中国日报网讯(记者吴海花、白云蛟) 2015第三届华表奖于11月28日在北京万达嘉华酒店盛大召开，“分享荣耀，见证辉煌，地产华表，中国样板”，中国房地产华表奖借助中国日报网权威平台，整合房地产业内资源，以权威、公正、公平的评选肯定房产企业价值，表彰房产功勋人物以及在各领域有突出贡献的企业。
据了解，第三届颁奖典礼设有年度功勋人物、贡献人物、新锐人物、金融创新人物、慈善人物五大类单项年度人物奖项以及品牌类、企业类、机构类等多个集体集体奖项。
盛世神州房地产投资基金董事长、创始人张民耕对本次地产华表奖非常关注，并作为特邀嘉宾在华表奖上午“双百对接”活动中进行精彩发言!
盛世神州房地产投资基金董事长 张民耕
以下是演讲实录：
感谢中国日报网的房地产频道，来了以后见到很多老朋友。今天跟大家交流的是这个课题，房地产无国界。中国地产人的国际视野，因为今天的课题就是国际地产，我们09年开始进行国际化的房地产投资。房地产无国界最早在2009年的时候，在中国房地产商会和南加州大学举办的一次论坛上看到的，当时感觉是一个口号。但是随着这几年的运作，越来越接近感觉到这是一个现实，是一种潮流，甚至于对每一个人资产的一种标准配置，而且在现在中国的经济下行，汇率有可能下跌的情况下，这是一种理想的工具。我可以毫不夸张的说，今后的三五年里你的资产没有做国际化的配置就out。我们要有这样的一种紧迫感，接受了这样的口号以后，我们做一个判断，我们发现中国地房地产正处在一个深度调整之中，而这种调整我的预计可能获得房地产界很多朋友的认可，具体表现为市场的分化，北上广深非常好，但是三四线的城市非常差。大企业非常好，中小企业非常难，房地产行业今后还有三五十年的前景，但是这个市场是谁的，可能不是中小企业的。我有一个数字到2014年，前一百强房地产企业已经占据市场的37%份额，今年前一百强会占据中国市场的51%。国家统计局统计，全国的房地产商有接近八万家，七万九千家，去掉这一百家占了51%。还是接近八万家，占了49%，你看这个红海到了什么样的程度?人民币汇率有一个下跌的预期，这点大家也可以看到。随着下一步美联储的加息，随着人民币进入国际货币基金组织的一揽子货币结构中，人民币贬值的预期也是可以看到的。在这样的情况之下，我们造势是不可能了，但是我们可以顺势，可以做一个逆趋势的调整从而安排我们的产业，所以我们要适时的抓住现在对我们已经开放的两个市场，国际国内市场。两种资源就是国际国内的资源，利用国际房地产市场复苏的机遇，同时利用好国内对个人和企业对外投资的开放，走出国门走向世界，特别是走向美国的道路。企业证明，我们发现一块绿洲。
我们在这样的一个形势下，我们的基金双轮驱动，就是在做大做强人民币基金的同时，大力开拓美国市场做好美元市场，做好美元房地产基金，做好美元市场的份额。到现在为止，我们人民币基金在全国十五个城市做了十六个项目，大概六七十亿的规模。我们想近几年里把它控制在一百亿规模以下，以前我们是每年翻番的，这几年翻番的风险比较大，控制在一百亿的规模。美元我们是可以大大地扩张，我们现在在六个城市做了十六个项目，大概5亿美元，有四千套公寓。对美国市场我们做了这样的判断，三句话，第一，相当长的时间内美元还是最强势的货币，所以应该毫不犹豫地拥抱美元，拥抱美元资产。第二，美元利率继续是美国历史上处于最低水平，应该充分利用美元低利率的资源做好美元的投资杠杆。第三，美国房地产市场仍然是世界上最好的投资市场，是全球投资首选的市场。
美国经济相对强劲，为美元强势奠定了基础。美元取消量化宽松实行紧缩，紧缩的货币政策有利于加强美元的强势地位。美国基准利率在提升这和即将的加息也支持了美元长期汇率增强。同时，作为对比，无论是中国也好，欧洲也好，日本也好，澳洲也好都在持续实现宽松，大量地印票子。我这儿还有一张表，相当长的时间内美元利率将继续持续最低水平。绿色的是美国的通胀水平，红色的是美联储基金的利率水平，可以看出来美联储基金的利率水平长期接近于零，十年期的国债美国是2.84，这样的趋势还会长期的维持，相对长期的维持。因为美国加息受到了各种因素的影响，忽悠全世界人民已经忽悠了2年。