在即将过去的2017年，房地产调控政策持续加码，市场出现下行趋势，各项主要指标不断分化，土地购置增速有所加快，房地产开发投资相对平稳，销售增速则出现逐月回落态势，价格涨幅明显放缓，房地产调控体现出了明显的“分类调控、因城施策”的特征。限购限贷政策对一、二线城市热点城市市场需求影响较大。
十九大给房地产行业定下了“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调，体现了中央维持房地产市场稳定的决心不会动摇。
因此，一、二线热点城市调控政策仍会持续前期收紧态势。但鉴于2017年市场调控目标基本实现，市场调控政策出台的力度和频率将放缓。而三、四线城市在经历了一轮市场需求扩张之后，库存明显减少。
总体来看，2018年的房地产市场，既有不利的一面，例如行业发展政策环境相对偏紧、房地产投资投机需求进一步降低、销售增速有可能出现负增长等。此外，随着棚改难度不断加大，2018-2020年棚改目标较前三年略有降低，棚改同比速度将逐步放缓，从而导致2018年总需求同比2017年下降；同时也有着积极向好的一面，如租赁市场建设加速、棚户区改造继续推进、企业土地购置和土地储备较为充足、宏观经济企稳回升迹象明显等。综合考虑，2018年房地产开发投资同比增速将小于2017年，投资下行但不失速，市场保持平稳发展，区域分化延续。房地产新开工面积增速将继续低位徘徊，同时，土地购置受棚改放缓而增幅收窄。
回顾2017年房地产市场，虽然调控目标基本实现，但是调控成果并不稳固，类似南京近期排队抢房的现象时有发生。主要原因在于各地近一年多来出台了一系列调控政策，但不少属于相机抉择的短期行政手段。在房价已经企稳的背景下，迫切需要进一步推进住房制度改革，改变房地产政策调控方式，变短期政策为长效机制，以巩固调控成果和稳定市场预期。
12月8日，中央召开了中共中央政治局工作会议，将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一，并强调要“力争取得明显成效”。在18日至20日举行的中央经济工作会议，再次指出要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
相比于2016年提出的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，2017年会议重点是“加快建设”，标志着长效机制将由理论研究层面进入到了实践操作层面。
事实上，自从2016年中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”以来，符合中国国情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制建设已经在不断推进。在抑制市场投机需求、稳定住房价格水平的同时，中央提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，要进一步完善多层次的住房供应体系，多渠道保障全体人民住有所居的目标，并通过加快发展住房租赁市场，积极启动集体建设用地建设租赁住房试点，实施“租售同权”新政，增加共有产权型住房供应等等一系列政策措施，推动房地产市场改革。在这个过程中，短期政策调控与长效机制建设的衔接日益紧密。2018年，房地产市场也将迎来更为平稳健康的发展环境。
2017年的中央经济工作会议指出，“推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求”，由此可以预期，房地产业作为“稳增长”抓手的作用也会相应减弱，转而会通过相应的制度改革和机制建设，满足人民住有所居的目标。因此，2018年有望成为房地产市场的机制建设年。
十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，以及财税制度、户籍制度、平台建设等房地产长效机制都将在2018年取得重大突破，房地产市场也有望结束过去几轮“调控时松时紧、房价大起大落”的局面。同时，在需求端将继续坚持分类调控，因城因地施策，保持房地产市场平稳健康发展，在现有政策基础上，以保障和改善民生为立足点，以土地、住房的供给端改革，税收、信贷的配套政策改革，以养老、教育、医疗等资源分配改革为着力点，2018年将出台更多配套政策和调控措施，为住房制度改革保驾护航，推进房地产市场长效机制加快建设。
（作者系中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员 王业强）
