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数字自贸区设立这一年,北京商业地产市场新变化

来源: 中国日报网
2021-11-24 17:15 
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中国日报北京11月24日电 近日,世邦魏理仕于发布《“数字”北京:数字经济发展战略下的北京商业地产生态》的报告。报告显示,数字经济集聚优势凸显、新兴区域逐步获认可、需求集中于头部企业、跨界融合传统行业数字化升级是北京商业地产市场呈现的新变化。

报告指出,近三年在部分子市场新增供应的释放下,北京整体写字楼市场的流动性明显提升,但区域间供需局面有明显差异,产业生态条件也各有不同,导致了企业在不同区域选址和租赁策略的差异。

世邦魏理仕的数据显示,中关村商务区空置率一直徘徊在2%左右,租金一直稳居高位,这加速了存量物业的租户结构更新和升级。经过多年的发展,上地、中关村软件园已步入成熟,可租面积稀缺性不亚于中关村商务区,在此落位总部的头部企业承租了区内大部分面积,且仍在寻求扩租空间,越来越多未被满足的需求外溢至供给量更充沛的北清路、东升等园区;望京近年已成为仅次于中关村的北京科技“副中心”,需求迅速回暖,空置率跌至5%以下,成为北京首个租金回升的商务区;随着市场对丽泽区域及其高品质楼宇的逐步了解,以及业主提供的优厚租赁条件等优势,今年上半年连续两个季度净吸纳量高居各子市场之首;凭借传统行业企业总部和传统媒体总部资源,CBD受到不少在中关村起家的头部企业青睐;紧邻望京的燕莎,则吸引了来自软件开发、电商和互联网+服务企业的扩张或搬迁需求;奥体近两年新增供应密集入市,业主积极调整租赁策略,成为大面积整合搬迁需求的首选区域之一。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚指出:“企业购置办公自用时应提前梳理自身选址需求和标准,规划未来办公场所策略,并保留一定的灵活性。对于选址目标明确在特定区域的企业,提前排查区内所有潜在选址目标的楼宇状况。对于没有明确区域选址目标的企业,可以更多在竞争度较低的外围区域寻找购置机会。同时可以尝试与地产基金、机构投资者等强强联合,以便在融资、交易等架构和模式上发挥更大的创新性和灵活性。”

近几年,北京在办公开发用地供应实行严格控制,但作为战略新兴产业的数字经济,在产业导入政策的支持下,相比其他行业更容易获得办公用地。相比租赁和购置现成办公物业,企业通过自建更能按需定制;但另一方面,自建办公楼也意味着更复杂的施工流程和成本结构,有更高的技术门槛。

世邦魏理仕华北区项目管理部负责人古城表示:“TMT企业具有办公人员密集、空间密度大、办公时间长、高度倚赖网络和数据机房设备、组织架构变化频繁等特点,因而应对消防疏散、出口宽度、垂直运输、机电/水/风/电容量、承重荷载、餐饮娱乐功能配套等建筑和设施指标提前规划、设计和预留,并在空间布局、间隔等设计和规划上充分考虑灵活性。同时,政府对建筑工程的环境相关因素的监管要求亦不断提升,在这些方面的技术投入对工程实施、审批和项目交付、运营都有帮助。”

此外,数字经济需求结构在近五年更趋集中于成熟的头部企业。头部企业在北京选址时,大面积可租空间紧缺仍是一大难题,现有楼宇释放的可租面积通常较为零散,无法满足单一企业集中办公需要,企业开始通过采用房地产组合管理、非标准办公、购置或自建办公自用等策略,寻求替代性选择。相比租赁和购置现成办公物业,企业通过自建更能按需定制;另一方面,自建办公楼也意味着更复杂的施工流程和成本结构,有更高的技术门槛。

报告指出,越来越多的传统行业企业将数字化人才队伍的建设作为提升竞争与发展软实力战略的重点。为了吸引数字化人才和提高他们的工作产出,传统行业开始在打造办公环境上借鉴TMT企业,金融是其中的代表和领先行业。未来,随着金融科技职能在大型金融机构组织内部的强化,其房地产策略相对传统业务将体现更大的独立性。

【责任编辑:严玉洁】
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