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《海花访谈》倪鹏飞:农民工购房市民化 “中国梦”厦的封顶工程

中国日报网白云蛟 2015-12-24 17:25:52

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中国日报网讯 (记者吴海花、白云蛟) 近期中国国日报网房产频道强势推出《海花访谈》栏目,本栏目为房地产权威人物访谈,汇聚地产大咖思想,引领行业发展,共同打造一个国内最专业、最权威的地产原创网络访谈品牌。

本期《海花访谈》邀请到的嘉宾为中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。他访谈的题目是《农民工购房市民化 “中国梦”厦的封顶工程》。

【名人简介】

 
《海花访谈》倪鹏飞:农民工购房市民化 “中国梦”厦的封顶工程
 

倪鹏飞,现任中国社科院城市与竞争力研究中心主任,中国社会科学院财经战略研究院院长助理。全球城市竞争力跨国项目秘书长,中国城市竞争力报告课题组组长。

中国社会科学院青年人文社会科学研究中心副理事长,中国城市科学会副秘书长、中国城市发展学会副秘书长、中国城市经济学会副秘书长, 成都、太原、东莞等城市政府经济顾问。

【研究领域及成果】

主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。先后承担了中央交办课题、国家重大社科基金招标课题、联合国、世界银行、欧盟、中组部、科技部、商务部、北京市、广州、成都市等国际组织、国家部委、地方政府委托的课题。

主编《中国城市竞争力报告》、《中国住房发展报告》、《国家竞争力报告》。与美国学者彼得·卡尔·克拉索联合主编《全球城市竞争力报告》;与英国皇家社会科学院院士彼得·泰勒教授联合编制"城市全球化指数"。联合国人居署《世界城市状况报告(2012)》重要撰稿者。作为经济与战略领域的专家,为中国近20个省市政府进行案例、战略和对策研究,发表12部案例专著。

【海花访谈主持人简介】

访谈主持人吴海花,现任中国日报中文网房产、家居频道总负责人,从事房地产行业10余年,创办中国地产、家居知名论坛颁奖典礼“中国地产华表奖”,在企业间资本对接、资金引进、高端产品顶层设计有独到见解,是业界资深媒体人。先后在新华社、新京报、腾讯蓝房网等媒体任职、对房产市场有独到见解,是移动互联网时代新形势下新媒体领头人及前行者。

《海花访谈》倪鹏飞:农民工购房市民化 “中国梦”厦的封顶工程

中国日报中文网房产、家居频道主编 吴海花

【访谈实录】

一、农民工仅仅是楼市的“救市主”?

自2009年以来,房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升,导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达40亿平米,商品住房过剩库存高达21亿平米。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此,去库存是当前首要住房政策目标。但是试图继续使用连续多年的宏观经济刺激政策,扩大城镇现有的刚性需求和改善性需求,短期内不可能化解规模如此巨大的过剩库存。开辟新需求即支持农民工购房,是快速消化过剩库存,促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。创造条件,支持农民工购房市民化,就能完全建成民族复兴第一个100年的“中国梦”厦。

“中国梦”实质是中国实现从传统乡村社会向现代社会的成功转型,是每个中国人所同时建设的个人转变、家庭富裕与国家富强、民族复兴的“家国梦”。与中国革命一样,中国转型发展的主要问题是农民问题。转型的主要目标是,让占全部人口绝大多数的农民从农民变成工人和市民,过上幸福生活,让国家从传统落后的农业国家变为先进现代的国家,实现国家富强与民族复兴。农民是中国转型的主体力量,农民的不懈奋斗,改变自己与家庭的命运,推动国家富强与民族复兴。

农民工是当代中国最可爱的人,像辛勤耕耘的黄牛,吃的是草,挤的是奶。作为先进农民和中坚工人,他们在最艰苦、最恶劣的工作环境里,从事着最苦最累的工作,起早贪黑、加班加点,奉献智慧,挥洒汗水,他们建设一座座城镇和一栋栋高楼拔地而起,让中国发生巨变,他们制造数以万亿计的商品与服务,通过一艏艏巨轮和一列列火车涌向八方,让世界发生改变,他们创造了充分涌流的滚滚财富,形成了不竭江河的中国红利。农民工不仅是中国转型的主力军,而且是中国奇迹的主创人,全球增长的新动力。

但是,农民工个人及家庭却长期工资微薄、待遇缺失、蜗居工棚、节衣缩食、夫妻两地、骨肉分离、客居异乡、寄人篱下。他们住在城市里但没有自己的住房,没有温馨的家,不能实现家庭团聚,不能享受天伦之乐,不能过上正常的家庭生活,不能实现城镇安居乐业。他们付出牺牲与代价,远未得到像城里人一样的基本公正待遇。

