中国日报网讯近期中国日报网房产频道强势推出《海花访谈》栏目，本栏目为房地产权威人物访谈，汇聚地产大咖思想，引领行业发展，共同打造一个国内最专业、最权威的地产原创网络访谈品牌。
访谈主持人吴海花，现任中国日报中文网房产、家居频道总负责人，从事房地产行业10余年，创办中国地产、家居知名论坛颁奖典礼“中国地产华表奖”，在企业间资本对接、资金引进、高端产品顶层设计有独到见解，是业界资深媒体人。先后在新华社、新京报、腾讯蓝房网等媒体任职、对房产市场有独到见解，是移动互联网时代新形势下新媒体领头人及前行者。
中国日报中文网房产、家居频道主编 吴海花
本期《海花访谈》主题为“中国房地产行业今后的发展趋势?”结合当前共享经济、众筹模式对新一轮房地产转型、与商业地产投资这个关系国计民生的热点问题进行讨论。
本期采访的嘉宾为中房集团理事长孟晓苏。
中房集团理事长孟晓苏
孟晓苏博士是原全国人大委员长万里的秘书(1983年到1990年)、原国家进出口检验局副局长(1990年到1992年)、原中房集团董事长(1992年起)、原幸福人寿董事长(幸福人寿创办人)。现担任中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长、中国企业家联合会执行副会长等职务。他被媒体誉为“中国房地产之父”。
以下为访谈实录：
孟晓苏：各位同行、各位朋友，大家下午好!房地产这两年不景气，好久没有开过热闹的会了。今天到现场看中国人民日报真有本事，召集了很多的朋友，连欧洲的朋友都请来了。今天让我讲讲房地产的形势，应当说十二五期间完成的任务不错，无论是指标还是幅度都超额完成了原来的规划。十二五最后一年的10.6到十二五开年的9.5，接着就是7.7，7.3，现在为保7而努力，为什么会出现这样的情况?很多的学者在研究，中央党校的周天勇教授，他研究了亚洲四小龙的韩国和台湾，发现GDP增长幅度在8%以上的时间，他们两个国家和地区都是在43年和48年，我们中国大陆33年就结束了8的增长。而他们两个国家和地区在结束8增长速度的时候，人均GDP都是1.2到1.4万美元，大陆在人均五千多美元的时候结束了8的增长。原因就在于主导产业的下滑，去年房地产结束了16年增幅22.2%的增幅，下滑到了10.5，去年的投资销售又是和16年均值的26.5相比变成负增长，丢掉了1/3的销售额，这样的下滑今年在持续。我们看到今年的投资从原来22.2下滑到了2，22个月的持续下滑丢掉了20%左右的份额，这脱离了我们的经济发展。
同时，拉动经济的另外一个引擎地方政府和投资的建设，由于地方负债过大而熄火。好在今年到10月份的时候，房地产计划加快，让我们看到了一些曙光，我认为这样的势头将会持续到明年。习近平总书记讲到我们中国经济正在经历改革的镇痛，机遇前所未有，挑战前所未有，这就是前些天APEC会议上讲的话。特别是最近中央看到了房地产脱离国民经济的情况，看到了房地产挤压库存的情况要求化解库存，促进房地产业持续发展，我们在这样的形势之下。
我谈谈加快城镇化带来房地产的刚性需求，谈谈启动双引擎促进房地产可持续发展。
中国的现代化必然会伴随着城镇化，它对房地产的刚性需求是长期的，这是李克强总理前不久讲的。这个趋势其实在房改之前，我们就发现当时我们提出来了第四个消费浪潮，老百姓买房买车成为下一个经济增长点，形成了共识。这个观点很快得到了朱镕基的支持，他提出了一些说法，由此我们加快研究，我们把当时美国人提出来的美国人的梦引到中国，我们主张在美国主张中国人的梦。这样的一种浪费下，中国人民推动了房改，住房制度改革的课题组是由四个部委加一个房协，房协起了骨干的作用，我是课题组的组长。这以后建设部发布了房改方案被国务院批准，房改推动了全国的城市建设，推动了住房商品化。从房改开始，持续十几年房地产业、汽车业推动了国民经济增长，掀起了一个浪潮。老总总朱镕基这样讲房地产业，他说房地产业拉动了一百多个行业的发展，我们也看到了后来因为不适当的调控，使得房地产低迷脱离了一百多个行业。城镇化多大的课题呀，李克强讲了城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的利益所在。一些人对房地产的发展还需要房子的时候，未来还会有将近4亿人进入城市居住，李克强提出的城镇化我是建议者。他是在24年前就率先写了这样的论文，我们一起在读硕士的时候，他的硕士论文就是挑战诺贝尔经济获得者提出的发展城镇化，利用工业化来推动城镇化的思路。这些观点被收录到书中，这本书已经有三册。提出了很多的政策，包括市场经济城镇化，股份制，国有企业改革，发展大企业集团都已经变成现实。
李克强后来用同样的题目进一步的深挖，完成了他的博士论文。习近平博士论文，以中国农村市场化研究为博士论文，获得了他的博士学位。我们今天的两位主要领导人，在他们求学岁月，他们研究的就是城镇化问题，就是农民问题，就是市场化的问题。今天我们正在经历了一个世界上最大规模的城镇化浪潮，而这种城镇化浪潮将会有利的带动了中国的内需，同时带动中国的工业改变。
