中国日报网房产讯 （记者白云蛟）2015年楼市面临的是去库存的重任。尽管各地有不同形式的刺激政策出台，但整体依然呈低迷的不乐观状态。中国日报网近期重磅推出地产专题《百位地产名人看楼市》栏目。该栏目将通过对中国房地产界(开发商、建材商、地产机构、地产媒体、地产专家)100个知名人士进行调研式采访，全面解读中国地产趋势，权威预判2016年楼市走向。
在经济的下行压力下，一线城市楼市市场火热，二三线城市面临去库存重任，尽管各地有不同形式的刺激政策出台，但整体依然呈低迷的不乐观状态。2015年即将结束，2016年房地产将何去何从?带着种种疑问我们采访了伟业我爱我家集团副总裁胡景晖。
【个人简介】
胡景晖 北京大学经济学院国际经济专业毕业;辅修北京大学法律系法律学专业。2001年12月至今，任我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理兼北京公司副总经理，负责北京和全国的市场与战略研究，企划与品牌、业务推广及企业文化建设等工作。
【访谈实录】
【记者】您觉得现在房价越来越高是刚需还是有泡沫存在?
【胡景晖】客观地讲，从现在的需求来看，随着我们宏观调控政策，特别是现在限购政策越来越严，越来越落地，至少在住宅领域的投机炒房的因素越来越少，应该说刚性需求为主的。但是另一方面来讲，我觉得泡沫因素肯定存在的，因为我们的房价以及今天不管是北京还是全国很多城市的房价，跟我们经济发展水平，跟老百姓的实际收入，包括跟一些正常的经济指标，比如说租金，各个方面来讲应该说严重背离，而且我可以说今天中国的房价、北京的房价在全世界名列前茅，虽然我们人均可支配收入并不是名列前茅，我们社会保障机制有待完善，但是房价已经到了对于购房人来讲难以承受的情况了。所以，一方面来看确实主要还是刚需和首次置业和改善型置业支撑这个市场。另一方面由于我们供求之间的矛盾，再加上关于恐慌性消费，事实上我们房价肯定存在一定的泡沫因素。
【记者】最近我们关注很多新闻，包括地王新闻吸引很多人眼球，地王的诞生会不会又一次推动房价上涨的预期?
【胡景晖】首先地王这个现象，很多媒体对于地王的现象有些误读或者片面报道，首先从大的宏观环境来看，现在的地王目前还是财大气粗的央企或者上市公司。事实上从政府的角度来讲，当然我们现在正在进行银行的市场化改革，比如未来的利率市场化，未来的资金配置会更符合市场的需求，或者向实体经济转移，也许再过两三年，我们现在这些大央企财大气粗的局面就会转变。但是目前金融体制改革相对没有到位的情况下，很多我们大型的国有企业资金很富裕，但是很多地方政府财政上很困难。透过土地这样的方式，把央企富余的钱转换给资金困难的地方政府未必是坏事。但是地王背后有几个误读的方面：
第一，所谓的地王算楼面地价的时候，只考虑到了商品房这块，折算过来楼面地价是多少。只考虑了商品房这块，所以大家看到地价推高房价就很可怕。事实上过往所成交的几乎所有高价地，其实都配建了保障性住房，有些是配建了限价房或者公租房，如果把保障性住房考虑进去，这块地成交也许还考虑拉低房价的因素。但是算的时候大家都不这么算。但是有没有人算过这个地块其实要配建限价房，或者配建保障性住房，那么可能这个保障性住房在一定程度上还会把这个地块的价格往下拉。
第二，大家都认为开发商一定会赚钱的，如果土地成本是5万，土地楼面地价是5万，开发商成本，比如说6.5万，那么这个房子要卖8万，但是谁告诉你开发商一定有20%、30%的利润，谁告诉你5万的地价一定要支撑8万的房价。事实上市场经济情况下，没有任何的行业、企业是包赚不赔的，所以我们完全靠楼面地价加成本加利润来推未来的房价，这里有一个前提假设，就是开发商一定有利润，甚至有比较丰厚的利润，地价推高房价，但是拿地也是开发商的市场行为，但是没有人能够打保票说未来这个价钱是8万，未来如果只能接受6万块钱，那么每卖一平米都要赔钱。之所以地价推高房价，或者由于所谓地王带来的恐慌有两个误读，一个是只看地块商品房方面，没有看配建的保障性住房对房价的拉低因素。第二有个无形中的前提假设，就是开发商拿的地价再高也能够有丰厚的利润出售，但是谁能保证每个项目每个开发商每个行业都赚钱?市场经济事实上存在着风险。其实在过往，08、09年房地产低潮时，也有开发商，或者更早追溯到以往，也有赔着卖的。这种恐慌都是我们惯性思维的因素，所以如果我们把这些地块拆开来仔细看一看的话，泡沫因素肯定有，另外没有必要那么过渡的恐慌了，因为任何一个市场都没有只涨不跌的市场，哲学最基本的规律是物极必反。
【记者】可能地王的关键词大家对他比较敏感、关注，需要大家理性的分析和考虑。除了地王，还有一个词是利率市场化，还有相应的银行停止贷款的政策，也吸引了很多购房者的关注，有消息传出北京有多家银行已经停止了贷款，不知道这个消息是否可信，如果这个消息属实，能不能谈一谈一旦银行停止贷款政策对购房者产生什么样的影响?
