评论:楼市热潮如何消?

作者:高路易 来源:中国日报
2016-09-30 12:34:43
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评论:楼市热潮如何消?

与早前出现的买房热潮和随之上涨的房价相应的是,房屋开工率再次上升。房地产行业的热情重燃,成为支撑GDP增长和钢铁等重工业部门的关键。

不过,这次房市回暖并不稳定,因为在房屋库存居高不下之际,一些城市,主要是大城市,出现了价格泡沫迹象。2015年年初以来,一线城市和某些二线城市的房价涨幅惊人。

今年八月,深圳和上海的房价平均比去年高出约38%;年初时,深圳房价同比甚至高达67%,当地政府随后采取了相关措施,限制购房。上海等几个城市也采取了类似措施。不过,似是为了应对这些限购措施,这股热潮随即蔓延到了相邻的城市。土地市场也受到了影响,土地拍卖价格屡创新高。

与此同时,许多三四线城市还在费劲地消化未出售的房屋库存。实际上,大多数小城市的供需情况与大城市截然不同,许多开发商错误估计了需求量,导致供给过剩。

一线城市的房地产开发备受关注,而且常会产生外溢效应。不过,小城市的房产建设和销售占到了全国总数的大多数,因此这些地方的状况更能代表整个房地产业,因此,也是制订国家政策的关键。

宏观经济政策放宽是2015年年初以来房地产销量回暖的重要原因。2014年年中以来,利率下调了六次,存款准备金率下调了五次。此外,今年年初,为鼓励按揭贷款,刺激销售,减少大量房屋库存,政府降低了全国范围内的最低首付额度。事实上,住房按揭贷款在近几个月内增长了近30%,在最新统计的银行贷款总额中居首位。在资金流动性宽松的情况下,人们从其它贷款机构贷款的情况日益增多。

一线城市的房市热潮很大程度上反映了中国过快的信贷增长政策。在其它经济领域,为实现较高的GDP增长目标,信贷增长虽迅速,但无法持续,导致信贷资源分配不均,房地产市场出现金融危机。

在控制信贷整体增速的同时,国家还应采取具体措施抑制房市热潮,防止金融资本过多流入房地产业,如提高首付最低额度。此外,在某些房市过热的城市,当地政府还可增加土地供给,或出台相关城市房屋限购令,降低需求。

决策者不必担心这些措施会对实体经济产生过大影响。事实上,贷款价值比率一直比较稳定,这在总体上限制了一旦房价下跌,大量的家庭血本无归的风险。更重要的是,当前地产销售回暖,以及今年年初以来的库存大幅度减少,开发商相对谨慎的态度意味着不必像2014年销量大跌时那样过多地调整建筑市场。

对于陷于供给过多困境的城市,目前还没有什么灵丹妙药。库存回落要循序渐进,而且,这势必会给房地产建筑业带来巨大压力。

不过,必须从充分发挥市场的调节作用,其中一个重要方法就是增强对房地产开发商的预算制约,增加融资难度。总之,房地产市场政策制订与整个国家经济政策异曲同工:限制贷款和过度供给,同时实施以市场为导向的体制改革,改善供给过剩现象。

 

关于作者:

高路易,牛津经济研究院亚洲经济主任。

 

(编译:秦悦 编辑:王旭泉)

 

 

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