房地产业在城镇化的浪潮推动下，有20年的高增长时期，这个寓言早被一些国外的智者寓言。住房需求还是来自改善性的需求，我们现在北上广深老百姓对小户型没有多大的兴趣。中国老百姓需要不需要住房?我们看看老百姓大量的到国外买房子就知道了，国内买不了到国外买。还有刚才苗会长所讲到的那样棚户区的改造，现存的房屋很多都是旧的，不成套的。中国的人口能力，本来中国人口就要控制下降，现在五中全会又全面启动了二胎，更不发愁中国缺人，人口多了需要房子，这些人长大了又要结婚生孩子又会产生新的需求。再就是养老，我们这些搞房地产的一批人岁数大了，我们都到了需要养老的年龄。中国2亿的老人，他们都需要养老，我们要为他们服务，这是一个巨大的压力，也是一个巨大的消费市场。正因为如此，中央国务院都需要保持房地产的健康平稳发展。
启动双引擎促进房地产的发展。
双引擎，注重消费拉动经济的主引擎作用，启动双引擎，实现双中高，不光是李克强总理多次提出，成了五中全会决议的内容。什么是传统引擎?双引擎里面传统引擎厉以宁教授明确提出，房地产仍然是维持中国经济增长的最大引擎，他说创新很好，但是创新需要时间，创新变成产品被市场接受也是需要时间的，转型很好。中国的经济需要转型，但是转型需要过程，而且是一个痛苦的国家，要经历镇痛期，有可能出现反复。这样的情况失去了房地产的拉动，就会造成拉动力不足。讲到了房地产特别强调未来中国经济发展带动消费的作用，房地产是不可低估的。不让开发就是有泡沫，中国仍然需要房地产。今年以来多次场合讲到了关于主引擎系统，目前为什么拉动力不足，主引擎熄火，领导人推着前进这是多么困难的事情，不光累而且速度慢。发动机发动起来了，汽车的前进动力就足了。
房地产下一步发展的时候，有的人说美国早就不靠房地产了，美国是科技立国。但是我们知道美国在房地产经济的总量中仍然占第一位，有人说不对，但是制造业是第一位，房地产是第二位的，他说的也是没错的。但是很多的国家没有把制造业当成一个能力是分很多的门类，所以当然房地产是第一位的。特别是我们看到了在前两天美国复苏，带动了美国经济复苏，我们可以看到原来在美国这样的国家，房地产仍然是拉动经济的最大引擎。有人说房地产没有科技含量，现在人们提倡的创新很多都是空谈。反而是房地产业拉动了诸多创新，从规划设计开发运用，建筑，安装，投资消费，一直到部品装饰到网络电商，再到物业和房产税，这些都是房地产业带来的。如果说房地产业低迷，很多的产品找不到销路谈何创新?
有人说现在的存量太大，不需要再买房子了，这是不对的。去库存化是因为房地产现在的库存很大，但是没有库存就没有市场。我们不可能再恢复到当年我到中房初期的时候那种卖方市场，房子没有出来就炒出花的市场，市场需要有一定的存量。97年的时候，就是在人们都喊房地产库存太大，不能再开发的时候，我们的观点是多建房，习主席提出增加住房，我们的住房还是需要的，特别是居民的住宅。采取一些措施以后，我们看到了整个市场的复苏，特别是一线城市恢复明显。其它的城市怎么样，我这里打出了我们的一个学生开发的楼盘，在贵州的市下面的一个县，县下面的乡，这是五级六级的区域了，结果一开盘老百姓排队。这说明农民是需要的，正是因为这样的市场，使得今年房地产的房价又开始上涨，10月份的时候仍然8%的增幅。北上广深更不要说了，深圳更猛了。
现在需要什么，需要进一步的大力推出政策，需要解放思想。朱熔基总理当时的力度，七个政策总工20多项，这里没有包括上海全额退税和给户口的地方政策。谈到了楼市就要谈股市，我认为在楼市不能正常启动之前，股市是很难正常启动的。股市提前启动以为可以脱离实体经济了，今年6月份就开始下滑。有网友研究发现每次股灾都是一个月零一天，六月份是六月22号，7月就是23号，8月24号。今年4月份北京电视台让我谈股市我讲了侯宝林的相声，两个人喝醉了斗嘴，一个说没醉就爬上去吧，没醉的没爬，中国的股民爬上去了。政府就不敢松了，生怕就掉下去，现在发现政府没有关门，但是有坏人。股市稳住房地产启动，让制造业可以恢复活力，这样股市才能发展。
政府投资拉动经济，这些年20万亿的地方债起到了很好的作用，但是现在慢慢的都完了。怎么解决问题?我们看到的地方债，大的地方债是还本付息。李克强说70%以上是有资产保证的，怎么解决这个问题?需要的就是凝聚社会资金。住建部也很积极的推动类似的政策落地，这些都是属于推动经济增长，启动传统引擎。新引擎要释放新需求创造新供给，仍然离不开房地产。最近中央又强调了供给侧，不仅要扩大总需求的需求侧，而且要解决供给侧的改革。创新包括什么呢?包括了高端设备、航空发动机、移动互联网，我们在开会的时候我们说地产是不可或缺的。电商的发育离不开物流，物流产业很多年外资到中国投资，到现在中国的企业纷纷投资，而且他们的回报率还是很高的。预期未来物流产业会进一步的发展，主要就是物流园，这些会带来新的房地产开发热潮。
我们国家很多方面领先全球，维度就是飞机和游艇，特别是私人飞机，我们说的飞机不是商务机。就是一百来万一架的小飞机，这些小飞机适合老百姓用，它会拉动若干的产业，而且会带动房地产进一步的扩张。飞机不是很难学，我已经成为学员，你们的岁数没有我大，希望你们学习。未来离城市不远的通航家园会成为新的经济增长点。中国有很大的内需和消费正常，会释放巨大的需求和消费潜力。正因为如此，中央对中国的经济前景十分看好，我们如期建成小康社会，全面启动经济，启动主引擎，包括传统引擎一定能够实现，谢谢大家。
