商业地产受经济衰退的影响不一

中国日报网8月11日电 英国《经济学人》的一篇文章表示，房产作为一种传统抵御通货膨胀的有效手段，如今在新冠疫情的冲击下却变得不那么有效了。

人们通常认为购置房产是抵御通货膨胀的有效手段。房东用涨房租来缓冲成本上升带来的压力。若是经济增长强劲造成通货膨胀，租金就会上涨，楼寓满租，房东收入自然就会增加。

然而，对经济的担忧全然改变了这种策略。家庭拮据和企业资金紧张情况都会限制租户支付更多租金，投资者的回报岌岌可危。甚至于，在债务成本的增加的情况下，办公楼、酒店、大型商场及其它房地产业主陷入资产回报下降的风险之中，而这些资产的价格却过高。很多人担忧价格调整即将到来。

当前的悲观情绪与2021年的乐观情绪形成强烈对比，那时收入飞涨，租金飙升，因低利率而致融资屡创新高。甚至在办公室空无一人的情况下，基金经理们争先恐后地将资本投入到新公寓楼、实验室和仓库，将专业管理地产的全球价值失调到近一万亿美元。自那以后，如此优异的业绩表现便全盘破产。上市房地产投资信托公司的股价一路暴跌，人们对租金和收入上涨的期望也不断落空。自2021年末以来，美国的租金拖欠率在六月首次上升。

这样的压力超过了其它的挑战。瑞银预计，转为远程办公后，租用办公室的需求会减少高达20%之巨。去碳化将要求对老建筑物投入巨资。同时，实体店的衰落对商场业主来说也是一个不幸的消息，而价格不断上涨的机票也对酒店的需求产生不利影响。

这也难怪投资者们勒紧裤腰带。市场研究机构穆迪分析师凯文费根（Kevin Fagan）表示，在2022年创纪录的开局之后，美国的交易活动正在降温。正在进行的交易也需要双方投入更多时间协商；有的交易甚至遭搁置。在美国和英国，四月至六月的商业地产投资暴跌至疫情开始以来的最低水平，分别为860亿美元和100亿英镑（120亿美元）。德国也是如此。

不是所有的地产都将面临如此困境。那些属于大投资机构，质量最高、节能最高效同，拥有现代便利设施且地处黄金地段的楼寓，预计它们的情况相对好些。相比之下，市场研究机构绿色街道（Green Street）认为，与前三个月相比，全欧洲的低质量房产在第二个季度估值跌了约十分之一。在度过了艰难的2021年之后，许多诸如此类的建筑都遭遇了这种衰退：与2020年相比，伦敦低质办公室租金在2021年下降了9%，然而黄金办公区域的租金却上涨了8%。

一些城市的情况好一些。在美国，亚特兰大、达拉斯和圣地亚哥等阳光地带市场预计会成为今年表现最优异的城市，比纽约和旧金山等城市的回报更高，而后者的工人复工速度更慢一些。能够保证未来租金上涨或处于供应不足市场的业主也处于相对有利的地位，他们拥有实验室、仓库等物流资产。

结果就是，尽管商业地产的价格可能会下跌，但预计下跌幅度不大。咨询机构资本经济学（Capital Economics）的分析师认为，美国商业地产的估计可能会以6%至8%的幅度从高峰往下跌。虽然这比新冠疫情初期的下跌幅度更大，却远远赶不上全球金融危机时期34%的跌幅。

另一个好消息是，银行受商业地产的影响变小。如在英国，商业地产在银行贷款中的比例约为7%，而在金融危机之前的比例为12%。尽管办公室、商场和仓库也许不能像投资者那样，为抵御通货膨胀提供尽可能多的庇护，至少它们至少不会扩大财政困境。

（编译：江涵 编辑：王旭泉）