现在十二月有可能加息，但是加息的幅度0.25个点，这是一个非常长的时间。为什么我们特别关心美元利率，因为在美国的市场上要借钱，发动它的资源，挖掘它的资源，我们一般借到二倍到三倍的杠杆，如果利率维持在4以内，我们就可以大有作为。因为我们做的项目资本都在8以上，去掉利息和去掉人力成本，我们可能还有8-10的纯收入，然后再加上资产的升值大概20%左右的收益是比较有把握的。美国的房地产市场仍旧是全球投资的首选市场，这是Google的图做的非常好，把全世界称得上是有房地产市场的成熟都做成一个标。标的颜色，房价和家庭收入之比，低就是绿色，高就是红色。这来看一下东头，那一片红的地方，祖国山河一片红，中国的房价收入都是最高的。美国基本上是属于一片绿，隐藏在里面有两个颜色，一个是纽约，一个就是旧金山这是偏红的，华尔街的一半工作人员在曼哈顿买不起房子。但是整体的绿色它对市场调整的空间有很大的容忍度，投资的性能价值比是最好的。不仅是中国人愿意在美国投资，全世界的资本都愿意在美国投资。中国到海外投资，特别是投房地产需求是不是很强盛?有如井喷，我举一个非常生动的感受，我一年去美国四五次，经济舱可以有空座，头等舱和商务舱都是满的。每次来往的飞机上都可以看见我熟悉的人，大家都往美国在投资。这里面有几个数字，一个就是到2015年年中，私人可投资资产的规模已经达到了114.5万亿，如果按照一定的比例大概有16.4万亿可以用于做房地产投资。另外，还有到2015年中可以投资资产在60万到600万人民币，这不是高净值，而是大众富裕人群，有十万美金可以一百万美金可以投资的，这不能算高净值的，就是算大众富裕人群，这个人群已经到了1528万。连续每年增长超过了15%，这些人投资往哪儿去呢?一个意愿是对外投资，有46.5%的人为了分散风险要往外投资。有39.5%的人为了资产安全要到海外投资，不把鸡蛋放在一个篮子里，现在的这个篮子不是行业的篮子。这个篮子已经是国别的篮子了。海外投什么?投股票和房地产，因为股票可能比房地产高一点，因为有港股，港股现在也算海外。如果不计算港股，肯定房地产是投资的第一热门。
我们再看投资美国房地产是不是靠谱?我们可以看一下，美国房地产的拥有率，就是人们的生活水平，人们的就业水平对房地产的市场是不是兴旺，这是有非常大的影响。我们当年08年的时候，美国金融危机到美国8.6%的人失业，这些年有强劲的回升。现在大概可以到5.1，他们预测到明年中期的时候，有可能失业率达到4.8%，这是美国历史上最好的水平。失业率低了就业率就高了，就业人群对买房租房这是一个强大的刺激。美国人真的是所有消费都是会花在吃穿住，他们对住房的需求很大。我们有一个美国雇员是英国人，他在华尔街没房，我们给他涨了一次工资，他马上让我们出一个工资证明，他到房东那说我要另外多租一间房，以前住的两室现在要住三室了。薪酬增长对房地产市场有强劲的支持。所有美国的物业都在上涨，经历了08年到10年的下跌以后，全美还是一线的城市，还是二线的城市都在发展。市场还是可以有很多金融杠杆可以用的，这次房地产市场增长是有坚实的基础，而不是像08年那样建立在金融工具基础上。当年出现了房贷危机，这次类似的危机不太容易发生。美国有统计，中国对美国的房地产投资仅次于加拿大，中国大概是180亿左右。
我们09年-12年之前是小试，中试，12年底我们认为可以大规模的进入。12年底我们进入了以后，第一个项目经营两年现在卖掉，收益率24.9，而且不算每年的租金收入，卖掉的时候售价比我买入价高。二期我们买了SMC的资产包，买了一个非常大的2600套的资产包，那个时候因为我们买在最低谷，现在的收益是34%。2014年，我们做了策略上的调整，我们不但买，而且我们还去开发。现在开发的项目还没有封顶，已经有资产社会基金向我们买，收入是20%以上的年化收益率。
