在天津滨海新区的渤海之畔，曾因闲置多年而沉寂的鲤鱼门商业街，如今早已成为京津冀文旅版图上的“流量新星”：白日里，非遗工坊里人声鼎沸，海鲜大排档香气扑鼻；夜幕降临，锦鲤主题灯光次第绽放，NPC互动剧情高潮迭起，国潮电音与渔家民俗碰撞出别样火花。从“有场地无活力”的闲置资产，到“客流如潮、口碑爆棚”的微度假胜地，这场华丽转身的背后，是蕾奥规划旗下鲜范蕾奥（天津）商业运营管理公司的精准布局，更凝聚着总经理王光英的运营智慧。近日，对话王光英，深度拆解这场文旅赋能城市资产的成功实践。

破局：跳出“租铺思维”，激活稀缺文旅禀赋 “接手鲤鱼门时，面临的是‘捧着金饭碗要饭’的困境。”回忆起项目初期，王光英直言挑战重重。彼时的鲤鱼门，建筑闲置率居高不下，配套设施陈旧老化，业态布局零散杂乱，既没有形成核心吸引力，也缺乏稳定的客流支撑，更谈不上品牌影响力。“单纯的出租商铺模式，早已无法适应当下的文旅消费市场，必须打破传统思维的束缚。” 经过全面调研，王光英团队发现了鲤鱼门被忽视的核心优势：“这里坐拥渤海湾独一无二的渔港资源，紧邻国家海洋博物馆、泰达航母主题公园等优质景区，‘亲海+文化’的禀赋在城市里极为稀缺。”

而与此同时，京津冀地区的旅游消费需求正发生深刻变革——游客不再满足于“走马观花”的观光游，转而追求“深度参与、情感共鸣”的体验游，短途微度假、沉浸式互动成为市场新热点。 基于这一洞察，提出“文旅运营+联合经营+商主一体化”的核心思路：“我们要做的不是简单招租，而是把闲置的建筑空间转化为‘可玩、可看、可体验’的消费场景，让每一寸资产都发挥价值。”团队摒弃了“大而全”的业态规划，聚焦“海洋文化+渔家民俗”核心，围绕“吃、住、行、游、购、娱”全要素，重新构建街区的业态布局与体验逻辑，为鲤鱼门的重生奠定了坚实基础。

引流：全员网红化，打造无边界流量池 “资产激活的第一步，是让更多人知道鲤鱼门、愿意来鲤鱼门。而最好的流量，往往来自项目本身的参与者。”在流量运营上有着独到的运营思路，运营团队提出“全员网红化”策略，打破了传统文旅项目依赖广告投放的引流模式，让商户、工作人员、NPC演员甚至游客，都成为街区的“内容创作者”与“推广者”。

为了让“全员网红化”落地，团队联合本土专业MCN机构，开展了系统性的赋能培训：“我们教商户拍创业vlog，分享海鲜采购、烹饪的日常，用真实的经营故事打动网友；教NPC演员剪辑互动名场面、编创主题舞蹈，把工作场景变成创意内容；甚至为工作人员提供短视频拍摄技巧培训，鼓励大家记录街区的烟火气与新鲜感。”王光英介绍，这种模式的核心是“真实与共鸣”，“比起生硬的广告，网友更愿意为真实的故事、有趣的互动买单。” 这一创新策略的效果远超预期：上线仅3个月，鲤鱼门相关短视频在抖音、小红书等平台的总播放量就突破500万，#渤海湾的渔港年味 #鲤鱼门NPC互动名场面 等多个话题持续发酵，直接带动线下客流增长30%。“很多游客都是刷到视频后专程而来，有的是为了打卡网红商户的海鲜美食，有的是想参与NPC的沉浸式剧情，线上流量成功转化为实实在在的线下消费力。”王光英笑着说，如今的鲤鱼门，已经形成了“内容创作-线上传播-线下引流-二次创作”的良性流量循环，打造出一个无边界的流量池。

留客：沉浸式体验+平价内核，构建复购闭环 “引流只是开始，让游客留下来、反复来，才是资产持续增值的关键。”在王光英看来，文旅项目的核心竞争力，终究要回归到“体验”本身。为此，团队以“鲤鱼门渔港神话”为故事蓝本，打造了独具特色的全员NPC沉浸式体验体系，让街区本身成为“最大的景点”。 “我们给每个四合院设计了专属故事线，每家商户都赋予了独特的角色设定——海鲜店老板是‘渔掌柜’，文创店店员是‘锦鲤仙子侍女’，非遗工坊的匠人是‘守艺翁’。”王光英解释，游客走进街区，就相当于进入了剧情的开端，通过与NPC对暗号、完成互动任务、收集祈福印章等方式，就能一步步解锁渔港的隐藏故事。再搭配锦鲤巡游、国潮电音派对、非遗技艺展演等丰富活动，让游客从“旁观者”变成“参与者”，游玩体验从“走马观花”升级为“深度沉浸”。

除了沉浸式的互动体验，王光英团队牢牢抓住“好吃+平价”的核心，打消游客的消费顾虑：“我们要求所有商户明码标价，杜绝价格虚高，同时推出海鲜团圆宴、非遗体验联票等高性价比产品，让游客‘百元能吃好、千元能畅玩’。”更重要的是，团队坚持“内容常新”的运营逻辑：冬春季有新春庙会、跨年祈福活动，夏季有海边消夏派对、海鲜美食节，日常还会定期更新NPC剧情、推出主题日活动。“让游客每次来都有新发现、新体验，才能形成持续的复购，让街区保持长久的活力。”王光英说。

增值：从单一运营到城市名片，赋能区域发展 如今的鲤鱼门，早已不再是单一的商业街区，而是成为了滨海新区的文旅名片、城市资产盘活的典范。数据显示，街区运营以来，不仅闲置建筑的利用率达到100%，还直接带动了周边民宿、餐饮、交通等相关产业的发展，为区域创造了大量就业岗位，更成为了众多城市考察学习的“标杆样本”。 谈及鲤鱼门的成功经验，王光英总结道：“核心是‘资源重组+需求匹配’。首先要精准摸清资产的核心优势，不能盲目跟风，我们始终围绕‘海洋文化+沉浸体系’做文章，这是别人无法复制的核心竞争力；其次要深刻读懂客群需求，当下游客要的是‘性价比+体验感’，所以我们既控制价格，又丰富内容，做到‘好吃、好玩、不贵’；最后要搭建‘引流-留客-复购’的完整闭环，线上用内容引流，线下用体验留客，用持续更新的产品促进复购，让资产在运营中不断增值。”

鲤鱼门的蜕变，不仅是一次成功的资产盘活，更是一次文旅赋能城市发展的生动实践。“我们希望通过自己的努力，让更多闲置资产重获新生，让城市的每一处空间都能发挥应有的价值。” 从沉寂闲置到客流爆满，从单一街区到文旅名片，滨海鲤鱼门的重生，见证了文旅运营的强大力量，更彰显了蕾奥运营团队的战略眼光与执行能力。未来，这条承载着渔港记忆与文旅梦想的街区，必将在渤海之滨续写更加精彩的篇章。

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