今日中国,处在民族复兴的最后一刻,行在“跨越中等收入陷阱”的最后一步,建在中国梦想大厦的最后一层。中国宏观层面面临:经济增长持续下行,转型升级举步维艰,全面改革步履蹒跚,房地产阶段性过剩,城镇化结构性失衡。

这些宏观层面恰恰与农民工问题有关:经济增长的需求不足和供给问题,来自于半城镇化导致的需求缺口;户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革,主要是涉及农民工购房及其市民化。因此,农民工购房具有一石多鸟效应。首先,农民工是楼市的“救市主”,农民工购房化解房地产库存;其次,农民工购房带动投资和消费从而稳定增长和促进转型;再次,鼓励农民工购房将可以倒逼改革;最后,农民购房圆了农民工的住房梦,也圆了全面小康的中国梦。

可以说,7000万人(主要是农村人口)脱贫与农民工市民化是“中国梦”厦的最后封顶工程。作为主力军,农民工建设的“中国梦”厦只差最后一层,而最后一层正是农民工自己的新房。创造条件,支持农民工购房市民化,就能完全建成民族复兴第一个100年的“中国梦”厦。

二、中国住房库存究竟有多少?

支持农民工购房,除了发挥农民工购房的多重效应外,还基于住房的现有存量、过剩库存和潜在新增供给。

首先,当前过剩库存高达21亿平米,目前过剩库存积压主要集中在地级及以下城市。其中,现房过剩1亿平米(超过18个月外),期房过剩19.923亿平米(超过两年外)。总库存为39.96亿平米。其中,待售现房库存4.2585亿平米(去化期23个月),待售期房库存35.7亿平米(库存=施工面积51.48亿平米—两年销售15.78亿平米)(去化期4.5年)。

其次,保持新常态下的投资增速,未来新增供给可能达67.2亿平米。未来5年要保持6.5%以上的增长,在新的动力还不太强劲的情况下,商品住房投资等指标恢复和保持在10%左右的新常态增长。如果在每年10亿平米(近几年的销售均值)的基础上,每年10%未来新增供给至少67.2亿平米。

综上,2020年总库存加新增供给预计将在88亿平米左右。

《海花访谈》倪鹏飞:农民工购房市民化 “中国梦”厦的封顶工程

三、未来5年中国住房有效需求究竟有多少?

支持农民工购房,让农民工成为楼市“救市主”,更因为城镇居民潜在有效的需求难以消化和匹配住房现有存量、过剩库存和潜在的新增供给规模。城镇住房需求最终决定城镇人口的总量及其变动趋势。2014年,中国城镇常住人口达到7.7亿,其中,存量户籍人口接近5亿,非户籍常住人口2.7亿。

首先,鉴于住房拥有不均以及30%住房配套不全等,“十三五”期间,城镇户籍人口中仍有1亿左右住房困难的低收入家庭,需要获得大约3800万套(预计30亿平米)的安居性住房保障,包括:棚户区改造、公廉租房等。即使一部分由实物化保障改由货币化保障,按照50%的购买量计算,将有15亿平米从市场购买,每年达3亿平米。

其次,虽然总体上城镇户籍人口可能已过户均1:1套的饱和标准,鉴于住房拥有不均以及30%住房配套不全等,户籍人口中仍有超过1亿的中等及以上人口的具有改善性需求和刚性需求(1400万家庭)。若假设最近几年年均销售10亿平米都视为城镇居民的刚性和改善性需求,并假定未来5年年均规模不变,“十三五”期间总需求为50亿平米。

因此,未来5年城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平米左右。但当前过剩库存与未来潜在供给之和为88亿平米左右。因此,完成去库存和保持住房市场的可持续增长,必需开辟新需求,其中最为现实的需求即农民工市民化的住房需求。

未来5年农民工新增购房总共有可能达23.1亿平米。根据国家统计局对农民工的调查得到数据:2014年农民工总数2.7亿,其中,1.7亿外出农民工居住情况十分悲催:在城镇自购房住的仅为1%,回农村住的13.3%,租房住的36.8%,住工棚的17.2%,住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算,如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平米),每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平米。

四、农民工在哪里能买得起房、安得起家?

农民工能否或者在哪里买得起房,关键是看农民工的收入、就业的城镇及其城镇的房价。根据国家统计局对农民工调查的数据:2014年1.7亿外出农民工,从家庭迁徙看,举家外出的占20%,一人外出的占80%;从就业城镇看,外出农民工的30.5%在直辖市或省会,在地级市的占34.2%,在小城镇的占34.9%;从收入及增长看,平均收入为2864元,增长率为9.8%,其中,建筑业最高,为3292元,居民服务、修理和其他服务业最低,为2532元。基于以上数据与《中国统计年鉴》数据及各地住房价格数据,可以对农民工的购房可支付能力进行粗略的估算。