开拓美国市场要学习美国规则，但是不要忘记中国功夫。我发现我在中国做20几年的房地产经验，到美国市场怎么理解和掌握美国市场，这是非常有好处的。我们到了美国以后，怎么选择地方，我们就把美国的城市也分一二三线，纽约、旧金山一线城市，这两个城市的特点收益率不高，因为房价已经非常高，但是非常稳定，非常安全，怎么投都不会出错误。其余的就是美国人说的从波士顿、亚特兰大、迈阿密、凤凰城、洛杉矶、硅谷、西雅图、波特兰，这一圈看成是二线城市，现在二线城市没有做完，现在没有进入三线城市，发现美国人非常认可，他说我们没有这么想，但是我们觉得是对的。所以他们和我们合作的时候，他们拿出了他们的项目池，我们挑选，就选择了这样的二线城市，这对我们作为投资选择来说是非常先进的工具。现在我们的项目池基本上也是围绕海岸和口岸。芝加哥怎么样呢?我们那年差一点买了奥巴马的家边上的一个项目，我们后来再三的分析觉得不行，芝加哥是一个人口粗糙的城市，人口不是增长的，这是粗糙的。所以我们下决心没有买，现在看来是对的。现在芝加哥的人口的速度还是非常快的。所以在美国做地产有一个非常好的参照性，就是它的数据是准备的特别好，可以很放心的采用这些数据。中国功夫在美国还有用处，我们在中国经常追求刚需客户，我们现在也是追求刚需客户。美国市场的刚需是什么，就是出租公寓，美国60%的人家里有房子，40%的人没有房子，60包括了农村和小城镇，小城镇和农村还没有租赁市场的，所以大城市来说租赁自有房是50：50。旧金山和纽约这样的城市四六，或者说倒三七所以出租市场是非常好的本地的收益又比较可观的市场。重视控制风险，随时调整策略，实行安全性和收益性的平衡。美国利率加息，美国市场的发展，风险的控制等等，我们公布了我们经营策略1.0、2.0、3.0，规避风险，取得了收益，我们基本上下去一个周期我们就大量的买进。市场到了高点我们买进与开发结合，这样的一种策略这是行之有效的，收益是非常好的。我们还有一个体会，到了美国除了中国发展商一直讲的地域以外，我们还加了选择合作伙伴是非常重要的。我们和美国特别大的一些开发商进行合作，TCR、HFF，GAIA。海外基金有一二十位合伙人，抱团打天下。
房地产无国界，希望更多的人可以理解。毫不犹豫与美国房地产合作，努力实现全球化的资产配置，抱团打天下，共同进军美国房地产市场。
【地产华表奖】
“分享荣耀，见证辉煌，地产华表，中国样板”，中国地产华表奖借助中国日报网权威平台，整合房地产业内资源，以权威、公正、公平的评选肯定房产企业价值，表彰房产功勋人物以及在各领域有突出贡献的企业。
据了解，第三届颁奖典礼将设有年度功勋人物、贡献人物、新锐人物、金融创新人物、慈善人物五大类单项年度人物奖项以及品牌类、企业类、机构类等多个集体集体奖项。
中国·国际地产华表奖旨在为更多的地产企业战略转型提供最权威、最实战的落地项目和解决方案，搭建市场发展、创新、转型的新思路、新商机，更是提高企业声誉、把握政策走向的最佳平台!
本次盛会上政商企界领导、经济学家、地产大佬、各国大使参赞、海外华人华侨等精英人士汇聚一堂，共同把脉探讨新时代下中国及海外房地产市场发展与转型趋势。
【名人简介】
张民耕现任:中国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产投资基金董事长创始人、北京银信投资有限公司董事长创始人、华本地产企业家俱乐部荣誉理事长、全国房地产投资基金联盟会长、中国金融地产俱乐部理事长。
张民耕博士在中国房地产基金和房地产行业拥有非常重要的影响力。张民耕博士创办的盛世神州房地产投资基金，是中国房地产基金的领军者，其股东和顾问委员会均由业内顶尖和享有盛誉的的房地产专家组成。
在张民耕博士的带领下，盛世神州基金已经在国内房地产基金行业创造了多个第一:第一家也是目前唯一一家在国家发改委成功备案的私募房地产基金;与嘉实基金合作创立了我国公募基金同房地产私募基金合作的第一单业务;第一家在中国二级股权市场交易的房地产基金。
截至2013年8月，盛世神州房地产投资基金管理的国内资产总规模超50亿元人民币，已成功投资了包括投资了中国房地产企业万科，其中已经有3个项目基金成功退出，投资者都如约获得投资本金和高额的投资收益。
盛世神州基金已投项目:北京诚通、西安龙记、郑州昌建、苏州昂内、西安万科、镇江恒福、长春通盛、无锡捷运、三亚申亚、西安开元第一城等。
