长沙旭辉雨花郡开盘现场。

和往年相比，今年长沙房地产市场似乎更为平静，整体呈现量价微涨的态势。

据世联行数据显示，今年1-11月长沙内五区商品房累计供应1332万平方米，同比增加11%，成交1110万平方米，同比增加8%。

展望2021年，市场将往何处去?长沙楼市又会有什么新的变化?

前11月成交面积同比增长8%

上半年受疫情影响，长沙供销在2月触底，3月起迅速回暖，下半年在“三道红线”发布后，9月供应井喷达到最高点，销量也出现了明显涨幅。

“9月19日，我们推出了62套精装修房源,15分钟全部被秒光。”在运达锦绣广场的置业顾问周女士看来，项目网红盘的名号实至名归，“我们均价是14000元/m2，因为高标准的装修和较好的口碑，当天开盘去化率就达到了100%。”

和运达锦绣广场一样，今年不少楼盘交出了亮眼的成绩单。阳光城尚东湾、金茂建发泊悦、鑫远翡丽郡、越秀湘江星汇城、滨江府1913等楼盘成为了今年长沙当之无愧的“网红热盘”，多次开盘当天全部售罄。

数据显示，1-11月长沙内五区商品房累计成交1110万平方米，同比增加8%。供销比1.2，市场较为平衡，量价微涨，均价为11827元/m2。2018-2020年年度集中开盘去化率继续下降,年均降幅在11%-12%。不过去化分化较为明显，2020年部分项目下半年开盘表现逊于上半年，将近一半的项目开盘去化率不足50%。

刚需偏改善类产品需求被释放

纵观今年长沙楼市不难发现，今年刚需偏改善类产品迎来了高光时刻。

受疫情、限购政策以及房贷规模受限等因素影响，客户对于空间需求趋大，140-144供销占比较2019年明显上升(抬高了5-8个百分点)，助推120-144刚需偏改善类产品占比抬升至40%。

同时，终极改善产品需求活跃，叠拼别墅占据了主流。疫情黑天鹅促进客户对高端改善产品需求的释放,绿地麓湖郡、旭辉湖山赋等项目别墅物业热销。毫无疑问，在“限墅令”下，叠拼别墅成为2020年别墅市场的主流产品，主力面积段主要为170-190m2。

在位于岳麓区的碧桂园智慧城市，置业顾问刘帅正忙着接待客户，“这个上叠别墅带入户花园，赠送面积有100多平方米，价格约为15000元/平方米。项目10月2日开盘的前两天，光是看房的就有200-300人。”

而从装修状态来看，限价项目中精装项目占比下降23个百分点，作为首次入市的高限价项目，有14%的项目选择毛坯入市试探市场，后期改为精装。

政策平稳，销售面积或小幅调整

2020魔幻的一年即将落幕，2021年长沙楼市又将如何发展?

湖南世联行市场知识中心认为，2019年市场的整体特点是住宅量价微涨，商业供销持续失衡，一季度受疫情影响市场萎缩，二季度快速复苏，受“三道红线”、“金九银十”、年末考核等因素影响，房企采取加大促销力度求加速去化，三、四季度延续二季度热度,成交处于高位。

“由于近两年长沙土地成交位于高位,土地开发节奏加快,预计2021年新房供应仍将处于高位。从成交端来看，有效客户在高压政策下增长较缓慢,项目抢客竞争将持续激烈,成交或将继续保持平稳。”湖南世联行市场知识中心表示。

中指研究院相关负责人指出，展望2021年，预计货币政策将保持稳健，为经济恢复提供更有利的资金环境。房地产调控整体仍将保持连续性和稳定性，保障市场平稳运行，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，预计2021年房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。

（卜岚）