《海花访谈》倪鹏飞:农民工购房市民化 “中国梦”厦的封顶工程

第一,关于农民工家庭收入的估算:一般而言,农民工夫妇俩在城镇就业和只有一个在城镇就业,收入是不同的。按照国家统计局调查数据和统计数据估算:全迁家庭每年收入为8万元,其中,工资收入7.2万元(按月平均3000元估算),农业收入估计0.8万元(根据农民纯收入估算)。单迁家庭每年收入为4万元,其中,工资收入为3.6万,农业收入 1.5万元。

《海花访谈》倪鹏飞:农民工购房市民化 “中国梦”厦的封顶工程

第二,不同区域和级别城市房价的估算:省会级以上地级城市房价均超过每平米7000元均价计算,一套100平米的住房价格超70万元,首付超过14万元;地级城市按每平米5000元均价计算,一套100平米的住房为50万元,首付至少10万元;县级城市按每平米3000元均价计算,一套100平米的住房30万元,首付至少6万元;中心城镇按每平米1500元价格计算,一套100平米的住房需要15万元,首付至少3万元。

第三,农民工的购房可支付能力的匡算:通过不同城市的房价和不同家庭的收入状况测算房价收入比。全迁家庭地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为:1:6.75,1:3.75,1:1.5;单迁家庭在地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为:1: 12.5,1:6.75,1:3.75。按照国际上认同的房价收入比:1:2-6的合理区间,可以看出:全迁和单迁家庭在省会以上城市购房,可支付能力均超出合理区间,单迁家庭在地级城市购房可支付能力超出合理区间。

总体上,农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力,在省会及以上城市不具备住房可支付能力,在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。同时,由于农民工近70%在地级及以下城镇就业。比较而言,权利、身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此,农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。

五、农民工购房比例低的原因在哪里?

虽然基于住房金融等制度体系完善的假定下,农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力,但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口,一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。住房金融等相关制度的缺失和约束,地级及以下城市的基础设施与公共服务问题,导致农民工现实的购房比例极其低下。

第一,农民工购房能力因为金融排斥和制度约束而降低。首先,在政策性住房金融方面,外出农民工仅占5.6%,本地农民工公积金比例为5.3%参加了住房公积金,并且不能结转,不能用于租房;其次,在商业性金融方面,农民工在流入地购房,获取办理住房抵押贷款存在严重户籍歧视,而农民工在输出地,进行以土地、住房等固定资产抵押获取贷款,还存在着诸多障碍。另外,能够形成农民工收入的土地承包、宅基地使用权和集体收益权也难以交易兑付。收入和资产难以变现。

第二,农民工意愿因为城市环境差和户籍歧视而下降。首先,公共服务提供以户籍为依据,农民工购房不能获得与城镇人口相同的教育、医疗、就业、社保等,从而降低了农民工购房的意愿;其次,全国的地级及以下城市的基础设施缺乏和公共服务水平低,尤其是中西部地区的小城镇,基础设施和公共服务严重缺失,尽管农民工具有购买能力,也没有意愿购房迁入。

六、解决农民工住房的答案在哪里?

让农民工通过“建设自己的房间”并完成“中国梦”厦的最后一层,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。

第一,借鉴曾经的蓝印户口制度,将购房住户纳入居住证覆盖人群。全面推进并完善居住证制度,凡购房不再考虑就业或者交纳社保的年限,享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是子女享有平等优质教育的权利。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会,并将其纳入就业与创业服务体系,给予服务和支持。

第二,探索实施商品房共有产权制度,实施住房产权分割出售。一方面,开发商资金紧张,亟待去库存;另一方面,农民工购买力有限,要解决扭结,实现多赢。实行产权开发商部分持有,部分出售给购房者的办法,共同到银行办理并获得抵押贷款,开发商与购房者可按3:7、5:5、7:3的比例持有。开发商将持有产权部分租给业主,并商定未来若干年以怎样的价格全部出售给购房家庭。

第三,建立普惠住房金融制度,实现政策性和商业性覆盖农民工。针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况,建立普惠的政策性住房金融体系,扩大公积金对中、低收入居民的覆盖,将公积金覆盖到农民工,并实行异地提取购房制度,建立商业性普惠金融体系。让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会,同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

第四,允许和鼓励农民工转让土地承包权,出售和出租住房。成为"人地挂钩"视域下农民工家庭住房问题解困的根本举措。农民工在农村的财产权保护和市场化交易,不仅有助于资源合理利用,农民在城镇里乐业,而且有助于其在城镇安居。但是还存在不少法律和制度性障碍。为此,总结试点经验,抓紧切实改革土地制度,全面推开土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。

第五,改进地级以下城市的基础设施与公共服务。建立与常住人口挂钩、分级负责的财政体制,加大行政级别低的城镇的转移支付力度,建立农民工住房补贴制度。加快制定向小城市倾斜的投资政策,引导产业项目和基础设施,建设在住房支付能力强的小城市布局,提高其就业吸纳能力,改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状,激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。

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编辑: 吴海花标签: 房产
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