方政府想发展，进行招商引资，后来土地置换，包括其它形式的基础设施建设的捆绑行为，目的是实现发展地方经济，这一点受实际政策的措施办法，先跟有实力的投资商进行协议洽谈，接下来形成相关的合作，那时候不牵扯土地指标的问题，那个时候我求你来开发，来了以后县委书记，市委书记陪着你的，这也是历史遗留的问题，那个时候在开发的过程中，政府把法治放在第二位了，以城市的快速发展放在第一位了，那个时候经常开一个政府工作的会议，这块地给谁，到底什么样的情况，做一个土地置换，或者是搞什么，引进什么，

【蔡甦】:在城镇化过程中，中国有中国很多的国情，我跟新型城镇化，做的基层的项目太多太多，那个时候到了基层里面到处的寻找，中国和美国比较，做了大量的比较，一个村一个村，方式都不一样。所以回过头来，这里面有一些过程中的问题，他是没办法，这里面的根本点是整个法学界根本搞不明白，很多律师都弄不懂。是整个过程中的脱节。

【吴海花】:最后一个问题，我们对市场今后的趋势怎么看，或者是有什么好的建议，也可以对今后房地产整体市场的祝福或者是期待。

【蔡甦】:随着产业结构的调整，包括新政下，未来的土地，每个城市的供量有一个评价，土地的供量和房地产存量应该是一个彼此的控制，我相信未来的房地产市场会越来越成熟，越来越健康。未来一定是沿着产城一体，产村一体的方向，科学的土地供给和市场的区划。

【朱晓红】:土地是一种国家宝贵的资源，从经济学里讲，相对于需求和人的欲望来讲，资源与稀缺是永恒的，我们国家的土地问题更是这种，城市的土地，特别是中心城市的土地稀缺的很。刚才我们注意到，我们的土地严格意义上来讲，并不稀缺，只是没有有效合理的开发和利用，我觉得我们在土地使用方面，要从科学性，效率用上多加做工作。

【王小平】:咱们房地产这块可能以后还要有更细化，专业化的发展，我听说任志强他们对珠宝地产这块比较感兴趣，可能以后会更专业化的地产发展会是新的模式。

【王旭】:希望能够像今天各位地产大咖所建议的这样，能够使土地使用更加的规范化、合理化，在保护人民权益的同时，更好的推动城市前进良性的发展。

【高楠】:希望中国的土地市场发展越来越好。

【郑霄霜】:我希望政府让土地市场深入的市场化，让专业的人做专业的市场。

【姜仁】:谈谈开发商，要谨慎拿地，宁愿错过，绝不拿错。第二，建议有计划的开发，根据企业的战略，项目的基本情况，自己的财务状况，开发能力和实力等等，根据自己的情况，长线考虑，短线收入。第三个，依法开发，守法经营。

【杜猛】:按趋势来讲，非常支持中央政府的土地管理部门对土地供给指标的压缩和控制，我认为是正确的。加大消化库存，把我们现在的库存压缩起来，这样才能保证房地产持续发展，而不是库存没消化，企业再玩命的拿地。压缩是正确的。

第二，习主席说的，依法治国，我们理解到房地产范畴，已经依法治理房地产。

【吴海花】:今天的地产大咖秀时间的关系到此结束，因为话题还要继续，有接下来的续集还会把各位请到一起继续探讨。

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