【胡景晖】其实是这样的。第一，目前确实有一些银行在购房按揭贷款方面收紧了，但是这个应该说是季节性因素，比如说大家把去年、前年、大前年9、10月份的金融政策解读一下，你会发现每年到这个时期，银行都会收紧按揭贷款，其实银行有个作业规律，就是说每年贷款有一定的额度或者任务指标要完成，但是大多数银行往往在前三个季度基本上贷款就放的差不多了，其实任务完成了。一开始年初的时候银行要完成任务所以房贷松，越到年底越会收紧，越讲求客户质量、安全性。比如说明年到了1月1号又放开了，所以我觉得首先是季节性因素，并不是说刻意在这个时间点上调控房价，90%是季节性因素，每年到9、10月份银行都会收紧，但是收紧也有差异，首先看银行是不是把个人贷款的按揭贷款作为主打业务进行安排;另外，有些银行，像有些城市银行、股份制银行、中小银行，可能9、10月份按揭贷款任务还没有完成，所以有些银行政策宽松，可能某些银行完成80%、90%就不着急了，所以首先是季节因素，但是银行之间有差异。但是今年有个特殊性的东西，我们3月初，在两会之前颁布了新国五条，而新国五条的地方细则到3月底才出，中间有一个月的时间出现了市场交易量的井喷，很多人有搭末班车的心理。第一季度几乎很多城市把半年交易量消化完了，考虑到3月份的特殊因素，我相信很多银行在前三季度基本上把全年按揭贷款的额度用光了，或者用了90%以上。一个是季节性因素，一个是3月份特殊情况，另外各个银行有差异。我不认为银行现在收紧贷款是专门针对房价来的，银行当然也要考虑贷款不良率和风险的问题，但是他更多是按自己的节奏来讲。
另外，即便贷款收紧，至于购房人的购房行为影响不是太大。首先银行的首付比例很高了。事实上商业银行贷款依赖度在很大程度上降低。二套都七成首付，那30%贷不到自己凑一凑问题也不是很大。目前从整体市场来看，并没有太明显的进一步收紧的政策信号出来，更多的是一些季节性的，或者是一些企业作为经营主体的市场应对策略。
【记者】结合2015年全年房地产成交量数据，您认为现在北京哪些区域的房地产市场比较活跃?
【胡景晖】其实北京现在一个非常有意思的事情，新房和二手房呈现明显的区域分化，90%的二手房成交集中在五环以内，基本上城市核心区域和城区是二手房的天下。二手房现在比较热的仍然是朝阳、海淀为主，现在丰台、昌平、通州比例都在不断提高。如果从大的主题来看，首先是轨道交通沿线，因为2008年北京举办过奥运会以后也在大力建设轨道交通，这两年新开通的像5号线、10号线的环线，包括今年开通的6号线，还有即将开通的7号线。另外一个比较热的就是学区房，因为现在教育资源不平衡，所以像东城、西城、海淀这些区域，特别是重点中学、重点小学周边比较热。除此之外比较热的是大型居住社区，南方庄北望京，东边CBD，主要还是这些区域。今年显现出来更热一点的，像昌平、大兴、通州、亦庄，也开始逐步活跃起来。所以我觉得二手房相对的更主要的是大家觉得出行方便，即买即住，教育、医疗、购物、娱乐、休闲这些配套设施比较成熟，但是可能年轻人首次置业会觉得这个房价承受不了，特别是税费，税都加在一起买300万房子交40万的税，也是很悲催的事情，所以又有些人干脆选择买新房。现在主要还是集中在交通出行比较方便，教育、医疗资源配套成熟的社区。
【记者】虽然今年土地楼面均价再次刷出新高，明年豪宅项目可能进一步扩容，成交价格很可能刷出新高，但业内关于房价是涨幅放缓还是继续高歌猛进存在分歧。您是如何看待明年房价变动的呢?
【胡景晖】2016年“量增价涨”将继续主导新房楼市，但房价涨幅不会太大。
从政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。因此，楼市政策将持续支持购房需求的释放，成交量上涨仍将是大概率事件。同时，受2015年成交高价地影响，五环内泛豪宅化基本形成，也将从统计结构上提升北京整体住宅价格水平。
前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大，如今政策放开、供给释放，明年豪宅将集中入市，供应量巨大;而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅的销售压力会加大，在楼市去库存的背景下，房价涨幅也将有限。
