中国日报9月28日电（记者 胡园园）“从现在至2030年，城镇常住人口将从7.8亿增至9亿，还存在对房地产的巨大需求。”中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁在27日《地产》杂志主办的主题为“新壁垒 新出路”的第十三届中国地产金融年会上表示。
李铁在主题演讲中表示，中国常住人口的城镇化率才57.35%，户籍人口的城镇化率仅41%，中国还有巨大的发展空间。尽管中国目前经济从原来的两位数增长降到现在的个位数增长，中国巨大的城镇化潜力仍将持续释放，助推中国经济的长远发展。
根据测算，从现在至2030年，城镇常住人口将从7.8亿增至9亿，还存在对房地产的巨大需求。即使中国每年城镇化的速度降至0.6%-0.8%，每年还有一千多万人口进入城镇。 因此，业界不必过度担忧房地产的未来发展。
虽然国家一再强调“房住不炒”，但是，当前国内投资渠道不畅，银行负利率，股市又是长期熊市，投资房地产也是一种选择。这也是尽管国家和地方采取了限购、限贷等政策，还抑制不住房价上涨的重要原因。
李铁认为，要想真正解决房价问题，不是通过行政手段遏制房价，而是通过大范围地增加住房供给。“主城区的病不能让辖区吃药，核心城市的病不能让周边的中小城镇吃药。”他说，房价有涨有跌是正常现象，要采取分类指导政策解决住房市场的发展问题，卖不出去的就要采取措施控制土地供给，房价高的地方要增加供给，大范围空间式调节住房供给政策。最重要的一点是控制房地产成本，解决人口和产业园区的成本，需要选择新的空间——在特大城市房价高涨的地方，我们可以在周边去发展一些房地产的特色小镇，可以实行新居住后产业进入，降低成本，满足中低收入者的需求。另外，政府要引导，更好的发挥市场作用。
全国工商联房地产商会创会会长聂梅生认为，当前房地产政策频频变化，而且很多不是长期的，而是临时性的措施，根本原因是从国家金融安全角度考虑。她认为，房地产和金融密切相关，2007-2017年这十年间广义货币M2增加了四倍，总额增加了120万亿，而这十年房地产的投资每年平均差不多十万亿，十年大概投资一百万亿，这说明大量货币沉积在房地产里。从2008年华尔街金融风暴后到2017年第一季度的数据看，M1的曲线与房价变化曲线是正相关的，M1增加，房价就上涨。“实际上从2003年到2017年经过了连续14年的房地产调控，调控的力度相当大，大概发了一百多个土地、房价、房贷等文件，我从来认为最关键的就是央行的文件，只要出来就会很快反映在房价上。”她说。
聂梅生建议，现在从金融货币的角度讲，应积极引导资金的合理流向，应该往国家重要的战略导向流动。房企应该按照国家的导向布局，现在很多的开发企业已经这么做了，比如说“一带一路”、特色小镇、大健康养老产业。
在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来，“房住不炒”已经成为整个房地产市场未来五年的大政方针，包括限购、限贷，其实都是为了抑制投资投机，尽管调控使得整个房地产市场销量在下降，但这有利于房地产未来平稳、持续的发展。限价令只是让房价涨得慢一点，市场需求主流是刚需和改善型需求。
“目前来看，有人说限售后地产股大跌，对房地产市场是一个重大的利空，其实我们认为限售对房地产市场的影响，本质上不大，因为在限购限贷的城市出台限售政策没有太大的意义，特别是两三年之内都没有意义，正常买房换房也是五年的周期，低于五年的很少。全国限售的城市超过40个，限售的影响主要是预期，属于政策微调，对上有一个表态，对下是安抚，对市场的影响不大。”欧阳捷说，一二线城市调控的逻辑是低水平的需求匹配低水平的供应，未来房地产调控将延续到下一届政府的任期，限购限贷将长期执行至少五年。
（编辑：党超峰）
